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宋延庆：利润率中海百亿与万科的千亿

作者: 时间: 2011-04-21 10:57:12 来源: [ 观点网 ]

　　宋延庆(兰德咨询(中国)有限公司董事长)：各位嘉宾大家好！我今天主要谈一点微观的，这些年我们一直为房地产企业服务，我个人这几年也认真研究了一下房地产企业，主要讲的是万科、中海、绿地他们之间开发模式、创业模式的区别，以及销售额、利润率背后的原因。我今天讲的内容也是围绕这些展开。

　　中海和万科利润率之差，2009年万科实现营业收入488.7亿，当年结算的净利润是53.3亿，利润率是10.9%，而同一年中海结算的营业收入是328亿，利润是74.7亿。我们可以看出，中海比万科低了100多亿，但是利润比万科高了将近20个亿左右，换句话说中海的净利率是万科的两倍多。2010年，万科实现销售额是1080亿，结算的营业收入只有507亿，我记得今年年初在广州论坛上曾经说过，这是我们业界大多数上市公司玩的一个游戏，我们可以大胆的测算一下房价，去年还有500多亿的投资销售额没有进入结算，今年如果万科能够实现700个亿的新增合同额，也就有可能做到1200个亿，大多数上市公司都会这样做，我不知道是不是这个行业的悲哀。

　　在这一年我们也看到了除了万科历史性的突破千亿以外，业内终于诞生了净利率超过百亿的企业中海，当年的净利润达到了123.7亿港元，在这一年中海和万科的净利润之差进一步拉大，达到了13.5%。

　　我个人给出了三个方面的原因：

　　第一、直接原因。我们始终认为中海和万科是两个不同的企业，几乎代表着两类不同的企业一个是非常低调、稳健的央企；另一家是我们不太愿意做过多评价的股权多元化企业。直接原因是两者的产品战略不同，大多数人认为是两者之间的产品定位不同，或者是市场导向不同，通俗的讲中海主要做中高端项目，万科主要是住宅。但是我们认为一个房地产企业的战略包括于产品理念、产品定位、产品结构、产品标准化等内容。分析不同企业的产品战略应该从多个纬度。

　　第二、两家公司的以下三种能力表现出比较大的差异。

　　一是反周期能力。

　　二是营建能力。房地产产品的实现过程。

　　三是成本控制能力。

　　万科和中海之所以出现这样的利率差可能有两者之间对于企业价值的理由问题，我们刚才说了中海属于央企，很多人认为央企的管理没有真正的所有者，其实这21家央企地产公司里，我们和14家央企合作，我们认为央企的用人机制和领导班子建设方面远远强于民营企业。比如说几年换一总经理，不像很多的民营企业从开始创业到最后都是一个老板。一个人一生无论多么优秀，你的黄金时间也就是四大八年，所以美国总统一届是四年、两届是八年。一个企业的领导人不可能有二十年的黄金期献给这个企业和行业。国有企业每几年换一任领导未必是一件坏事。之所以对企业架构的理解不同，比如说我们有一些股份多元企业，他们对股东的理解可能更多的是停在所有者和感觉者的区别上。前前天一个老板讲大一个故事，老板和职业经理人的区别在那里，两个人一起到山上打猎，碰到一头熊，职业经理人一枪打过去没有打准，熊铺上来的时候职业经理人可以仍下枪走人，而老板就会赤手空拳的去得。过多关注个人的股权激励，而不太关注股东价值的诉求导致了不同企业的利润率表现上有迥然的区别。因此，就算一流的优秀企业也很难找出各个方面都表现得非常好的。：

　　我在这里提出优秀房地产企业的八大特征：

　　1、优秀的房地产企业都能够提供精致、有价值的房地产产品和优质的服务。如果像万科、绿地这样的企业一样，你能够形成相对成熟的产品线那就更好了。服务，不仅仅是传统的物业管理，而是指面向新的物业服务体系，包括养老。我昨天在绿城开了一天的会，他们提出了专门研究社区养老的学堂叫“娱乐学堂”。

　　2、优秀的企业都具有鲜明特色的品牌形象，比如说我们提到中海就很清楚他们做什么，提到新河湾就知道他的装修很到位。

　　3、股权结构合理，具有完善的法人治理结构，决策比较快速、有效。

　　4、优秀的房地产企业肯定是战略方向清晰的、商业模式明确的，具有持久竞争力的。

　　5、具有敏锐的市场把控能力、反周期能力、你不能踏空。规模开发能力和快速开发能力。中等规模以上的房地产企业现在竞争的就是两个字“快、多”。

　　6、要想成为一流的房地产企业，一定要构建一流的平台，同时我们要有一流的薪资。如果公司的竞争水平不具备行业竞争力如何吸引一流的人才，没有一流的人才又怎么可能成为一流的企业。

　　7、我们的企业家都有一个共同的特征，勤勉、好学、善意、正直、低调、有责任感、追求完美。业内有一个好奇怪的现象，越高调的企业成长越慢，而越低调的企业一不留神就做到500亿。

　　8、要成为一流的优秀企业肯定需要有规模效应和比较好的盈利能力，只有这样才能建立自己的话语权，备受社会公众和广大媒体的关注。

　　这是我提出优秀房地产企业的八个特征。要想成为优秀的房地产企业，我们认为应该实现几个方面的转变。在今年之前，业内的企业大多围绕着“老四化”做文章，包括规模化、规范化、专业化、全国化布局。我们观察通过对一线企业的研究发现了“新四化”，全面的标准化，包括产品的标准化、流程的标准化、人力资源的标准化、业务管理的一体化。我们所搭建的任何一个平台是不是产品为了业务服务的，而不要为了管理而管理。现在很多一线企业整合全球的优秀资源。

　　我们认为房地产企业应该总两个方面导入，首先，尽可能的调整企业的发展战略，向下游拓展，实现一级、二级、三级的联动。其次，现实的来说可以从产品线和管理上入手，像一线企业那样建立标准化和可复制的产品线。

　　面对现在的市场形势，股市在不好的时候也有上涨的，股市上涨的时候也有跌停的。通常的一个规律是，成败永远取决于自己，市场越剧变的时候越容易打乱思维，你保持一颗平和的心态，想到什么只要是正确的就要干，积极行动起来，我们相信肯定能度过今年这样一个非常关键的时期。谢谢！