——2008博鳌房地产论坛主办方访谈

　　(一)房地产促进城市化、市场化进程

　　《观点》：改革三十年是中国由计划经济走向市场经济的三十年，同样也是中国城市化的三十年，我们应该如何理解市场化与城市化双重背景下发展起来的中国房地产？

聂梅生(全国工商联房地产商会会长)

　　聂梅生(全国工商联房地产商会会长)：房地产是中国市场化改革不断深入的产物，中国房地产改革试验最初从深圳开始，然后在海南有一轮试验，到1998年的时候房地产市场化开始面向全国。

　　从市场化不断深入的角度来看房地产行业，其实我们可以看到几个方面，一方面是住房体制改革成就了从计划经济时代的福利分房大跨步的走向了市场经济条件下的商品房与保障性住房并举的多层次、多元化的住房体制；第二方面是造就了我国国民经济的支柱产业——房地产业，从而长期地拉动了经济增长和内需增长；第三方面是大幅度的改善了居民的居住条件和水平，形成了城镇居民的自有房产权和财产性收入。邓小平曾经说过要允许一部分人先富起来。事实上随着中国市场化的不断深入，我们发现中国不但是一部分人先富起来了，而且积累了一定的财富。

　　从城市化进程的角度来看，我们知道中国城市化进程现在是一个全球性的命题，并且是伴随着中国工业化进程而前进的，中国在短短的三十年内由农业社会向工业社会转型，与此同时部分城市已经迈入以现代服务业与金融业为主的新型城市。

　　中国的城市化进程的核心问题是如何解决城乡二元化的体制问题，其中农村人口向城镇转移是个关键。当前建筑业仍然是接纳农民工的主要产业，大约超过了60%，中国房地产业的蓬勃发展担负着城市化过程中人口转移的双重责任，既负担农民工进城就业问题，又负担快速增长的城市居民的住房问题。

　　从房地产角度来看，在城市定位与城市不断转型的情况之下，我们的房地产行业本身随着城市的升级而不断更新产品。

　　其实从具体的事物来看我们已经可以看到一种转变，最初是筒子楼，然后在第一轮住房改革当中，出现了高密度的火柴盒式的房子，现在城市里的新一代居住产品显然大家感觉不一样了，在居住功能与居住方式上有了很大的改变，在建筑形式与外观上开始趋向多元化。居住产品越来越提倡与生活方式的结合，居住社区的功能越来越多，比如说运动、休闲甚至商务交流都可以在社区中完成。

　　从城市商业产品来看，最初我们知道是供销社、百货店。然后是一些商场，到现在随着我们城市功能的完善，我们基本上提倡的概念是城市综合体了。社会商业上，随着社区规划的进步我们发现社区商业开始出现，并且业态在不断的成熟与完善。

　　事实上我们的理解就应该是在城市化的过程当中，城市居住生活方式与城市本身的改变带动了房地产产品的更新。

　　当然，随着市场化改革，城市商业的兴起带动的是城市消费能力与消费行为方式的转变。其实今天我们的生活方式和生活习惯都在发生剧烈的改变。为什么，一是城市与社会本身的生态在转变，第二是房地产产品为这种生态提供了载体。

秦朔(《第一财经日报》总编辑)

　　秦朔(《第一财经日报》总编辑)：中国三十年改革包含了太多复杂的东西。我们用三十年改革走完了人家可能数百年才走完的路。社会政治、经济、文化乃至民众的价值观都在三十年的变革迅速转型。

　　我们今天经常能听到大家讲30年前怎样，好像是讲一个遥远年代的故事。我们经常听到大家讲这三十年发生了哪些故事，这些故事如果不去记忆的话，我们自己都快遗忘了。

　　一代人记忆当中的这三十年的历史可能是断裂的，我们已经很难用自己的语言去描述三十年前我们生活的城市了。

　　在中国这个土地上我们可能仅仅用三十年，乃至5、6年的时间就可以造就一个比肩香港百年发展的世界级富豪，为什么？不仅仅因为中国地大物博，人口众多，更因为中国人的天性被释放出来后，我们发现了这三十年中国人自己的创新精神。

　　放在这个大背景下理解中国房地产行业并不困难，第一是市场化的使然，第二是中国城市化的使然，第三是中国人智慧的使然。天时地利人和的条件都具备了，中国地产在这样的背景下发展起来，合乎道理也合乎情理。

龚宇(搜狐网、焦点房地产网首席运营官)

　　龚宇(搜狐网、焦点房地产网首席运营官)：改革开放30年，中国从经济濒临崩溃边缘，扭转战局，崛起为全球第3大经济体。这是国家生命力从萎靡到迸发的30年，更是个人的生存空间、自由选择和各种权益得以逐步舒张的30年。中国的GDP在07年增长11.4%，已经连续五年超过10%，连续三十年超过9%。在这样一个高速发展的社会背景下，我们都从一个懵懂的顽童，成长为担负一定社会责任的人。从个性的个体到集体的团队，对各种事物的认知都是在跟着社会发展而不断变化和成长的。改革开放以前，中国的城市化呈现出以下几个特点：政府是城市化动力机制的主体；城市对非农劳动力的吸纳能力很低；城市发展受高度集中的计划体制的制约；具有显著的计划经济的特征。

　　改革开放以后，我国的城市化进程大致经历了以下三个阶段：

　　1、1978-1984年，以农村经济体制改革为主要动力推动城市化阶段。

　　2、1985-1991年，乡镇企业和城市改革双重推动城市化阶段。这个阶段以发展新城镇为主，沿海地区出现了大量新兴的小城镇。

　　3、1992-2007年，城市化，住宅市场化进入全面推进阶段。打破了城市与城镇之间的界限，发展卫星城成为趋势。

　　对于房地产行业来讲，在这三十年中，前25年都是实行的双轨制，既有福利分房也有商品房。这就是中国改革开放渐进式的特征，渐进式没有激进式的过程快，但是整体来讲是成功的。近几年的住宅商品化加速以及城乡一体化、建设卫星城，很多开发企业从城中心的开发逐渐转移到城乡结合部，甚至是城市外围。城市外围不仅有别墅，也开始建设普通民宅。在这整个的过程中，房地产行业促进了城市化进程和市场化进程。

　　毕竟我国的城市化进程还是在探索中前进，在这个过程中也会出现一些问题。

　陈诗涛(观点机构、博鳌房地产论坛秘书长、观点杂志出品人)

　　陈诗涛(观点机构、博鳌房地产论坛秘书长、观点杂志出品人)：2008年是中国改革三十年。我的一个突出的感觉是，这三十年可能中国人自己都无法准确地把握时代的发展，而且可能整个世界都无法理解中国这三十年的发展，但事实上中国下一阶段面临的重要主题可能恰恰是全球化。于是我们在改革三十年的过程当中一个重要的理解是，我们似乎在中国市场化与城市化这样的力量面前变得有些不知所措，市场化和城市化是两种不可逆转的力量在拉动这个国家的前进，似乎谁也无法阻挡。不但外国人无法理解，即便是中国人自己在这样的大趋势面前也可能很难保证自己能够准确的把握这个发展。于是你可能发现中国三十年改革的历程并不长，却是大浪淘沙。

　　在今天的中国城市，你可能发现的是一个被三十年的发展撕得有些支离破碎的城市。我们的城市在发展过程当中将不同时期的不同建筑形态留下来了，但有时候你又很难在城市当中找到这三十年的记忆。

　　其实我们讲市场化改革一个核心点是资源通过市场进行自由配置。当然，市场化的进程就是资源配置不断市场化的过程，中国这个过程甚至带动了全球资源配置的变化，使得中国迅速成为全球制造业基地。

　　房地产是依靠土地资源而生存发展的行业。而土地资源的配置恰恰是中国市场化改革当中的核心点之一。因而房地产行业集中反应中国市场化改革过程当中的种种矛盾与不足，同样，房地产行业最大限度地放大了市场经济的优势。因此我们在看中国房地产行业发展的时候本身就是对中国改革开放进行梳理的过程。

　　上世纪80年代初的深圳，1988年到1996年的海南、北海，1998年全国性货币分房政策，房地产在中国改革的节点上都留下了深深的印记。因为房地产市场本身反应了这个社会的经济情况，无论是深圳、海南还是浦东以及今天的滨海，一个突出的特征就是房地产在外在形式上呈现了一个区域的经济特征。同时我们可能会认为，任何深层次的经济改革试验必然伴随着这土地所有权及不动产产权的改革。房地产行业成为当前市场化最为彻底的行业之一就可以理解了。

　　因此，我觉得我们不应该说站在改革三十年，或者说是在城市化与市场化的背景之下来看中国的房地产，而是应该站在房地产的角度来看中国的三十年改革，来看中国的市场化和城市化进程。当然，从另一个层面来讲，中国的房地产行业的发展往往带动了市场化改革和城市化进程。

　　(二)中国住房层次明晰将是最大变局

　　《观点》：很多人说，今年是中国房地产的变局之年，这一变局将会体现在那些方面？

　　聂梅生：刚才说市场化改革，既然是从计划经济走向市场经济就肯定会有一个过程，这个过程可能导致游戏规则的不断转变，我们可以说每一次游戏规则的变化就是一次变局。

　　从2008年来讲我觉得最大的变局还是中低收入阶层的住房保障这一块建立起来了，并且发展起来了。日后的中国住房层次可能会更加明晰，这是最大的变局。商品房归商品房市场，中低收入阶层的保障性住房由政府来解决。这将对中国房地产产生重大而长远的影响。

　　变局之二恐怕不是房地产本身的变局，而是中国宏观经济乃至全球经济在2008年的不定因素必定造成今年中国房地产界的变局。房地产是与经济、金融、需求密切相关的行业，我们必须保持谨慎、清醒和信心才能顺利应对2008年的变局。

　　秦朔：2008年不仅是房地产行业面临变局，也许整个中国经济都在寻找新的方向。

　　中国地产的变局，首先是中国房地产企业及企业家的自我反省。中国地产发展到今天，企业发展需要反省，企业家自身也需要反省。

　　其次，市场经济的一个重要特征就是自由竞争，2008年房地产行业大浪淘沙，行业整合势在必行。但我们不能单纯地看这个问题，我们相信一批富有创新精神、能够代表新的行业理念与行业发展趋势的企业将在未来几年里脱颖而出。

　　第三，宏观经济将在更大层面上影响房地产行业，房地产行业本身的调整与变化将与宏观经济同步。

        陈诗涛：我们发现今天中国房地产所面临的困境可能是和上世纪90年代初的政策困境有相同之处，一方面是银根紧缩，另一方面是政府在有目的地控制需求，这是有效地挤压泡沫的一种手段。所不同的是今天的中国房地产市场更加成熟，房地产产品已经完全市场化了。但是有一点，中国房地产行业本身的成熟与发展是在不断探索中发展起来的。

　　上世纪90年代初的时候，我们发现大量参与中国房地产行业的是金融产业，那个时候银行和有金融背景的企业进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开始淡出房地产行业，一批靠建房子起家的包工头开始进入这个行业。他们的一个突出特征是根据市场需求建筑产品。广东尤其如此，碧桂园、雅居乐等一大批企业在92年左右事实上就已经进入了房地产行业，但是一轮泡沫之后，他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样说，因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子，考虑的是需求，并不择手段地寻找需求与刺激需求，从产品上、从销售手法上、从打造产品上。

　　2007年我们回到了我们仿佛有过的感觉，就是资本开始大量参与房地产。上市公司利用资本市场上的融资炒作土地，银行开始放松信贷，资本市场对房地产企业的评估首先看重的是地的价值而不是产品的价值和企业的管理能力。土地价格与房价同时飞涨。2008年的变局是什么？有人说是整合之年，有人说是缩小规模之年，有人说是房价拐点，有人说房地产和金融行业会进一步整合。

　　这些都不重要，重要的是我们提供怎样的产品来促动市场的需求。因此说2008年的变局在哪里，首先当然是企业管理，包括产品生产流程、团队以及财务管理。2008年一个比较突出的点在于众多企业对企业自身的财物管理会放到一个比较重要的位置。第二个我们坚持认为，要说变局，怎么卖房子，卖什么样的房子是关键。任何企业管理与团队建设乃至财物管理最终所体现的依然是这个企业建什么样的房子和怎么卖房子，这个才是能突出企业个性的因素，也是能够在一个市场上站稳脚跟的因素，这才是房地产企业的核心竞争力。

　　破局的关键是企业要在世道不好的时候找到自己的核心竞争力，这种核心竞争力往往体现在对市场的把握及产品创新上的。因此说变局，我们觉得这个才是最为核心的变局。不要总是把目光定在政策上，也不要把眼光盯在银行和资本市场上。即便是在政策不好的时候，中国房地产也是曾经杀出过血路的，回头来看，2000年之后的房地产产品恰恰是对上世纪90年代初的产品的衍生与演化，但本质意义上的创新并不多。现在，我们认为是时候了。

　　(三)中国房地产的新契机

　　《观点》：继2007年之后，2008年我们发现了一个行业的整体迷惘，您认为这种迷惘的情绪反应了当前中国房地产行业存在的什么问题？怎么理解“改革三十年，大变局下的中国房地产新契机”？

           聂梅生：当前的迷惘主要体现在房价和交易量两个问题上。

　　在2007年部分城市地价飞涨、房价透支了未来的情况下，2008年会有一个涨幅的回落，但是中国各地的房地产发展是不平衡的，全国平均房价的涨幅并不能说明行业的冷暖，国家统计局数据显示，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%，但是表现为行业的迷惘情绪继续扩散。

　　其中重要的表现是一线城市的交易量大幅下降，市场处于严峻的观望情绪之中，如果形成有价无市，这将让地产商已经绷紧的资金链更加紧张，房地产的供给弹性本来就不大，难以在短时期内快速调整供需关系，如果一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。因此，政府在政策层面不宜继续出台对房地产从紧的政策，业内也不必危言耸听地唱衰和唱空，基于中国经济和需求的基本面没有变，没有必要怀疑房地产市场的客观刚性需求，我们这个行业应当更加理性和成熟。

　　我觉得今年论坛的主题很好，其实大家不知道该怎么办的时候就应该去找办法。我们必须梳理经验才能看到未来。我们必须看到中国的经济是长期增长的，中国的城市化还在过程当中，所以我们只要做好长期的打算我们的日子就会很好过。

　　另外就是“危机”的意思是危险中有机遇，我们怎样把握机遇就是一个好的命题。

　　陈诗涛：2007年博鳌房地产论坛之前我们就采访过一些开发商，他们那个时候很迷惘，他们不理解为什么房价涨这么快，不知道房价会涨到什么样的程度，房价泡沫什么时候会破裂，回头来看，正是在这种情绪最为严重的时候，2007年下半年市场就回落了。所以2007年我们针对这种迷惘的情绪，把主题定位在“寻找中国房地产业共同的未来”。

　　2008年的情况不同了。大家不知道房价到底会不会探底，这个底在哪里？大家不知道下一步针对房地产市场的宏观调控会怎么出，大家不知道资本市场什么时候会开始重新看好中国房地产行业，于是迷惘。

　　但今年我们定出的主题是“改革三十年，大变局下的中国房地产新契机”我们想告诉大家，不要去迷惘了，我们应该想一想，我们应该怎样突围，怎样在不好的市场环境中找到突破点？想一想我们今天无非在用一些价格上和促销上的伎俩，我们迄今在过去8个月的市场低迷期当中没有看到中国地产的智慧与力量，没有看到一些能够让市场好转的信心与能力。所以说今年博鳌房地产论坛我们要寻找什么？大家一起到博鳌去交流，中国地产肯定能在沟通与交流中碰撞出智慧与新的创新力量，我们一定能找到契机。

　　《观点》：在行业变局的大背景下，您认为我们将共同主办一届怎样的论坛？

　　聂梅生：肯定会是一届比一届成功的论坛，并且能够带动行业发展的论坛，实际上博鳌房地产论坛举办八年了，每一次都会给行业带来一定的启发，在今年的形势之下，肯定不辜负行业的期盼。

　　秦朔：希望是一届能够诠释中国当代房地产行业的论坛，希望是一届能够指引中国房地产发展方向的论坛，希望是一届能够再一次激发这个行业智慧的论坛。

　　龚宇：博鳌房地产论坛一直都是全国房地产行业的专业的、深入的一次盛会，是行业内的交流的平台，发展和创新一直都是论坛不断追求的目标，希望博鳌房地产论坛能够秉承推动房地产行业发展理念，为行业做出自己的贡献。谢谢！

　　陈诗涛：我希望是一届能够向全社会展现中国房地产行业的论坛，希望是一届能够把握住时代主题的论坛，希望是一届能够影响中国地产命运的论坛！

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