许家印精心布局的全国战略与上市计划其实并不复杂，其思路包括四步内容：培养队伍、打造品牌、寻找土地，同时找钱。

　　2004年，许家印将层层筛选出的第一批68人精英团队分派至全国10余个城市。在武汉、重庆、成都、沈阳等地，这些市场精英的首要任务是对当地的土地市场展开调研，以寻找可以收入囊中的土地项目。“拿地不是一时冲动，它需要一个漫长的考察与谈判期，等到2007年前后，土地储备版图基本形成，恒大的上市之路也才步入正轨。”一位接近恒大的人士介绍。

　　整个2007年，中国楼市接二连三被恒大的消息覆盖，同时并行的是两轮私募的完成。2006年底，恒大以8.29亿拿下武汉当时的“地王”，即目前的武汉恒大华府；去年8月，恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场称为天价；去年10月，恒大与穗华投资有限公司(香港)签订股权转让协议，计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权；到今年初，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”……

　　到2008年3月，恒大香港IPO招股说明书介绍，其土地储备已经高达4578万平方米，短短两年时间暴增近6倍。

　　根据土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。“我们确实是先融钱再拿地。”许家印说，但显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。去年3月，恒大引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大合计让出约8%股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。此后不久，上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。

　　而根据资料显示，恒大为三个项目支付的保证金为数不多，其中上海项目3亿元，广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝压在了即将拉开的香港IPO上。

　　“2006年6月开始正式谈上市，到12月6日，第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍，“实在不巧的是，我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，包括摩根士丹利。”回忆起那一刻，许家印仍历历在目。

　　国际基金背后是大量的中小投资者，他们也十分惧怕因房地产风险引发的次贷危机会令投资血本无归。于是，压低招股价格成为大摩的杀手锏。“我们本来想融资15亿美元，并且当时已经有了7至8亿美元的定单。”许家印透露。然而，在大摩屡次提出压低招股价格后，许家印最终选择了拒绝。“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”这也是许家印首次披露IPO真实叫停的原因，同时澄清了此前关于认购不足的传言。

　　“不可否认的是，上市叫停后，100到150亿元的资金没有了。”说到毅然放弃上市，许家印显得不动声色。但根据一位市场人士介绍，恒大对资金危机的考虑并不充分，“当时确实没想到会这么严重。”

　　私募之战

　　正确答案“三选一” 巨鳄眼中的“肥肉”

　　敢说暂时不上市，许家印是做过谋划的。“我们想到了三个暂停上市之后的解决措施。”许家印说。

　　一是抛盘。2007年，恒大在全国共开有36个楼盘，其中2/3以上、建筑面积超过400万平方米进入预售或可预售阶段，在建工程更达到750万平方米。“没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。”许家印这样解释大规模抛盘套现的可能性，而这句话，在此后的对话过程中，被他屡次提及。

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