十年岁月 广州华南板块“大盘”收官
作者: 武瑾莹     时间: 2010-10-15 02:10:48    来源: [ 观点网 ]

经由华南板块，“大盘模式”一词也成为中国房地产史上一个重要的关键词。

　　观点网 武瑾莹 整个9月的楼市都呈现出一片欣欣向荣的盛景，而广州楼市这个“金九”的冠军却是雅居乐。雅居乐旗下广州雅居乐花园的收官之作“十年小雅”开盘月余时间，已经售出超过千套单位。

　　经过十年发展，除了广州雅居乐花园，华南板块的楼盘如今都已经先后完成。在广州雅居乐推出最后一期作品的时候，南国奥园和华南碧桂园的收官之作亦已入市。

　　9月热销

　　今年的金九银十，雅居乐在广州的4个项目高达2000套的新货供应量，占据全市新货量7%强的份额，在9月至10月9日共收获30.5亿的销售额。

　　其中，广州雅居乐花园“十年小雅”占居9月番禺楼市冠军和广州楼市冠军。资料显示，从2002年开始，广州雅居乐入市八年，均价已从以前的3000元升到现在的13000元。

　　除了广州雅居乐的热卖之外，在广州9月的销售排行榜上，同样位于番禺华南板块的华南碧桂园位居第四，而招商金山谷的业绩也在前十名之中。

　　华南碧桂园最后一期项目名为“十年华南”，与广雅最后一期“十年小雅”相似。雅居乐和碧桂园都将自己楼盘的最后一期项目以“十年”开头，原因则是华南板块从2000年前后开始发展至今，正好十年光景。

　　十年过去后，祈福新村、华南碧桂园、南国奥园已基本开发完毕；广地花园早淡出视野；星河湾一直处于断货期，能开发的土地也已非常少；华南新城、锦绣香江仅有为数不多的在售货量；而广州雅居乐则衣锦荣归。

　　从2007年以来，在相当长一段时间内华南板块都没有新货扎堆推出。正因为如此，2008年开卖的招商金山谷，才有底气喊出“开启新华南板块时代”的口号。

　　而今年9月，华南板块的楼盘再次风光无限，但却已是回光夕照。

　　华南之初

　　按照星河湾副总裁梁上燕常用的说法，十年之前，星河湾所在地还是“一片滩涂”，而今日的华南板块当年也是一片农烟。

　　在广州地产资深人士、合富辉煌首席分析师黎文江的记忆中，在华南板块概念形成之前，最先在这个区域开发的是丽江花园和祈福新村。

　　黎文江称，广州1993年之后才开始有土地出让金，之前拿地都是用实物置换，丽江花园和祈福新村是用什么来置换的土地不得而知，但当时，这两个项目主要是做联排别墅，都是面对香港客户，因此即使远离广州市区，也发展得很不错。

　　黎文江记得，那时在这两个项目买房的广州人很多都是自由职业者，因此不担心交通问题，而这些楼盘也因为远离市区，价格便宜，相当具有吸引力。

　　1988年，洛溪大桥的开通，则为日后华南板块的出现和兴起奠定了交通的基础。

　　历史在进入2000年之后开始发生改变。继当年华南碧桂园强势开盘以后，2001年，星海湾、南国奥园、华南新城、锦绣香江、广州雅居乐花园相继开盘。从某全国性媒体当年的描述可以看出华南板块的盛况：“华南板块在广州楼市大有崛起之势。这里大盘云集，强手如林，一场世纪大战即将引爆”。

　　事实上，能够成就华南板块的一个重要原因，就是这些开发商都获得了巨大体量的土地，而开发这些土地的时间已长达十年。这样的开发规模在今日已经很难再有。

　　黎文江表示，当时番禺撤市并区，主要负责人犯了一个错误，把大概有25万平方公里的土地贱价出让，8个大的开发商每家都是几千亩。虽然那个区委书记最后被判刑，却无意之间打下了华南板块的雏形。

　　一个有趣的现象是，在华南板块发展的开发商都是民企，民企就意味着自负盈亏，生死自负，再加之不在广州市区，这些开发商为了把房子卖出去，都想方设法的在户型、营销、园林等各个方面创新，再加上价格便宜，成功吸引了不少人前去置业。

　　华南板块的发展越来越响亮，因名气过大，后来甚至还有一句话叫做“中国地产看广州，广州地产看华南”，连不少外地开发商来到广州，华南板块也成了参观学习的指定路线。

　　华南板块的最大意义在于：叫出了“居住郊区化”的响亮口号，它推动了住宅开发大盘化、郊区化和个性化的趋势，而大楼盘、大配套的开发模式也在全国成为了效仿的对象。

　　经由华南板块，“大盘模式”一词也成为中国房地产史上一个重要的关键词。

　　得与失

　　现在看来，华南板块的标准定义是广州沿华南快速干线南联番禺区样板景观大道-迎宾路两侧开发的超大规模住宅楼盘集群的总称。该板块地处番禺区南村镇西部、钟村镇东南部，以迎宾路为自然分界，两镇总建设用地约13.5万亩，其中用于房地产开发约4万亩。

　　合富置业分析师龙斌称，华南板块的发展一共有三个时期。第一个是起步阶段2001年左右，很多大盘基本上都是第一期、第二期，除了祈福新村、丽江花园比较早。那个阶段配套都是楼盘自己解决的，所以那个阶段过来居住的人是看中了环境、价格的优势。

　　第二个阶段是06、07年之前，很长一段时间价格变化不大。从那个时候开始华南板块不断成熟，很多楼盘都开发起来了，人气也越来越足，交通各方面非常便利。

　　第三个阶段就是07年之后到现在，政府规划做了一些重要的指导，比如说今天看到的迎宾大道、还有番禺的规划。华南板块商业、旅游、展览等规划现在非常完备。

　　黎文江则认为，从今天来看，华南板块最重要的缺陷或者遗憾就是市政规划的缺位。在很长一段时间内，华南板块的发展都是由各个开发商独立完成，因此在楼盘小区之内配套可能不错，但公共配套就难以相符，缺少医院、学校，甚至一度出现了“华南板块人群回流广州”的现象。

　　黎文江称，这是华南板块发展太快，而市政没跟得上所致。

　　2007年，因广州市政府定下了“南拓”的基调，番禺成为了未来发展重要区域，而华南板块自然也成为了市政发展的重要区域。

　　虽然华南板块在发展的过程中也有多多少少的问题，但黎文江依然表示其重要意义不容忽视。黎文江看来，华南板块代表了广州房地产的一个时间段，开启了中国的“大盘时代”，其巨大贡献无需质疑。

　　不得不承认的是，2010年，在“八大楼盘”逐渐收官之后，华南板块也将逐渐成为历史。黎文江称，这是一个不能复制的模式，华南板块不会再有了。

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