观点网 曹萍 10月9日,据某机构《2011三季度北京住宅销售额排行榜》显示,融创北京西山壹号院项目以19.8亿的销售额位列榜首。
事实上,从6月底开始销售以来,融创西山壹号院7月已是北京楼市销售亚军, 8月销售便跃居第一。
而这个在三季度屡屡领先于北京住宅市场的豪宅项目,也引起了业内颇多的关注。
孙宏斌买的地
其实,西山壹号院项目从地块的获得开始,就在不断吸引着业内的目光。
08年12月9日,首钢融创以总价20.1亿元竞得北京海淀西北旺新村三期(南)居住项目用地,高于挂牌价2.5亿元,成为名噪一时的“地王”,楼面价达7000元/平方米。孙宏斌的大手笔,彼时一度被业界解读为北京土地市场回暖的标志。
然而,当时该地块的出让并不顺利。最早是在5月推出,却因代征地现状存在问题而暂缓出让;后于11月24日重新挂牌,最终为融创所得。而此时,这个项目的拥有者首钢融创也是刚刚才完成新的整合。
07年年初,融创受让首钢顺驰50%的股权,首钢顺驰变身首钢融创。
在经过两年多的开发后,西山壹号院终于在今年6月底在北京面世,并且连续几个月取得不错的销售成绩。
今年8月中旬,拥有西山壹号院50%股权的首钢于以14.5亿元挂牌转让其所持有的首钢融创的股权。
一个多月后,融创终以底价获取了该项目剩余的50%的股权,全资完整持有了该项目。
对于西山壹号院的持续热销,融创相关负责人在接受观点新媒体采访时就认为,因为受限购的影响,消费者将更加惜购,所以坚持高端精品路线的融创将颇多受益。
而其掌门人孙宏斌就称:“感谢宏观调控、欢迎宏观调控。”
豪宅的炼成
事实上,就在融创宣布100%控股西山壹号院项目后,市场研究机构高盛和海通国际都相继发布评级报告,将融创评级上调为“买入”评级,以体现市场认为全资拥有该项目对融创的利好。
据海通国际9月30日《市场导报》显示,在6月底开始预售后,西山壹号院的回款已约20亿元。
海通国际分析员侯凌中分析,该项目均价4万元/平方米,毛利润可达60%。同时,由于北京高端住宅项目逐渐稀缺,融创西山壹号院项目未来三年的销售额可达150-170亿元,净利润在40-60亿元。
或许正是基于上述判断,融创才会在10月里继续在北京推出一个类似的全新项目“长滩壹号”,而该项目被认为是融创在西山壹号院项目后在北京豪宅市场的后继者。
北京一市场人士就指出,融创西山壹号院之所以三季度热销,主要有这样两个原因:
第一,项目位于西山附近,西边供应少,没有其他产品与之相竞争,占据“稀缺供应性”这个优势,这与当时龙湖唐宁ONE开盘热销相似;第二,作为高端产品,赖特风格的融创西山壹号院品质感不错。
不过她也强调,现在北京整个高端住宅及豪宅市场情况尚处低潮。该人士举例称,往年的销售冠军至少也是三四十亿的销售,而现在的冠军西山壹号院的销售则不足20亿。
据介绍,目前在西山壹号院旁边,五矿万科的如园项目也即将于11月入市,项目均价5.5万-6万元/平米,这亦将对融创西山壹号院项目后期产品的推出带来一定的竞争态势。
数据显示,10月北京别墅市场计划开盘项目将有13个,其中以亿城燕西华府、融创长滩壹号为代表的纯新盘就有7个。
“在限购不放松的情况下,接下来的销售将以项目品质为主,无论是高端住宅还是豪宅更加趋向于高密度方向发展,联排、叠拼等产品不断增加。”该人士称。