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黎振伟:新时期城市运营与地产开发
作者: 观点地产网     时间: 2010-10-13 10:25:42    来源: [ 观点地产网 ]

本届文登行论坛的议程主题是:区域经济与地产发展,下面我们将正式进行论坛的演讲环节。今天上午政策研究中心王珏林先生,文登市人民政府副市长谭远国先生,世联地产首席技术官黎振伟先生,金科集团副总裁李战洪先生都将为我们奉献精彩的城市观点论坛文登行的主题演讲,同时我们还将先现场的嘉宾推荐我们文登市的优质土地项目。

  黎振伟:很荣幸受文登市政府及观点的邀请跟大家做交流,我是第一次到文登。文登发展的思考与创新,这是站在文登的角度,当然也是国际的角度,我们今天的发展,后调控时期房地产的温度计,那么这边都是来自一线城市广州、深圳这次调控中现在国家限购,什么样的机和危。在一线城市和二线城市是被大家需求,高房价和地产暴露起争执,如下按照国家的这些城市在下一论的房地产中会收到较大的控制,因为不可以。那么机会呢?我认为我们的三四线城市确实是地产投资分流的广义,中国经济化与新经济化的树立者,因为中国的经济还在发展。这个王主任比我更清楚,所以大城市、小城市、中小城市应该有更多的发展机会。

  问题思考我们在新的调控政策下,我们三线城市如何打造完善的环境,把握好的发展机遇,我们开发商跟投资者、购房者如何选择合适的城市机会,这是我们的机会的,我们还有危。同样的一个事情可能我们的角度是不一样的。

  我说两个故事说起我的思考,在2008-2009年我分别去了英国、去了海南,这次旅游我都是看到了旅游跟生态城市有关系,所以对于我们中国搞房地产我也认识,这次我看到的英国英国女皇他的皇宫所在地真的很漂亮,这个房子都是好房子,整个城堡真的很美,因为它一片和谐的气氛。大湖区这里头非常生态,这里的建筑与环境跟人都是和谐的,那么我们再看到莎士比亚故居,这个地方给人印象非常深刻,我去过这个地方应该说一辈子都不会忘却,可是我们回到中国,回到这些我们有很多优美的环境的城市要怎么做呢?文登有很漂亮的海岸线,按道理天时地利人和都有了,但是问题我发现他们的发展方式有问题,他们首先通过大面积的土地让出去,60、80平方米的土地让给开发商怎么做,我们大片的土地没有规划,那好利用起来,很多的土地做了养育厂,没有经过整理。我们看到当中建设的房子是不错,大房子也不错。唯独看他们的整体的环境是很糟糕的,这应该是我们中国城市图片出了问题,它们的风格它们的建筑形势,它们的配套等跟英国的建筑壁起来是很差的。大家看现在的这些楼盘当然现在是卖的很不错了,很多人都冲着投资、升值,那么如果它下一步政策没有投资怎么办?可能又回到了十年前,好了。我作为一个专业人士我的思考是这样的,英国也是一个发达城市,那么中国跟英国的旅游环境、房地产差别在哪里?什么是消费者钟情的房地产跟生活呢?在座的有些老板我们其实都有钱,为什么我们除了政治因素之外迫使我们离开我们的国家到外面去住呢?我们为什么会把钱投在国内,第三个我们开发的目的是什么。最后一个什么是我们旅游地产的可持续发展之路?这一点应该来说到今天我们的政府应该更多的考虑,好了我觉得我们房地产关键在哪呢?关键是我们房地产很强的认识是地段,但中间我们有一个认识,金融地产,那我们把金融跟地产加起来,那个房地产居住这种投机的功能多了,为我们创造了很多差异的房子,那今天我们回归到认识。我觉得我们房地产应该是环境+产品+服务+需求等等,我们产品包括建筑包括品质还有文化等等都是一个复合的东西,它是有价值的。

  我们在房地产大速度经济发展中走过很多的弯路,那么这个房子的旅游价值提高了多大?对投资来说就是恶梦。

  旅游地产的,那么今天在中国最大的旅游地产是在海南,我专门看到了我讲旅游局局长的一个讲话,我觉得国际旅游它的定位,对于房地产对我们旅游地产带来新的机会,带来更高的要求,按照主任讲的他这样说,特定的资源建设,旅游国际化程度高,对外开放程度高,环境质量高,服务标准高,综合配套设施齐全,具有独特的文化魅力,对国内外游客有很强吸引力,以旅游业为支撑的海港。我想我们文登同样作为一个旅游的目的,我们能不能也像它一样成为一个旅游中心呢?尽管海南的房价升了几倍,但是海南岛的配套是没有做好的,这些都是我们欠缺的,也是值得借鉴的。我们在这么多年以后,我们以旅游为增长点的地区,它不会谋求可持续的房地产空间,他们是通常要在战略规划上,保护生态、自然、人文资产等这是最重要的,也是我们最宝贵的,因为它无法再生,第二是投资完善的基础设施。第三提高综合的旅游环境,第三提高高起点的旅游对话,第五与旅游相结合的产业组合,那么我刚才听到我们局长谈到的问题,我看他们基本上就是按照这个方向去做的,那么做到了,我们的房地产就会上升。

  我们今天要做好,我们要把眼光放在全世界。这是香港怡景湾,它有自己全部的配套设施,还有对环境的要求非常有特色,有4千亩土地是做环境的,他们有自己的特长,他们有水产,那么这个项目他们尽管主题不变,但是这里的房价是最高的一个。

  新加坡刘太格先生是我们的老师也是我的榜样,他说城市景观要与自然景观完美结合,配套完善,生活便利,我们看到新加坡还有一句话也是很重要的,它叫做现在传统文化与现代文明相结合,所以导致新加坡很多旧的建筑没有拆掉,而是利用改造成为它的文化传承。那个是三千年的城市建立的城市底蕴,同样新加坡他们在建筑上、在环境上是很协调的,星河湾在十年前它学习的榜样就是新加坡,这个是95年建成的,你看它的建筑它的协调它的的环境的结合,给这个新加坡很小的国家增添很多虽色彩,我觉得房地产确实很重要,但我们说建筑是城市艺术的邻居,当然我们觉得我们很多城市的建筑不是艺术邻居而是破坏了环境,所以我认为文登要作为一个旅游城市,一定要在建筑商、在环境上,在规划下工夫,这样我们的城市将会越来越美丽。这是我们看到澳大利亚城市的黄金海岸,我们看到所有的建筑都要服务于历史、文物以及环境而不是破坏感,还有我们看到的波罗的海,我专门去过欧欧洲,波罗的海跟我们差不多,波罗的海的建筑是很完美的,它是在森林里面建房子。美国我去过美国迈阿密,迈阿密同样也是蓝天、碧水、沙滩、房子。在加州的建筑很漂亮,但是它的建设环境却是一片荒漠,但是美国他们在恶劣的环境下却打造出漂亮的房子。

  巴厘岛的环境是美丽的,风情万般的巴厘岛,还有我们看到巴厘岛的沙滩、建筑、园林到处都是,所以巴厘岛的酒店在全世界也是很知名的。而我们的的文登有没有好的酒店?当然我们今天看到的酒店也是不错的,浪漫爱情的巴厘岛,应该说给我们很多的借鉴,尽管经济不发展,但是巴厘岛却是我们度假的天堂。星河湾是为度假创造优质的环境,雅居乐是一个国际化的社区,奥园集团还有祈福新村做出了独一无二的社区,同样碧桂园也是从度假、地产到文化的升华。华侨城是世界第三,它运用的是意大利的风情。昆明从观光、旅游诞生的休闲度假区,同样值得我们借鉴。那么这些项目都为当地的这些旅游地产、养生地产创造很好的标识。

  好了总结一下,国际经验的核心有什么呢?市场导向、科学发展、以人为本、长远目标、把握规律、物有所值、物超所值,我们今天要重新认识旅游地产,才能做好旅游地产,从而卖好旅游地产,我有几个观点,第一如何做:卖地容易,保护建设好环境不容易。建房容易,提供优质的生活不容易。那么我们今天政府我们开发商要做不容易的东西,我们要解决短期跟长期的关系,有形与无形的关系,个体与整体的关系,定型与定量的关系,特色文化与宜居的关系,技术、艺术与经济的关系,品质、价值、成本、价格与效益的关系,我们如何把建筑变成产品,变成生活,最后是休闲度假。文登养生之都休闲房地产的发展建议,我有以下几个:

  我觉得文登要做好旅游养生之都要做了三个关系,第一城市、经济与房地产行业的关系,政府、企业与消费者的关系,最终让消费者买得放心、住的舒心,当然投资还增值。要从长远和短期的利益关系,这个是我们必须要解决的。第二战略为先、战术为第二,不谋全局,不可谋一役。

  第三发展决策由高到低,由远到近,先广后准,项目运作由小到大,由近到远,由快到慢。

  第四立足本地,放眼国内外,借鉴成熟经验,避免少走弯路,系统思考谋划。

  最后一个招商之道,我们公司包括我们被很多政府招商,我认为招商首先是在迎商,第二是适商,最后是招商和养商。我们文登有美丽的海滩,有滕飞的城市,还有悠久的历史与文化,我想这么好的条件当然还有开放进取的政府,最后祝文登城市与房地产更好更健康地发展,谢谢大家。

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