第二个繁荣期：1998年—2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年，十年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业也成为国民经济的支柱产业，产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业，政府、开发商和银行是主要的即得利益集团，老百姓分为两大集团，已经购房的也算是既得利益者，没有购房的显然是高房价和高地价的受害者。

　　繁荣原因

　　●停止实物分房，实行住房货币化，打破了老百姓指望国家分房的预期，给市场创造了巨大的潜在需求；

　　●银行开始实行个人购房贷款，放大了市场购买力；

　　●经济开始进入高速发展阶段，老百姓收入水平提高；

　　●快速城市化；

　　●较低的利率水平。

　　调整原因

　　●房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济；

　　●银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险；

　　●制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距，造成了代内和代际的不公平；

　　●房价过高抑制了一定的需求；

　　●社会舆论压力太大，迫使政府不得不加大干预力度，几年来政府不断地出台宏观调控措施，特别是2007年9月27日出台的《关于加强商业性住房贷款管理的通知》所规定的第二套房贷款提高首付和增加利息的措施犹为见效。

　　三、香港房地产周期对中国大陆房地产市场的启示

　　综观香港自二战以后的房地产业发展史，可以总结出以下经验：

　　房地产市场与宏观经济形势、股市、利率和土地供应制度又非常密切的关系。在房地产市场处于繁荣期时，国际经济环境和当地的经济形势都处于景气时期，往往实行低利率政策，股市非常繁荣，热钱大量涌入，并导致投机风盛行，房价、地价和租金高涨。经过政府调控或市场自身的调整后，往往又会迎来新一轮更大规模的上升浪潮，房价、地价上涨到新的高度。在每一个循环周期，往往呈现出上升期长、回调期短的特点。在上升浪中，房价上涨速度远远超过居民收入增长幅度，买不起房的居民比例越来越高，迫使政府的保障面越来越大，土地垄断供应制度下，政府是房地产繁荣的最大收益者，获取了较高的土地收益，有能力给予更多居民保障。在房地产周期式发展过程中，行业重组和兼并加剧，集中趋势明显，一大批中小开发企业在行业发展过程中消亡。

　　对中国大陆房地产市场的启示

　　大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。香港房地产业走过的路，大陆也可能会走一遍。

　　土地垄断制度最后必然走向高房价和高地价制度，能够买得起商品房的人比例会下降，政府通过土地垄断，聚集了巨额财力，有能力解决越来越多人的住房保障问题。但是，大陆与香港最大的不同点在于，香港是一个城市经济体，已经完成了城市化进程，人口增长较为缓慢，政府的保障压力不会太大，至少不会越来越大。而大陆还处于城市化快速推进阶段，城市人口机械性增长很快，需要政府保障的人口会越来越多，即使政府实行土地垄断和高地价高房价政策，所积聚的财力难以满足住房保障的需要。

　　房地产市场与股市具有互动性，股市繁荣，能够为房地产企业提供重要的融资渠道并为市场带来巨大的购买力，股市萧条，房地产企业既失去了重要的融资渠道，又面临潜在需求的萎缩，现今，股市处于大熊阶段，走牛遥遥无期，因此，房地产企业若还想重温2006——2007年繁荣火爆的旧梦，无异于痴人说梦。

　　房地产有两大核心要素问题，一个是土地问题，另一个是金融问题，调控房地产市场最有效的工具也就是土地杠杆和金融杠杆。土地供不应求、低利率会带来地产市场的高涨和繁荣，增加土地供应、提高利率水平、紧缩信贷、提高按揭贷款门槛是抑制投机和市场过热的最有效武器。

　　住房保障制度能够解决许多中低收入居民的住房困难问题，增加社会和谐，但不能解决高房价问题，恰恰相反，政府住房保障的资金来源往往依赖于高地价和高房价的产生的收入。

　　从供应角度看，调整时期也就是地产商重组与兼并的时期，大批企业包括一些大型企业将在低谷期死亡，行业集中和寡头垄断化趋势不可避免。

　　高房价使政府时时面临巨大的舆论压力，政府的决策很大程度上受舆论左右，因此，出台的许多宏观调控措施具有应急性、被动性的特点，缺乏长远考虑。

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