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实录 首创置业：2011年房价还会有所上升
作者: 曹萍     时间: 2011-03-30 00:30:04    来源: [ 观点网 ]

一线城市的土地仍然很稀缺，我们反而会有一些机遇，保障房也可能带来机会。

　　观点网 曹萍 3月29日，首创置业在香港召开业绩发布会。首创置业董事长刘晓光、执行董事兼总裁唐军、副总裁兼财务总监罗俊及董事兼总经理张燕雯等均出席了会议。

　　2010年，首创置业实现营业额64.93亿元，同比上涨20%；经营溢利为19.47亿元，较去年增长22%；股东应占溢利为9.18亿元，较去年增长71%；每股基本盈利由09年的0.2655元上升为0.4527元。

　　截止2011年3月25日，首创的土地储备为971万平方米，可售楼面面积为808万平方米。

　　首创置业高层预计，2011年公司预期竣工的总面积会超过140万平方米，远远超过2010年的70.8万平方米。

　　2011年，首创置业地产方面的重点将放在商业地产，将在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三四线城市布局，形成四大区域的均衡发展。

　　首创置业高层还强调，在未来的五到十年，公司会在全国的大部分的省会城市、直辖市、二三线城市，建设不少于30家奥特莱斯旗舰店、主力店、和奥特莱斯购物广场，成为中国奥特莱斯产业的领行者。

　　以下为业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：北京刚刚出了限购令，首创在北京的项目也降价了，降价的幅度是多少？首创今年在新盘的定价是不是有一些保守？

　　首创置业：现在项目并没有出现很大降幅。截止3月25日，公司已经创造了24亿元的销售成绩，与2010年1-3月份相比上涨了33%，今年我们总体的销售目标是157亿元的销售额，1-3月份大概完成17%，这在公司的预期内。

　　在发展态势上，我们也做了一些准备。第一，我们今年会推出300万平方米的销售面积，绝大部分都是商品房，基本都是中小户型，总价也比较低，预计会有1-3个亿的销售。

　　另外，我们现在的项目具有这些特点：第一，是中小户型；第二，特别受客户的好评。第三，除了北京外，大部分项目都很好，并没有受太多限购的影响，如沈阳限购令范围很小，对我们没有什么影响，重庆到现在没有限购政策，也没有影响到我们的销售。

　　总之，限购对公司某一个区域的销售会有一定的影响，但我们会根据市场的变化来调整销售策略。

　　现场提问：公司受限购令影响的面积大概占多少？

　　首创置业：北京的项目基本上都受限购令的影响，但限购只是说北京人民只能买两套，不能再买第三套，北京以外的人购房有个额外的要求，但是市场的刚性需求仍然是非常庞大的。

　　产品能不能销售出去，第一个要看定位是否准确，是否适销对路，是不是刚性需求，有没有满足市场客户的需要。

　　政府的限购并不是要打击房地产，而是打压泡沫、打压投机需求。政府对土地有刚性的需求，这一点，我们还是非常有信心的。

　　现场提问：今年政府要建1000万套保障房，首创有没有参与保障房建设？万科、保利等都称找不到保障房盈利模式，您是怎么看的？首创发完债后，目前现金流的情况怎样？今年重点的拿地区域在哪里？目前首创在房地产基金方面的发展情况如何？

　　首创置业：现金流是非常好的，随着项目的扩大，我们有几大重点区域：一是京津地区，二是长三角推出项目的地区，第三是已经推出的九江一线，这也包括了沿海项目的拓展。

　　去年底公司有84亿元的现金储备，我们也希望在宏观调控下有积极的应对方法。因为从2008年开始，公司已经开始业务转型，除了传统的住宅业务外，公司已经开始以奥特莱斯商业为核心的区域建设，这会带来一个生活方式的转变，这跟宏观调控是相吻合的。

　　另外我们可能会在二三线城市寻找新的发展机遇，在2011年会有更大的扩张和发展。

　　我们以中高端住宅的发展为主要业务。同时，作为上市公司，给股东的回报也是重要的任务。作为一个成长中的企业，希望在不影响公司股东盈利的情况下，可以寻到一些恰当的机会，来展开保障性住房的业务。

　　现场提问：您觉得今年内地的房价会下降多少？另外，我们看到上海公布房价控制目标，就是房价的升幅不可以高于经济增长，很多内地的城市都会有类似的做法，公司的盈利会不会受到影响？如果用经济增长的幅度来压制房价的增长，会不会对公司有影响？

　　首创置业：我们没有做房价的市场调查，我们的增长了10%，所以也相信整个市场应该是在10%以内。

　　公司2011年的项目土地成本没有受影响，毕竟2011年房价还会比2010年有所上升，所以现在对我们没有比较大的影响。

　　第二，在同样的情况下，像我们这样大规模的开发公司，除了业务增长以外还强调内部的管理。所以我们也在内部花钱，要降低成本把工作做得更好，以此来应对市场价格成本对我们的影响。

　　现场提问：去年的投资盈利大概是多少？今年的基本开支大概是多少？多少是用于土地方面的，多少是备用？截至去年年底，销售还没有入账的项目平均的售价大概是多少？毛利率今年上升的幅度大概是多少？

　　首创置业：2010年公司核心的盈利增长了90%。在开支方面，截止到2010年底现金有84亿，2011年未支付的土地款有5亿，加上2011年预计建设的支出约115亿，再加上2010年已收入的将配比的现金流150亿，预计2011年的投资金额在是50-60亿之间。

　　2010年签约未入账的金额大概是80亿元，大概有76亿会在2011年结算。销售的单价上，2010年12月31号北京项目的单价预计可能超过3万元，要比2010年高一些，这些高端的项目还没有结算。而外地的项目预计单价大概在6500元左右，比2010年7000的单价稍微低一些。

　　预计2011年毛利保持一个稳定的水平，与2010年差不多。

　　现场提问：现在一线城市拿地的成本上升，会不会影响在一线城市的计划？另外，公司高端住宅和中低端的住宅的理念是什么？

　　首创置业：一线城市拿地的成本涨得非常快，往往也包括市场的火爆，拿到的土地价格往往会变，所以前几年我们坚持不去拿地王，坚持发挥运营的优势。当然，公司也通过盖保障房来参与政府鼓励的政策，也拿到了一些土地。

　　重点策略是采取科学的商业模式，比如说住宅产业综合项目是以奥特莱斯为核心的业务来拿地，从土地开发阶段就开始采取一些方法来实现土地的扩张，在去年底和今年年初也拿到了很好的项目。

　　一线城市的土地仍然很稀缺，其中不止土地价格高，还会有房地产的宏观调控如限购、限贷，我们反而会有一些机遇，但这些机遇不一定是说保障房影响了销售，保障房也可能带来机会。

　　我们不会放弃，会密切跟踪北京等一线城市，也加大在二三线城市的力度，特别是在沿海长三角一线等经济区的一些主要城市。我们希望扩大市场，拿到好地，方法是：事先锁定、以业务的组合、采取我们推出的商业模式为主，根据这种方式去拿地。

　　公司以中高端的住宅为主，中档住宅占比80%以上，高端的住宅大概在15%左右，这样可以保证有较好的盈利；另一方面这样也不会受政策影响而产生太大的波动。在2011年，我们会加大中小套型、总价比较低的项目推盘力度。

　　现场提问：售价会不会有比较大的下降？

　　首创置业：现在虽然有限购政策，但是高端的楼盘是在城市的最核心地段，它也是城市未来的稀缺资源；第二，它面对的客户群也不是普通的客户群。所以，我认为不会过分大涨，可能会保持比较平稳的价格。

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