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钟伟：增长转型与房地产突围
作者: 见习编辑 李欣鞠     时间: 2011-04-28 00:28:28    来源: [ 观点网 ]

中国五年之内出大事很难，十年以后不出事更难，房地产长期将进一步泡沫化。

　　观点网 见习编辑 李欣鞠整理 “我们目前处于中度泡沫中，我们得适应房地产行业的泡沫化生存，我们必须跟泡沫共舞。”在观点新媒体4月27日举办的观点论坛无锡行中，著名经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟表示。

　　在题为《增长转型与房地产突围》的演讲中，钟伟分析了目前及中长期国际及国内的经济发展形势，指出美国短期的经济将出现复苏，而中国在“十二五”期间经济增速会进一步放缓，5到10年内机会和风险都在上升。

　　他指出，房地产企业今年面临两个变化，一个是今年7到8月份，有可能有一轮真实的降价，还有可能是在今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市场将反弹。

　　钟伟认为，未来5到8年，全国商品房将有最后一次均价翻番的机会，但是这次翻番标志着中国房地产从中期泡沫走向晚期泡沫。

　　以下为钟伟的现场演讲实录：

　　对国际经济的看法

　　从短期来看，2011年和2012年美国的经济复苏超出预期，估计今年的经济增长超过3%，明年则会接近4%。

　　今年和明年美国经济增长会比欧洲好得多，因为欧洲受到战争和难民潮困扰，而地震和核辐射问题将长期困扰日本。

　　从中期来看，欧洲、美国、日本都在等待下一轮的技术创新浪潮，看看有没有重大技术创新的突破，是否会出现新的投资、就业、增长和新利润。如果没有，新兴产业集群恐怕很危险了。

　　如果让我下赌注，我仍然把技术创新下在美国，重点领域是新一代互联网技术。新能源没有出路，长期发达国家将遭遇两大困境：一个是战争，尤其是政府战争问题；还有一个是人口老龄化带来沉重的社会压力。

　　这是整个全球经济的第一步复苏。美国经济有可能在2012年走出次贷危机开始复苏。

　　就目前出现的新问题来说，对美国和全球经济意味着什么？一个是中东和北非，一个是最近美国被标准普尔降低了国家信用体系评级。中东、北非问题最大的赢家是基地组织、美国，最大的输家是阿拉伯联盟、欧洲，中国和俄罗斯在其中很难判定输赢。

　　从经济角度来说，由于北非出现动荡，短期全球的大宗商品会涨价，能源也会涨价，中长期涨价势头则有所放缓。原因很简单，利比亚出事了，对于提高美国通货膨胀水平有一定贡献，但从中长期来看，阿拉伯国家集体对能源进行议价能力开始下降，这使得油价快速上涨空间反而变小。这对美国在中期，也就是5年左右的调控，控制全球通货膨胀是有利的。

　　另一个因素是近期标准普尔调低了美国的信用评级，美国国债信用等级也将调价，这有利于美国经济的复苏，及在今年下半年、明年上半年避免第三次量化宽松。如果没有意外，明年年初美联储将进行加息，这样会引导全球资本进一步向美国流动，使得美国经济复苏势头在2012更加明显。

　　中美关系本来应该相互合作、携手向前，这是中国和平崛起的先期条件，但是这两个国家渐行渐远。

　　中国的经济形势

　　五年之内中国要出事是很难的，5到10年内中国的机会和风险都在上升，但10年以后中国要不出事是很难的。所以我们的判定，今年中国经济增长大约在9%，通货膨胀大约在4%。经济增长大概像锅底形状，一季度和四季度稍微高一些，二三季度稍微慢一些。资本市场有机会出现在二季度结束，三季度开始时。

　　今年通胀上来了，投资平稳，消费滑坡，外贸大幅度滑坡，人民币对美元升值进一步加快。今年全年将通货膨胀控制在4%左右是有把握，但是“十二五”期间中国的基础通货膨胀水平将比较高，通胀尽管被压下去，但是整体水位将大大高于“十一五”期间的水平。

　　“十二五”期间经济增速进一步放缓，因为在“十二五”期间中国遭遇到的是一个不可能的30年。也就是说，无论怎么高明，领导人上台之后要同时做好这三桩事情是不可能的：第一个是高质量经济增长；第二是快速经济增长；第三是比较低的通货膨胀。

　　现在如果开始追求比较高的经济增长和比较低的通货膨胀，那么经济增速就要大幅度滑坡；如果又要这样又要那样，通货膨胀将迅速开阔，所以这个事情总是不好。

　　“十二五”转型意味着要追求经济增长的质量同时又要控制通货膨胀，因此经济增速将进一步下调。

　　今年第一季度的增速仍然偏高，这是短期中期，长期呢？即2020年之后。我强调，我对中国经济长期持悲观的看法。资源、人口和环境这三个问题，都将使得中国经济增长长期前景非常黯淡。

　　从资源来看，我打一个简单的比方，欧洲加美国人口大概7亿多人，经济总量30万亿，中国加印度人口是他们的4到5倍，经济规模是别人四分之一都不到，现在中国人均GDP4000多美金，印度是1000美金，如果增长速度要翻两三番，要问一下欧洲和美国同不同意。

　　我相信他们在金融方面占全球三分之二，全球能源使用率差不多一半，那么发达国家是不是容许新兴国家获得较大的增长空间，所以不要迷恋金砖四国，不存在这些所谓的金砖国家，我更形象地命名他们为砖头国家。砖头国家是砸向现代的黄金国家，砖头国家拿起砖头砸向欧美，如果砸成功了就成为金砖，砸不成功还是砖头。

　　另一个问题是人口，1999年中国进入人口老龄化，目前中国60岁以上的老人和14岁以下的青少年，一个在增加，一个在减少，如果没有什么意外的话，最迟2020年中国老龄人将翻一番，青少年人口进一步下降，那么人口老龄化使得中国经济增长的人口红利因素大大缩小。

　　因此从资源、人口和环境这三个角度来说，中国创新增长前景并不乐观，即便未来十五年，我们在节约使用能源方面做出更多努力，仍然来不及。没有意外的话，中国将在2020年经济总量超过美国，成为全球最大的经济体，同时人均GDP达到日本约三分之一左右水平，然后中国经济开始加速上升，所以我对中国经济的中长期看法是，未胜先衰，未富先亡。

　　中国的投资将在2015年左右度过目前的高峰期，也正是在2014至2015年，中国目前全国性的资产投资、基础设施投资告一段落，中国银行业也会承受巨大压力。

　　中国的消费结构并没有明显的转型，原因很简单，政府太有钱了，政府有钱一定意味着民众的钱是不够的。去年进出口同比增速在40%，今年缩小一半，同比增速大约20%，加上美元对非美元稳步的走向，使得我们出口贸易更加艰难。

　　未来5年人民币对美元升值，未来10年不排除人民币急剧贬值的可能性，这是通胀。通胀有很多种解释因素，无论任何一种解释都符合弗里德曼一句话，他说如果他死了请在他的墓碑上刻上这样一段话，通货膨胀是一种货币形势，其他原因的解释都是扯淡，有通胀就意味着这个国家的政府印钞票印多了。

　　在过去的十年中国发生了什么？中国政府财政收入增长更快，每三年财政收入翻一番，每五年货币总量翻一番，我不知道你们的收入是不是翻番，政府是这样的，这就是通货膨胀的根源。

　　那么我们怎么去看待通货膨胀的趋势呢？这可能有点乐观，简单追溯一下原因，目前的通货膨胀是在2008年末和2009年的年初，随着而来10万亿的在两年之后收获了成果。

　　没有当年慌慌张张的4万亿，没有当年天量的10万亿信贷，就不会有现在这么难以控制的通货膨胀。成也萧何，败也萧何，我们不能够预想一种政策是没有成本的，这个题目叫做后调控时代。调控有后吗？有后我们就要庆祝了，任何时候都有调控，不让政府调控，想让政府干吗，政府唯一知道的就是折腾。

　　对房地产市场的看法

　　短期内，今年甚至包括2012年，我们对商品房市场是比较忧虑的。

　　在去年的博鳌论坛上我曾经说过房地产的好日子到头了，当时并没有人相信这个话，那么现在来看由于多种调控因素的高度不确定性，导致今年商品房的销售面积将从去年的10亿平米下降为8到8.5亿平米，下降15%到20%；销售金额今年大约下降为4.5到4.75万亿，销售金额下降15%左右。

　　房地产企业今年面临两个变化，一个是今年7到8月份，有可能有一轮真实的降价，还有可能在今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市场将反弹。

　　考虑到2012年两岸政治变局不确定因素仍然很严峻，短期内，今明两年政府因素尤其是保障房对中期房地产的走势有巨大影响。中长期来看，目前的中国房地产大约处于泡沫的中期状态，我们还有一次全国商品房均价翻番的机会，未来5到8年商品房价格有可能再翻番，但是这次翻番标志着中国房地产从中期泡沫走向晚期泡沫。

　　目前全国商品房交易量一线城市下跌40%左右，70个大中城下跌接近20%，只有三线城市商品房交易量非常活跃，价格猛涨，因为北京、上海、深圳的祸水都引到三四线城市了。这是过去十年多商品房的开发建设增长所致。过去十年商品房的投资，每年增长20%，销售金额每年增长将近40%，这种快速增长的阶段已经结束了，在未来5到8年，商品房的投资销售大概稳定在20%左右。

　　那么对民众而言，房价是什么？是货币现象。钞票印多了，没有办法保存财富，就必须去买，所以今年或者明年让我最看好的可能是股票市场，买房不如炒股，炒股不如买基金，当然买房逊色于股票市场，但并不意味着所有的房子都不好，三四线非限购城市房价还是有上涨空间的。

　　资本市场我们之所以看好，原因是因为2007年以来，包括2009年以来，到现在中国资本市场的估值修复进行非常充分，没有理由对资本市场有进一步成立的因素。

　　总体上我们认为中国资本市场今年的基本运行区间是2800到3000左右，250个交易日当中大概有80%-90%处于这样振荡的区间。关于基金，我的建议是买保守型的不如买激进型的。

　　中期对政府而言，房地产就是一个税收，1994年分税制对地方政府不利，所以导致搞出了这么一个名堂，如果我们看一下前调控后调控有这样词汇成立，在截止到今年2、3月份，真正新的政策有什么变化，梳理一下新老国八条内容是相似的，但也有不一样的。

　　第一条是保障房建设，今年1千万套，明年1千万套，五年3千6百万套，新的变化因素；第二个是房贷政策全面收紧；第三个在全国大中城市推开试行的限购政策；第四个对二手房交易的一个税费的变化以及在重庆和上海两地的房地产税的试行。

　　这些主要的变化在中期，“十二五”期间可能趋势是什么？目前在重庆和上海实行的房产税，重庆和上海当然很重要，可是我一向不喜欢一个涉及国计民生的、中国千家万户民众利益的事情，偷偷摸摸地、悄悄地不经过讨论地来决策。

　　五年计划包括个人所得税的调整，都是在媒体上广泛征求民众意见的，如果房产税缺掉了稳妥的实施，那么为什么在制订环节没有广泛民众参与和讨论？无论支持和反对，都应该表达，可是目前重庆跟上海推出这项政策，没有这样的情况，这也是30年发展间罕见的事情。

　　限购政策目前是局部的、短期的、不规范的，限购令极有可能被规范化、被长期化、被全国普遍化。如果是这样，多套住宅购置税可能会受到非常大的抑制，所以限购令在今年年底之后有可能在全国范围之内推广。

　　保障房政策将是一场轰轰烈烈了不起的事情，因为我们不清楚地产商在哪里，不清楚这些钱分给谁。这意味着，如果保障房政策在未来5年来实施，那么，在整个“十二五”期间，地方政府的新增可用财力将全部用于保障房建设。所以这个政策实施完成的难度远远大于不完成的难度。

　　所以从总体上来说，初期是目前的调整，中期要看政治周期，从长期来看我们目前处于中度泡沫中，可是我们得适应房地产行业的泡沫化生存，必须学会跟泡沫共舞，我们只能接受，没有能力改变。

　　最后总结一下，短期美国经济不错，但是长期来讲，人口债务是问题；中国五年之内出大事很难，十年之内不出事更难；房地产长期将进一步泡沫化。

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