衰退原因

　　香港政府对1955年的建筑条例进行修改，对容积率作了更为严格的规定，同样的地块，就建筑面积而言，新条例比旧条例要减少20%，但是，这个条例没有立即执行，而是给了几年的缓冲期，到1966年才开始执行。许多开发商为牟取更多的利润，纷纷赶在新条例执行前报批发展计划和规划。其结果，市场供应量大增，严重供过于求，另外，大量资金进入房地产业，用于支付地价款和建筑工程费用。大部分发展商自有资金不足，均向银行贷款，银行纷纷提高利息，造成开发商成本上升和毛利润下降，在供过于求的市场形势下，许多地产商陷入困境。银行为了控制风险，除了加息外，还纷纷紧缩信贷，造成很多冒进的开发商因资金链断裂而倒闭，留下下一大堆烂尾楼和半拉子工程。此外，此期间，香港政局不稳，社会动荡，也使居民失去购房意愿。

　　第四个繁荣期：1968年—1973年，这是香港房地产市场的黄金时期之一。

　　此期间，租金全面上涨，三年间，租金上涨幅度在130-300%，政府出面干预也未能阻止租金快速攀升。房价和租金的飙升也带动了地价的剧涨，投机活动盛行，炒卖楼花现象严重，开发商为了追求更高利润，采取了捂盘惜售的举动。

　　繁荣原因

　　●香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展；

　　●大量热钱涌入；

　　●股市暴涨；

　　●政府的新市镇开发计划的实施；

　　●高档住宅首先复苏，带动中低档住宅价格上扬。

　　衰退原因

　　股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年3月，以发现假股票事件为导火索，引发股民恐慌性抛售，股市从1774.96点急剧向下，到1974年12月10日，跌至150点的低谷，楼市也随此崩溃，楼价、租金大幅度下跌。

　　第五个繁荣期：1976年—1981年，这是香港房地产市场最重要的发展时期，一大批新兴地产集团崛起，纷纷上市融资，壮大实力，改变了香港地产的竞争格局。

　　由于经济发展迅速，住宅、商业、写字楼以及工厂、货仓等各种物业类型大量兴建，地价、房价和租金急剧上涨，投机之风盛行，楼花买卖普遍。小户型住宅单位受普遍，成交量大，价格升幅大，如1976年的平均售价是265元每平方尺，到1981年高峰期已经上升到1050元每平方尺，5年间涨幅将近3倍。香港府府大量拍卖土地，地价和政府的卖地收入急剧增加，如1976年政府的卖地收入是4.41亿元，1980年达到39.3亿元，增幅近8倍。地产公司掀起上市热潮，新兴地产集团如长江实业、新鸿基地产等崛起。

　　繁荣原因

　　●石油危机过后，香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司；

　　●人口也继续膨胀，带来了对商业楼房和高级住宅的大量需求；

　　●家庭结构开始转变，家庭小型化趋势明显，婚房需求也大增。

　　●中国大陆粉碎了“四人帮”，结束了十年动乱，开始推行“四化”建设，实行对内改革，对外开放的政策，在深圳、厦门和珠海设立经济特区，给香港人和投资者带来了极大的信心，地产市场紧跟着迅速复苏、繁荣，1981年达到高峰。

　　衰退原因

　　●楼价、地价升幅过快，投机氛围太浓，脱离了正常发展的轨道；

　　●世界经济衰退以及香港经济出现下滑；

　　●利率太高；

　　●港元贬值；

　　●有效需求不足；

　　●银行危机爆发；

　　●香港前途问题前景不明，人心不稳。

　　这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，政府并未出台措施进行干预。

　　第六个繁荣期：1985年—1997年，这中间又有短暂的调整，分别是1989年—1990年，1994年—1995年上半年。

　　香港地产市场经过了几年的低谷和调整，于1985年开始走出低谷，走向复苏。1989年1—3月，许多地区的房价普遍比1981年高峰时期的历史最高水平高出30%，政府的卖地收入大增。受香港经济结构转型和服务业快速发展的影响，写字楼严重供不应求，房价、租金急升，租金水平位列全球第三位，仅次于东京和伦敦。地产市场炒风再度兴起，代人排队，连续几个日夜排队和炒房号现象频繁出现，甚至出现因排队打斗并致人死亡的事件，比大陆2007年的景象还更胜一筹。许多外资财团、国际机构纷纷进军香港地产市场。

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