融资瓶颈突破 北京保障房大户金隅股份的春天
作者: 见习编辑 李欣鞠     时间: 2011-06-23 01:46:21    来源: [ 观点网 ]

公司在保障性住房开发上的收益率能保持20%以上，远远高于一般开发商。

　　观点网 见习编辑 李欣鞠 6月22日消息，包括北京金隅集团在内的国企正在申请发行保障房企业债，北京计划今年发行500亿债券用于保障房和重大工程建设。

　　此前，发改委明确允许地方发行企业债融资建保障房。分析认为，保障房建设专项融资的瓶颈已经突破，三季度保障房融资、投资和建设将提速。

　　受益于保障房融资的突破，保障房建设大户金隅股份被普遍看好。更有证劵机构分析，金隅股份的保障房开发用地来自于自有工业用地，成本低廉，含一级开发的保障房项目毛利率高达20%以上。

　　保障房大户

　　中银国际的一份研报指出，自2009年以来，随着北京保障安居工程的大发展，金隅股份的保障房业务也取得了爆发式的增长。2009年，其保障房结算面积11.3万平米，同比增长157%；2010年，保障房结算面积45万平米，再度激增298%，占总的结算面积比达到52%。

　　国泰君安亦表示，作为北京最早最大保障房建设者之一，金隅股份目前已累计开发保障性住房400多万平方米，提供住房近5万套。

　　据了解，目前金隅股份储备项目中，包括6个保障房开发项目，分别为燕山经济适用房、通和园、康惠园、朝阳新城及非配套公建、嘉和园及公建、美和园及公建。此外，还有其他保障房及配套公建。

　　据统计，金隅股份的保障房储备面积约为114万平米，占到其总土地储备的20%，今年也将有一部分保障房储备用地转为开发用地。

　　2011年作为“十二五”规划的第一年，保障房的开工建设将形成爆发之势，1,000万套的保障房开工计划较上年计划量增长超过70%，保障性住房的预计投资额将达到1.3-1.4万亿，

　　保障房蛋糕快速做大，保障房大户金隅股份无疑也会在其中分一杯羹。

　　在4月份的业绩会上，金隅股份财务总监王洪军透露，集团去年保障性住房预售面积增加逾6倍，至56.9万方米，占总体房地产开发收入比重32%。他表示，公司将根据国家政策继续加大保障性住房建设。

　　王洪军续称，公司保障性住房的发展有较大优势，除去多年开发经验之外，通过将工业用地转化为保障性住房开发用地，可使得公司享有一级开发的利润，且资金成本亦较低，导致公司在保障性住房开发上的收益率能保持20%以上，远远高于一般开发商。

　　在保障房利润率普遍偏低的背景下，金隅股份20%以上的收益率不免使人侧目。据了解，利润太低一直是众多房地产开发企业参与保障房建设不积极的主要原因之一。国家保障房要求的利润率为8%至10%，但多数房企还达不到这一水平。

　　政策得益者

　　中银国际的报告显示，金隅股份凭借国资背景和在保障房建设上的布局，使得房地产开发业务在政策趋紧的情况下保持了良好的抗风险能力。

　　据了解，保障房包括廉租房、公租房、经济适用房和双限房等，金隅股份主要参与的是经济适用房和双限房的开发建设，且主要以双限房为主。经济适用房项目利润率按照成本加成3%来确定，利润微薄；而双限房则以市场化招标方式限房价限地价，利润率相对高一些；保障房小区中配建的配套商业，也可以以市场价出售。

　　此外，由于金隅股份建设保障房的用地多为自有工厂用地转性，实际土地成本几乎可以忽略不计，大大低于与政府核算的名义成本。因此，公司保障房项目的实际毛利率远远高于同类企业利润率。

　　数据显示，金隅股份目前拥有约1,000万平米的有证工业厂房用地，北京市内的工业用地占地面积约800万平米，其中约1/3即约200-300万平米位于五环以内的核心位置。公司计划将部分占地工厂搬迁，并将所占土地转化为住宅和商业用地。

　　为了加快推进保障房的建设，北京市鼓励企业以自有用地建设保障性住房，并且为这类土地的变性大开绿灯，金隅股份的巨量工业用地，以及在保障房方面的大规模开发经验正好符合政策导向，形成了地方完成保障房建设指标以及公司盘活存量工业用地资产的双赢局面。

　　除利润率低之外，融资难也是保障房建设的一大障碍。全国今年的保障房投资约为1.4万亿元，5000多亿的资金将由中央政府和各级政府筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。除去前期投入，市场人士测算，全国保障房建设目前整体缺口仍有3000~4000亿。

　　为解决保障房建设资金缺口，发改委近期下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确投融资平台公司和其他企业可申请发行企业债券，为保障房建设筹措资金。

　　这对于金隅股份来说，无疑是一利好消息。事实上，金隅股份也迅速采取了行动。

　　北京住总集团董事长张贵林6月22日透露，北京今年整体计划发行500亿元企业债券用于保障房和重大工程建设，目前正在审批中。北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团都在参与发行保障房专项企业债。

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