1989年以后，受大陆政治风波及经济紧缩的影响，香港经济和地产市场受到波及，出现回调，1991年，受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激，地产市场再度回升，市场繁荣更胜过前一阶段，炒楼之风弥漫全港，现房市场炒房比例占55%以上，楼花（期房）达到70%。在社会舆论的压力下，政府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施（相当于大陆的宏观调控），包括：规定临时订金为总房款的5%，每人只可登记一次限购一套房，禁止使用授权书登记。措施出台后，售楼程序有所好转，炒风并未受到明显抑制，楼价继续急剧攀升。同年12月，政府再推出6项打击炒房措施，包括向买卖楼花者征收相当于总房款2.75%的税，禁止内部转让楼花，使用银行贷款成数由9成降为7成。1992年房价虽然继续上扬，但是调控措施逐渐见效，需求下降，成交量大降，炒风收敛，中小户型、低价格的住宅价格开始回调，但大型豪宅的价格开始攀升，开发商为了刺激购买，自行提供两成按揭，在豪宅价格的带动下，中小户型住宅的价格再度飙升，到1994年初，平均售价以达5000元每平方尺，写字楼和商铺的价格和租金随之上涨，商铺最高价格达到19万元每平方尺。

　　1994年上半年，香港地产市场明显过热，社会舆论强烈要求政府出面干预，政府随即出台了四项措施：增加土地供应，督促开发商的储备土地尽快开发，加快香港房屋委员会建房速度，给土地发展公司和房屋委员会提供贷款，使其可以推出更多的住宅，改善市场供应。政府还特别声明，这些措施只是第一阶段措施，若不见效，将出台更严厉的措施，在此情况下，楼市骤然降温，住宅价格平均下跌30%。经过一年多的调整，到1995年第四季度，房地产市场开始回暖，加上经济形势好转和按揭利率的大幅度下调，政治前途进一步明朗，市民和投资者从对于回归的恐惧转变到对于未来的憧憬，海外和内地资金也大量进入香港，推动香港房地产市场的又一次上升，同时，香港股市也形势一片大好，节节攀升。这次上涨也是由豪宅带动的。下面的这个例子很有代表性。1997年，新鸿基地产推出的一个项目，总共304套，在3日内竟然有27132个意向购买者进行登记，超额登记88倍多，创造了国内外楼房销售的历史记录，由于投机的普遍存在而得不到遏止，非理性炒作和投资催生了严重的房地产“泡沫”。

　　繁荣原因

　　中英两国在北京签订关于香港前途问题的《联合声明》，香港政治前途明朗化，香港市民和投资者对香港重新树立了信心，带动香港地产市场进入新一轮上升周期。1985年，《联合声明》签定以后，随着市场信心的恢复，地产业开始活跃，房价和租金逐渐回升，各类物业交易频繁，期间，1987年10月全球性股灾都未能阻止房地产市场的回暖。此外，香港经济成功转型并快速增长，市民收入水平较高，同时，银行利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了住房投资。

　　衰退原因

　　为了遏止炒房，改善严重供不应求的局面，香港政府宣布每年推出不少于85000套住宅单位供应市场，给开发商以重大打击，使市场产生了观望气氛，不再疯狂地抢房；此期间，又恰逢亚洲金融风暴发生，对东南亚国家经济造成沉重打击，也对香港的金融和整体经济产生了冲击，导致股市暴跌，同时，香港的汇率制度也受到冲击，再加上当时的利率水平过高，也抑制了购买力，诸多因素的作用使香港地产市场掉头向下，出现了衰退。国民生产总值也罕见地出现了负增长，经济陷入困境，房价跌幅将近70%，政府卖地收入也减少70%。开发商纷纷减价促销。地产市场从此进入严冬，至今还为完全恢复到1997年水平。要不是1998年以后，大陆房地产市场迎来了发展的“黄金十年”，给香港地产商提供生存与发展的新机遇，香港许多地产大鳄如长江实业、新鸿基、新世界等可能还在“过冬”。

　　二、大陆房地产周期

　　自90年代以来，中国房地产市场发展迅速，特别是1998年7月住房体制改革获得成功以后，伴随着中国经济、社会的快速发展和城市化进程，房地产市场也发生了根本性变化。在十几年中，中国房地产市场也经历了大起大落，特别是1992年——1997年南方沿海地区的房地产泡沫以及随后的萧条让人记忆犹新，个别地方至今未能抚平所泡沫破灭造成的伤害。

　　第一个繁荣期：1992年2月——1994年3月，以海南和北海为代表的城市和地区，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。

　　繁荣原因

　　邓小平同志的南巡讲话进一步鼓舞了人们对于改革开放的信心，中国经济开始复苏，西方国家逐渐解除了对于中国的制裁，海南建省并成为中国最大的特区、北海建大西南出海口，享有许多政策优惠，展示出美好前景，给了人们极大的想象空间，短时间内大量人员涌入海南等沿海地区，造成了房荒，银行资金巨量进入房地产行业，参与炒房、炒地，危及金融稳定和安全，信托投资公司和信用等金融机构过多过滥，短期拆借利率高达60%也不罕见。

　　衰退原因

　　处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金，否则领导要被撤职、坐牢甚至杀头，在强大的政策压力下，短期内银行资金纷纷撤走，炒房炒地失去了资金来源和承接者，真正的开发商资金链断裂，项目销售几乎停止，工程停工。在住房双轨制时代，没有推行银行按揭，老百姓购买力极为有限，失去炒家之后，市场立即陷入萧条。许多投机者也离开了，租金也骤然下降，下降幅度达80%，许多写字楼甚至免收租金，只要交纳物业管理费和水电费即可。

　　第二个繁荣期：1998年—2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年，十年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业也成为国民经济的支柱产业，产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业，政府、开发商和银行是主要的即得利益集团，老百姓分为两大集团，已经购房的也算是既得利益者，没有购房的显然是高房价和高地价的受害者。

　　繁荣原因

　　●停止实物分房，实行住房货币化，打破了老百姓指望国家分房的预期，给市场创造了巨大的潜在需求；

　　●银行开始实行个人购房贷款，放大了市场购买力；

　　●经济开始进入高速发展阶段，老百姓收入水平提高；

　　●快速城市化；

　　●较低的利率水平。

　　调整原因

　　●房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济；

　　●银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险；

　　●制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距，造成了代内和代际的不公平；

　　●房价过高抑制了一定的需求；

　　●社会舆论压力太大，迫使政府不得不加大干预力度，几年来政府不断地出台宏观调控措施，特别是2007年9月27日出台的《关于加强商业性住房贷款管理的通知》所规定的第二套房贷款提高首付和增加利息的措施犹为见效。

　　三、香港房地产周期对中国大陆房地产市场的启示

　　综观香港自二战以后的房地产业发展史，可以总结出以下经验：

　　房地产市场与宏观经济形势、股市、利率和土地供应制度又非常密切的关系。在房地产市场处于繁荣期时，国际经济环境和当地的经济形势都处于景气时期，往往实行低利率政策，股市非常繁荣，热钱大量涌入，并导致投机风盛行，房价、地价和租金高涨。经过政府调控或市场自身的调整后，往往又会迎来新一轮更大规模的上升浪潮，房价、地价上涨到新的高度。在每一个循环周期，往往呈现出上升期长、回调期短的特点。在上升浪中，房价上涨速度远远超过居民收入增长幅度，买不起房的居民比例越来越高，迫使政府的保障面越来越大，土地垄断供应制度下，政府是房地产繁荣的最大收益者，获取了较高的土地收益，有能力给予更多居民保障。在房地产周期式发展过程中，行业重组和兼并加剧，集中趋势明显，一大批中小开发企业在行业发展过程中消亡。

　　对中国大陆房地产市场的启示

　　大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。香港房地产业走过的路，大陆也可能会走一遍。

　　土地垄断制度最后必然走向高房价和高地价制度，能够买得起商品房的人比例会下降，政府通过土地垄断，聚集了巨额财力，有能力解决越来越多人的住房保障问题。但是，大陆与香港最大的不同点在于，香港是一个城市经济体，已经完成了城市化进程，人口增长较为缓慢，政府的保障压力不会太大，至少不会越来越大。而大陆还处于城市化快速推进阶段，城市人口机械性增长很快，需要政府保障的人口会越来越多，即使政府实行土地垄断和高地价高房价政策，所积聚的财力难以满足住房保障的需要。

　　房地产市场与股市具有互动性，股市繁荣，能够为房地产企业提供重要的融资渠道并为市场带来巨大的购买力，股市萧条，房地产企业既失去了重要的融资渠道，又面临潜在需求的萎缩，现今，股市处于大熊阶段，走牛遥遥无期，因此，房地产企业若还想重温2006——2007年繁荣火爆的旧梦，无异于痴人说梦。

　　房地产有两大核心要素问题，一个是土地问题，另一个是金融问题，调控房地产市场最有效的工具也就是土地杠杆和金融杠杆。土地供不应求、低利率会带来地产市场的高涨和繁荣，增加土地供应、提高利率水平、紧缩信贷、提高按揭贷款门槛是抑制投机和市场过热的最有效武器。

　　住房保障制度能够解决许多中低收入居民的住房困难问题，增加社会和谐，但不能解决高房价问题，恰恰相反，政府住房保障的资金来源往往依赖于高地价和高房价的产生的收入。

　　从供应角度看，调整时期也就是地产商重组与兼并的时期，大批企业包括一些大型企业将在低谷期死亡，行业集中和寡头垄断化趋势不可避免。

　　高房价使政府时时面临巨大的舆论压力，政府的决策很大程度上受舆论左右，因此，出台的许多宏观调控措施具有应急性、被动性的特点，缺乏长远考虑。

• <<
• 1
• 2
• 3
• 4
• >>

·橱柜行业的新转机 08/07/01

·广州房地产行业六大涉税违法问题 08/07/01

·住房按揭贷款负增长是好现象 08/07/01

·黑洞：泛海千亿资金缺位 08/07/01

·中原地产：上海5月二手市场报告 08/07/01