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王珏林：调控加码原因及房价目标预测

作者: 时间: 2011-04-21 10:54:13 来源: [ 观点网 ]

　　王珏林(建设部政策研究中心副主任)：大家好！按照组委会的要求，回顾和预测房价目标，我要讲的就是昨天、今天和明天。

　　一、(PPT图表对照讲解)

　　1、房价9.9%，这个指标也是远远高于09年的，大家从图表上看，虽然有所下降，但是高点还是在2010年。

　　2、投资情况，地市开发投资增长过快，从这几年的数字来看，去年投资增长33.2%。

　　3、房屋销售，去年是在两个背景的情况下，一是世界金融危机还在持续，二是国十条已经出台，大家都说最严厉的调控政策出来以后，去年的市场是什么情况呢？历史最高位。

　　4、施工，去年增长26.6%，前年是2.8%。开工去年增长40.7%，前年是12.5%，其中有一项是供应问题，施工多、开工多、竣工少，前年是增长5.5%，去年是4.5%。从去年整个增长来看，主要是二线城市的增长，以前都是一线城市，现在在前面排位的都是二、三线城市，合肥、郑州、石家庄、沈阳、呼和浩特排在前五位。中部地区和西部地区明显好于东部地区，市场在向中西部转移。

　　概括起来：一是去年我国房地产各项指标都在高位运行；二是二、三线城市房价全面上涨；三是社会资金流入房地产过多；四是居民消费、投资没有过多的出路。大家还是集中在有钱还是想买房；五是贯彻调控政策有很大差距，实际上在国十条出来时政策很严、措施很好，但是真正实施起来差异太大，更多的城市基本是空位。

　　二、2011年调控加码的原因。基于以下几个原因：

　　一是“十二五”规划和政府工作报告很突出的主要是两点：受转变经济发展方式、重视了民生工程。这两点与房地产都有密切的关系，现在我们的供求矛盾为什么这么突出，有外在的原因，也有内在的问题。外在的原因是投资结构不合理导致分配不合理，同时消费不合理，内在原因包括供应结构、产品结构、分配方式的不合理。不仅要搞好市场，更要重视保障房的建设。

　　二是进一步贯彻落实“国十条”。措施更严格、更明确。

　　三是物价膨胀带来的巨大压力。CPI增长5.4%，一季度平均5%以上，这个指标是比较高的。虽然今年国家定的是4.5，对于完成这个指标有难度，但是能完成，为什么这么说？因为主要是上半年投资的问题，投资量很大，另外建筑材料市场短缺，压力非常大。所以把物价问题摆在首位，房地产与此有很大的关系

　　四是房价潜在全面反弹迹象。去年出台调控政策的节奏感，每一个节日之前都出台一些政策，原因就是出现了量价齐升的迹象，如果一旦快速反弹，也可以说对我们整个调控的战略部署打乱了。而且对以前调控造成的损失没法避免。从整个全年的几项指标来看，去年的调控节奏是对的。

　　五是把握住两会召开前的战机。去年出了“国十条”，今年又出台了新“国八条”，在一月份出台主要是为了迎来两会，各地领导都到位，是最好的贯彻调控政策的时机，让各地政府更加重视这件事情，而且回去以后对完成这项任务更有好处。

　　(PPT图表对照讲解)这是从08年到今年3月份CPI的情况，当我们再高的时候就是出现了08年的经济危机。

　　三、“国八条”调控重点。

　　一是要求各个城市都要确定房价涨幅指标。根据三个，包括GDP、收入、消费能力。

　　二是限购城市范围全面扩大。为什么要限定指标？我觉得这是中央对地方要求最好的办法。因为过去整个调控办法出台那么多，贯彻起来那么难，我不说大家都清楚。确实有各种利益在里面，我把任务交给地方政府，必须要按照这个指标来设定你的调控措施和方案，把压力交给了地方政府。国家调控指标制定以后各地反应肯定不一样，最后的结果也不会一样。

　　三是房地产税改革逐步推进。

　　四是调整二套房首付比例。

　　五是严格住房用地供应管理。从两方面来管理，规范化管理是解决目前市场规范囤地的行为、另外一个是保障房的用地管理。

　　六是加强市场管理，规范市场秩序，解决市场上不规范的行为。

　　七是保障房建设开始全面规划。

　　八是建立约谈问责制。

　　四、限购、房产税、加息对市场的影响。

　　1、限购，市场供需矛盾会有所缓解，当前刚性需求可以稳定市场。优先解决本市和长期居住这个城市居民的住房问题，排除一些以投资为主的住房群体。现在的市场是什么样的呢？矛盾加剧突出，目的是缓和市场矛盾，这种办法是不合理的。按理说市场不应该采取这种排除办法，但是我们的市场发展到了一个阶段，还处在住房制度改革的时期。在这种情况下，也不敢说我们的供求矛盾平衡，就目前住房供给、刚性改善性消费这一块，觉得会出现求大于供。尤其是去年沉淀了一些消费，今年上半年还会继续沉淀一些消费，保持市场稳定没有太大的帮助。

　　2、房地产税，我定义为潜试水，上海方案是以面积为主，人均60平方米，超过就要加税。重庆是在主城九区按价格来划分税费。税收的影响会慢慢加深、范围会越来越大。

　　3、加息。全面影响，波及的范围难以评估。

　　从现在来看第四次加息了，增加了两方面的成本，一个是消费成本，另外一个是开发成本。

　　五、1000万套保障房计划。40%是棚户区改造，大概是五千万，中央投入四百亿用于基础设施配套，地方投入1200亿。真正资金短缺的是廉租房，这一块是没有利润的。现在各地在采取各种办法解决这一问题。虽然是保障房资金问题，但是更重要的是认识问题，政府对这件事的认识问题。认识到了事情就做了，而且方法是非常之多的。

　　六、2011年房地产市场发展趋势。全国销售同比增长14.9%，但是在有些城市几乎属于零状态，比如说北京、上海前几天的房展基本上没有卖多少套。大家说是信贷危机感非常强，但是在全国来看销售量还是增加那么大。大家要回忆一下去年，去年上半年包括五一之前全部都不好，而且五一以前又出台了一些调控政策，但是到年底以后的销售全面爆发，所以我判定现在属于观望期，买卖双方谁也不出手都在观望。到年终政策稳定、市场相对清楚一些，刚性需求开始逐步出售，到年底整个市场就开始呈现了。由于我们现在的经济刚刚公布的是9.7%，还是保持了比较快的速度发展，现在城市建设的热潮还很高，所以说房地产不是你想不想走的问题，你不走也会有政策。这个市场我相信还是能够保持稳定发展的。如果真的要年底继续出现低迷状态，那说明我们的政策太厉害了，如果继续出现高涨说明我们的政策落实还不到位，但从目前的政策和我们提供的需求，在这一两年之内主要应该满足于自住型和改善型的需求，谢谢大家！