相对于07年主城区1652万平米(月均约138万平米)的供求规模，08年的新增供应或许能够延续，但成交规模必然是难以为继，大致应当回落到05-06年间的销售速度——事实上，告别“开盘即罄”，开盘销售20%-30%的速度并不能算“地产业的失落”，而只是回归到市场常态而已。只有在这种常态下，开发企业才有动力和压力提高产品品质和服务水平；购房者亦能理性地选择合适的楼盘与房型。

　　除了市场运行轨迹，楼市外围的政策与经济环境也值得注意：

　　一是“蓉十条”的效应，该政策短期内会加剧购房者的观望，但这种观望是一种积极的观望，而非将置业计划无限期延后，在考虑成熟或发现市场局部回暖时，此类购房需求将得到极大地释放。

　　二是宏观经济基本面中出现的一些影响因素，如(a)CPI、PPI持续上涨，建安成本攀升和开发利润的下滑降低了购房者对商品房降价的预期；同时新增开发企业(项目)因预期行业利润下调，可能会暂缓入市，从而减少了市场上的新增供应。(b)股市持续低迷、债市、汇市、期货市场投资渠道有限、实体经济景气度下降，使得价格平稳后的房地产市场依然存在着明显的投资价值。(c)从近期的中央政策来看，管理层希望房地产市场尽快实现稳定，而非萧条和“崩盘”，具体表现在信贷规制将有所放松，加息利空可能仍然采取“不对称”方式，扩大汇率弹性将引发人民币进一步升值，都将有助于房地产价格的“止跌”。

　　其三，成都土地拍卖价的“见底”——宗地出让多以起拍价成交，使得土地市场“利空出尽”。房产市场的交易主体数万倍于土地交易者，其调整自然显得相对滞缓，但本土房价泡沫初现即遭遇回调的压力，恢复到稳定的状况不需要过长的时间。目前市场上蓝光、万科、中海、国嘉等开发商作出了降价行为，是因为其在售楼盘的拿地成本非常低廉，当这些项目销售怠尽而高价竞得的地块上市时，降价的可能性必然进一步减小。结合市场状况与政策趋势来看，今年下半年成都市商品住宅市场将出现“横盘整理”的格局，即房价逐步企稳，成交小幅回升。预计08年下半年市区住宅的新增供应将稳定在100万平米/月左右，成交规模则在60-80万平米/月的区域内震荡，市区商品住宅的价格将回落至07年中期的水平，即5300元/平米左右。

　　围绕5300元/平米这一价格预测，存在着两种争议，一是下半年上市项目中，属于07年拿地的项目有所增加，其楼面地价的平均水平在2500元/平米之上，加上建安、税费和利润后的成交均价必然超过6000元/平米；二是下半年市场全面回暖的希望不大，成都商品住宅的价格仍有可能面临进一步的回落，市区住宅成交均价有可能跌破5000元/平米，回归到2006年的价格水平。现实的估计是在这两种极端的可能性之间，结合当前价格运行情况，对其进行趋势延伸与合理修正，5300元/平米的价格水平将是下半年成都住宅价格的均值水平上小波动的标准差不会超过200-300元/平米。

　　星彦地产研究中心 管乃生

• <<
• 1
• 2
• >>

·中新地产1.36亿元增持君合百年股权 08/07/03

·深圳6区二季度住宅交易均价全线下跌 08/07/03

·“低调”造势 龙湖IPO稳步推进 08/07/03

·华南第二季度土地市场分析 08/07/03

·星彦地产：下半年成都楼市趋势分析 08/07/03