延续了第一季度的调整态势，开发商进入观望状态，拿地更加谨慎，土地市场流标现象仍然频现，土地价格回归理性。

　　受房地产市场继续调整影响，2008年第二季度华南区土地市场延续了第一季度的调整态势，开发商进入观望状态，拿地更加谨慎，土地市场流标现象仍然频现，土地价格回归理性。

　　土地供应充足居住用地为供应主体

　　截至6月30日为止，深圳第二季度共挂牌出让34宗土地，总宗地面积为172.26万平方米，但成功出让了24宗，交易宗地面积为118.95万平方米，环比一季度上升了187.93％；贵阳、重庆、成都分别成功出让6宗、20宗、29宗，成交面积分别为11.10万平方米、58.47万平方米、136.00万平方米。

　　从四城市各类土地供应宗数来看，深圳、贵阳、重庆、成都居住用地供应分别为17宗、4宗、11宗、2宗（见表1），分别占各城市总供应宗数的49％、57％、55％、6.25％（见表2），居住用地基本上仍为土地供应主体，并且深圳、贵阳第二季度土地供应比第一季度都有一定增长，特别是保障性住房用地比例有明显增加。深圳二季度共出让3宗政策性住房用地和1宗社会福利用地；贵阳也在制订2008年建设用地供应计划时，优先安排解决城市低收入家庭住房困难的用地。可见，住宅用地特别是保障性住房用地供应的增长，将会逐步缓解居民住房问题，摒去房价泡沫；而成都、重庆地区由于受5月地震影响，推地计划放缓，特别是成都主城区在地震后没有推出住宅土地。

　　成交价格理性回归流拍蔓延二线城市

　　随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，第二季度房地产市场延续了第一季度的调整态势，房价继续调整和回落。房地产市场的持续低迷势必波及土地市场交易。

　　与07年开发商疯狂拿地，地王频出的局面相比，今年土地市场交易更加理性，土地价格回归土地价值。截至6月30日，成都、重庆第二季度分别成交了29宗和20宗地块，成都有21宗地均以底价成交，重庆有17宗地均以底价成交。而4月29日成交的成都天府广场新声剧场商业地块单价为2600万/亩，成交总价为1.6亿元，楼面地价为3000元/平方米，截至目前为止，是成都主城区今年成交单价最高的一宗地。原因是该地块位于成都CBD的核心区域，紧邻甲级写字楼城市之心，且周围聚集了仁和春天等高档百货以及锦江宾馆、索菲特万达等五星级酒店。

　　从各地块出让情况来看，第二季度成都共有4宗地块流拍，为商业用地或工业用地，贵州有1宗住宅地块流拍，说明流拍已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。今年上半年深圳共有10宗住宅地块流拍，北京、上海等其他一线城市土地市场流拍现象也频频出现，这引起了部分二线城市房地产市场的波动，特别是对2007年房地产投资过热的地区影响较大。

　　开发商进入观望状态拿地更谨慎

　　5月深圳、成都、重庆和贵阳的房交会并没有逆转低迷的楼市，市场延续了第一季度的冷淡，开发商对于楼市的走势越来越不明朗，预期值降低，加之银行对开产商贷款额度、还款时间、资金监控等方面更加严格，开发商的资金链变得越发紧张，即使在目前土地价格下降的情况下也不敢轻易拿地。如4月8日，深圳5块居住用地进行公开拍卖，结果只有一块以底价成交，其余4幅均以流拍收场。4月11日，深圳土地交易中心挂牌出让3宗居住地块，除了一幅以楼面地价1149元/平方米成交外，另外两宗未寻到买家。

　　与此同时，一些实力雄厚的品牌开发商将当前的调整时期当作一次洗牌的机会，地价不高，品牌开发商可乘机拿下一些条件好的地块。当一线城市土地资源稀缺情况下，二、三线城市仍然蕴含着巨大的发展潜力。今年伊始，万科、中海、金地等品牌开发商并没有停止在其他二线城市拿地，但拿地价格已明显有下调。以万科为例，今年在成都、东莞、武汉等城市拿的地，楼面地价多数在3000元/平方米以下。5月中国城市土地展上，重庆主城区升值潜力较大的地块深受深港开发商的青睐，并专程前往重庆考查地块。可见，与2007年开发商各地盲目造"地王"的境况不同，今年开发商拿地更趋于理性。房地产市场的深度调整，或许正给了实力强劲的品牌开发商们一次难得机遇，加速房地产市场洗牌。

　　资金短缺是流拍主因

　　深圳第二季度共挂牌交易34宗土地，成功出让了24宗，其中居住用地9宗，流拍10宗；流拍的10宗地块中有7宗为居住用地，这些居住用地自身都有种种限制条件，如4月11日挂牌交易的位于龙岗编号为G14210-0182、G14207-0185地块，出让条件为套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积所占比重必须达到开发建设总住宅面积的90％以上。然而，2007年3月底，金地在龙华拿下深圳首次"商品房＋政策性住房用地"捆绑出让的两幅地块，扣除经济适用房及其他配套用房面积，可售面积的楼面价分别达到了7124元/平方米和6718元/平方米，创下区域地价新高。可见，限制条件并不是开发商不愿拿地的最主要原因，开发商资金短缺才是地块频流的主要原因，加上上半年房价向下走趋势，促使开发商拿地更谨慎。

　　4月8日，位于深圳宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让。挂牌截止时间结束后，只有振业地产以6.9亿元总价拿下了龙岗一宗建面逾24万平方米的地块，编号G02113-0023，楼面地价2836元/平方米，仅比2006年9月该地段一块出让地每平方米高出319元，振业拿下该地块不仅可以和前面的地块一起合成一个54万平方米的大盘，还可以平衡总体楼面地价；另外4宗因竞买开发商少或无人出价而继续流拍。毫无疑问，开发商都希望能在土地价格正处于低位时拿地，但在目前市场情况下并不是每个开发商都具备这个经济实力，多数开发商都会考虑到综合投资效益之后再做决定。

　　土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题，即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地，因为资金链的流畅是开发商的命脉；而第二季度楼市出现久违的高成交量给开发商带来了销售资金回款，有利于缓解开发商的资金困局与观望心理，这将会对后期土地市场产生一定影响，但市场转热的判断尚需市场价格回升来确认。

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