业绩会实录 中海：我们很善于和别人合作
作者: 武瑾莹 时间: 2011-03-18 01:57:12 来源: [ 观点网 ]
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孔庆平：中海2011年资本开支预计630亿
嘉里建设2010营收102亿港元 内地业绩下跌
通过合作寻求合作共赢的局面是不奇怪的，与其直面竞争，不如握手合作，这是减少竞争的最好办法，我们会继续坚持下去。
观点网 武瑾莹 2010年中国的房地产市场经历了前所未有的起伏波动，在市场状况极不稳定的情况下，中海地产去年的销售及各项财务指标依然取得了不错的提升。
据中国海外3月17日发布的年报披露，2010年营业收入为443.1亿港元，较上年的373.2亿港元增长19%；经营溢利则增加68.8%至206.9亿港元。
中海称，截至2010年12月31日的12个月，公司实现净利润123.7亿港元；而上年净利润为74.7亿港元。
数据显示，2010年中海售出物业面积530万平米，按年增长约11%；于2010年度，中海于内地共有楼面面积569万平米项目竣工，可销售总楼面面积约474万平米，扣除约9万平米长期持有投资物业余额后，年底时已售出约78%。
中海表示，公司争取2011年销售面积不少于630万平方米，按年增长100万平米或19%；另预计2011年新开工楼面面积1000万平方米，在建规模将达2000万平米，竣工楼面面积700万平方米。
土地储备方面，于2010年度，中海新增土地储备约921万平方米，实际权益约767万平方米。截至去年底止，中海在内地23个城市及港澳拥有3585万平方米土地储备，实际拥有权益约3038万平米。
中海董事局主席孔庆平在业绩发布会上一再表示，中海会根据市场再谋发展。
截至2011年2月底，中海已经新补充土地储备超过500万平方米；3月，中海又获得两块土地。
2011年3月17日，中海主席孔庆平、副主席兼行政总裁郝建民、副主席肖肖、执行董事兼财务总监聂润荣和执行董事林晓峰出席了中海2010年全年业绩发布会。
以下为业绩发布会问答实录：
媒体提问：收购中海宏洋为去年带来业绩收益大概有多少？另外刚刚说找一些创新融资方式，那么创新的融资模式大概是什么模式呢？
孔庆平：去年我们收购中海宏洋，给我们带来不到10亿的收益。
收购土地储备方式有很多，包括融资手段，我们也基本能用的都用了，现在香港已经成为人民币的结算中心，也带来了一些相关的融资课题，所以我们会密切关注这些变化来配合集团发展策略融资。
媒体提问：如果用人民币融资，是倾向于债券还是IPO？第二是2011年收购土地速度比去年快了很多，按照公布的预算今年是230港元做土地收购，面积不少于730万平方米，这是否意味着中海认为今年的市场环境适合做扩张？第三是在负债资产有一个土地按金，比09年少了很多只有19亿，为什么少了这么多？报表里面还有衍生金融负债17.8亿，这个负债是什么？
孔庆平：香港逐渐放开人民币的结算及境外兑换，为香港企业带来很多融资的机会。我们肯定不会是IPO融资，除了IPO之外，其他的都在研究探讨。
这不意味着我们不进行其他货币的融资，作为上市公司，融资是日常工作，会根据集团日常资金状况和需要，包括整体财务结构安排这样一个计划。目前只是增加人民币的机会和融资可能性，所以我们正在研究。
关于今年投资计划方面，包括资本开支计划方面，迄今为止我们已经增加500万平方米的土地储备。今年年初，确实有一些城市给我们带来了一些机会，尤其是没有进入的一些城市，包括长沙、南昌等地方。我们一直在跟进这些中部地区，因为整个公司经营布局在中国中部比较薄弱，所以在年初增加这样一些机会，我们也想获得这样的机会。
我们还是想按照一贯的策略，投资策划跟现金流状况挂钩、跟财务情况挂钩。刚刚已经跟大家讲了，目前我们手上有300多亿现金，如此高额现金在银行里面也是一种浪费，既然拥有这么好的资金能力，那么就要在市场出现机会的时候去把握，也希望为投资带来更好的回报。
聂润荣：关于按金问题，买地的时候需要给按金，但到正式签约的时候才会转到库存物业里，这99%全部是转到库存物业，所以今年库存物业多了300多亿。09年是因为在8、9月买的地，还没有转过去，去年的159亿基本上都转过去了，所以是增长了300多亿的资金。
另外一个问题是衍生债务，这与中海宏洋有关。之前是收购中国业务30%，现在也已经通过了，将这30%卖了出去。当时没有给钱的，签的协议可以给股票和现金，整个安排就构成这样一个情况。但需要留意，8月份我们发行新股之后，中海宏洋就不是我们的子公司了，只是联营公司，届时全部帐目等方面要合并了。
媒体提问：今年销售目标不少于630万平方米，比去年增长18%，增幅这么大，是否看好调控下的市场？另外今年预计会增加3、4个城市，是不是增加在中部城市？还有你们怎么看香港的楼市？
孔庆平：刚刚一直在说，形势是严峻的、挑战是巨大的，宏观调控政策是常态化的。调控给市场带来很大的压力，对所有企业都一样，我们有足够的信心能够保持持续的快速成长。
一方面，我们有足够的土地资源，而且成本相对比较合理，可以为未来持续增长奠定一个很好的基础。第二就是中海的品牌，中海集团的品牌在中国有比较好的号召力。品牌的基础就是我们的产品，我们不断推出的产品，不断地推陈出新，满足消费者的需求，所以从这个意义上说，我们对产品在市场上的号召力是有信心的。
尽管有政策的调整，但整体市场需求量很大，终极消费客户的品牌忠诚度，使我们有这样的信心的。
另外中海对整个房地产价值链的管理，特别是专业化管理能力，也使得我们在各个环节上对成本进行有效的控制。
至于新增加3、4个新城市，主要是在中部进行布局，还有一些没有进入的二线城市
肖肖：香港楼市未来几年平稳上涨，原因一个是本地市场平稳增长，二是失业率降低，第三是市场环境的积极会持续一段时间，第四就是中国内地经济和亚太经济的增长，全世界都有目共睹。香港在一个开放城市市场当中，也会受惠于外部市场的影响。
媒体提问： 去年收购了中海宏洋，但提到他们主要发展三四线城市，这是否意味着中海发展一二线，中海宏洋发展三四线？还有中海这两个月的买地也明显增加了，你是否觉得内地最坏时刻已经过了？你认为政府接下来还会出什么政策呢？
孔庆平：收购中海宏洋是并购策略一个很重要的方面，但由于上市地位还在保持，所以为了解决同业竞争问题肯定要做一些划分的。
按照区域划分是最为简单，也最为合理的，所以定位中海宏洋专注三四线城市。其实中国三四线城市就是发达的地级城市，数量非常大，中海宏洋目前处于高速成长阶段，但也是一个资产规模相对还不是很大很强的公司，正处于培育的阶段，所以说没有任何限制和影响。
我们会在一些新项目上寻找合作机会，买地是房地产商最重要的一个经营活动，但是买地还与市场的机会有关系，作用一个持续成长或者持续发展的上市公司，每年都会安排适当的新增土地储备规划，今年是720万平方米，到现在还是这个计划。
投资的策略会跟整体现金流情况、集团的财务状况相联系，如果说卖楼销售有更理想的状态，我们可能会调整计划。
内地楼市没有最好、最坏之分，内地任何一个产品都有它的市场，有持续的市场。当然，这些会受市场经济情况变化而变化，特别是受宏观调控的影响，但供求关系、价值规律是不会变的。
所以我们认为，从整个内地房地产市场供需关系来说，还是一个可为的市场，而且长远来看仍然是一个发展市场，有很大的发展空间。我们也依然保持既定方针和计划，无论好与坏，我们都会坚持中海一贯持续发展的策略。
媒体提问：中海这两个月的月报当中珠三角销售位居全国前列，而在去年当中，珠三角销售业绩很少被提及，这是由于珠三角销售特别好还是因为其他地区销售下降了？今年各地区销售计划是怎样的？您刚介绍中海和中海宏洋之间的关系，但除了上市平台之外，中海集团下面还有中海投资等公司，也做房地产的业务，那么这些公司和上市公司在房地产业务方面如何平衡和划分？
第三个问题是，在杭州和世茂合作的滨江75地块刚刚传来动工的消息。这块地是2008年1月份拿的，而三年之后才动工，为什么有这么长时间？和世茂的合作方式怎么样？中海会投资多少资金？这种合作开发的模式从去年开始有很多开发商开始使用，而中海之前除了和九龙仓、雅戈尔有合作之外，并没有和其他企业有很多合作，在目前宏观调控政策日益严厉的情况下，是否会加大和其他开发商的合作？
孔庆平：中海集团在旗下是四条业务线，三项投资，包括中海投资。中海投资的定位是重点做城乡统筹等综合改革实验，就是农村改革的项目，这体现我们把房地产的理念运用于城乡统筹开发当中。
这不是上市公司，但跟上市公司有关系，因为有一级土地整理的内容。
第二就是要为上市公司培育一些新的业务，希望产生一个协同效应，所以不单纯做房地产开发，是做跟城乡房地产统筹的业务。
郝建民：关于珠三角销售问题，在今年第一季度，珠三角销售比较突出。其实珠三角在去年表现也挺突出，只不过从去年数据上看比较平均，这也符合我们在内地投资的均衡分布。所以能看到我们五大区域的贡献都比较平均，每一个区域都是很平均的。
今年一季度珠三角的销售比较明显主要有两个方面：首先是中国地区的气侯和消费习惯，长三角气侯是比较很冷，冬天的时候，人们还不太习惯出去旅游，东北等地区很冷，从气侯和消费习惯来看，一季度基本比较低。
另外一个就是传统的生活习惯，北方人不喜欢在新年前后时间买一些固定资产，反而南方人对春节不是太敏感，所以从时间的消费习惯上看，就是这个原因造成的。
从产品的角度说，冬季我们推出的产品也比较少，销售的额度也相对比较少，表现上看，由于时间和消费的一些习惯造成这个结果。
第二个问题就是杭州的问题，我们和世茂合作有两个项目，其实这两个项目都是综合项目，有酒店、写字楼、有高端住宅，所以前期的策划和统筹是需要定时间的，我们是花了一些时间做策划。
表面上看比中海其他项目慢了一点，但综合来看不是。这个项目和世茂的股份是五五分，我们两家合作模式基本上是这样的。
孔庆平：中海早在5年前一直对市场说会联合经营和收购，这几年我们一直在这些方面作努力，我们的业务构成方面可以看出我们变化。
中海很善于和别人合作，从我们在香港做的工程承包，在香港新机场、迪士尼、地铁、东铁等项目都跟国际公司合作。
我们在香港、内地房地产开发也和其他人合作，还有其他的投资。
通过合作寻求合作共赢的局面是不奇怪的，与其直面竞争，不如握手合作，这是减少竞争的最好办法，我们会继续坚持下去。
媒体提问：刚刚说上半年在香港会有一个大规模融资，是否可以谈一下这个规模有多大？很多企业在2月份销售数据出现环比下降情况，有一些公司高管预期3月份签约下降，4月份数据也会下降，楼市成交量什么时候会复苏？
孔庆平：刚刚我没有说大规模融资，我只是说融资是通常的一个工作，作为上市公司会经常在这方面结合日常工作需要进行安排。这个纠正一下，并没有说大规模。
关于成交问题，大家都非常关心，从目前情况来看，各地成交已经看到有下降的趋势，这是整个市场的趋势。你说这个趋势什么时候能够结束，我也不知道，大家还是多点耐性对市场进行观察。
我需要强调的是，中海作为一个上市公司，要保持健康发展的企业，我们会密切关注市场的动态，根据市场动态调整经营和销售策略，以此保证全年的销售目标达成。
媒体提问：想问一下今年合约销售额目标是多少？均价是多少？
孔庆平：730万平方米的销售面积。
郝建民：我们在2009年的时候，销售均价在11000元/平方米，2010年销售均价在12600元/平方米。今年计划全年要完成730万平方米的销售面积，以你们的专业态度和专业思维分析未来2011年中国房地产发展走向和趋势，你来估算一下我们大概均价是多少？
媒体提问：上个月孔庆平主席估计成交会下跌30%，现在看法还一样吗？
孔庆平：当时我讲得很清楚，我说即使成交下跌到70%的水平，全国仍然有7亿平方米销售成果，相当于2007年的水平，我们占1个百分点就是700万，我们认为还是很积极的。我并没有说整个市场要收缩到70%，这一定要澄清的。
还有一些内地专业机构对今年整个市场的销售状况有一些分析，而且分析是有道理的，根据现在政策和需求及各地的现状、政策影响，有一个博士进行计算，最后说大概是10%的降幅，他们是这样认为的，我只是引用他们的话。
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