“万科是在储存实力、留有现金，在等着房地产业最糟糕时刻的到来。”

　　观点网讯：据经济观察报报道，民生银行地产金融事业部成立不久后，身为中国地产头牌企业、一向在国有四大行贷款的万科集团向民生银行提出贷款30亿元的融资需求。但民生地产金融部衡量再三，最终拒绝了万科的贷款要求。

　　万科集团执行副总裁肖莉表示，万科对民生银行贷款一事并不知情。但据知情人士透露，万科当时提出的开发贷款条件比较苛刻，贷款额度30亿元，利率维持基准利率，甚至要求下浮，同时是信用贷款，没有质押，并且银行不能对其具体项目进行跟踪和监控。

　　但据民生银行内部人士透露，当时地产金融部的意见是，给房地产商的每笔贷款都基于项目发放，并要有质押，房地产项目更要全程监控，开发贷款需封闭使用，防止挪用。

　　“即使民生贷出30亿，仍然满足不了万科全部融资需求，我们也只是其贷款的‘偏房’，而不是长期战略合作伙伴，况且民生与万科之前没什么信贷业务往来，万科的商业模式上又是以量取胜，要求资金成本低，与银行其他合作机会少。”

　　据建行一位客户经理说，像万科这样的地产龙头企业很少挑选与股份制商业银行战略合作，之前也很少与其有信贷关系，因为股份制银行无论从资金供求量、银行网点来说，都很难满足需要。

　　实际上，民生银行地产金融事业部改革后，资本约束压力增大，于是加大了中间业务服务，希望获得高收益。而万科的资源配置又重点在城乡结合带，基于风险控制考量，民生则多选择中心城市的中心区域的项目。

　　据8月5日公布的万科中报，6月末万科净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。

　　渤海证券房地产行业研究员周户认为，从中报来看，万科现金为王策略显现，2008年新开工面积和竣工面积的调整，降低了公司短期负债的偿付压力，同时减少工程款支付约45亿元，增强公司现金流。考虑到59亿元公司债发行已获批，下半年万科资金链将较为安全。

　　但周户认为，2009年的4月左右，万科仍会面临资金压力。

　　万科2008年第一季度报告称，资金正成为制约其住宅供应和行业发展的最大因素。2006年-2007年，万科的经营现金流净额从-30.2亿元猛增至-104亿元，其经营活动所需现金流依靠于负债融资。2007年年报显示，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非流动性负债74亿元。截至2007年底，公司的资产负债率已经达到了66.11%。

　　2008年货币从紧的政策开年便体现出来，央行缩减了各个商业银行2008年的贷款总额，不少银行的房地产开发贷款额度在开年头几天就已提完，“这可能是万科向民生告贷的大背景。”分析人士认为。

　　今年一季度后，房地产商再融资有所松动，以万科为代表的主流地产巨头现金流情况得到了一定的改善。但房地产企业的高增长已难以持续。行业的不景气可能使得未来1至2年内的业绩增长明显低于预期。

　　分析师认为，适度调整价格是目前开发商迅速回笼资金，摆脱调整压力的理性选择。主动降价和调整销售策略的地产商开始赢得主动。

　　“万科是在储存实力、留有现金，在等着房地产业最糟糕时刻的到来。”一业内人士评价。

　　2007年，民生银行扩张快速，存贷比维持在高位，其中，房地产开发贷款信贷占比高、不良贷款规模反弹。不少市场人士担忧，一旦房地产市场进入风险释放期，民生银行将承担较大风险。

　　事实上，在2007年底，民生银行房地产开发贷款占信贷总量比近13%，贷款余额仅500多亿，今年新增额度也仅有60亿，而总部给地产金融部下达的责任利润计划是18.5亿元。如何走好风险有效控制和有限资本约束下业务正常发展的“平衡木”，成了新成立的地产金融部的头号任务。

　　“我们包打不了天下，在客户选择上，只能选择那些在价值理念、收益方式和战略发展模式上和民生契合的客户。”民生银行地产金融事业部总经理杨毓告诉记者。

　　“我们研究大客户的商业模式，对其了解后，从信贷、现金管理、业务咨询、结算平台等多方面展开全面合作，现在也敢进中度风险区了，哪怕选择不是行业中最好但能带来最大收益的客户，立项规范流程，发挥封闭贷款管理优势，获得高收益。”

　　“我们也不会一味迁就大客户，香港的一家房地产公司，资产规模确实很庞大，但是资金链紧张，项目风险大，我们也不选择。”杨毓说。

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