2008年5月12日14时28分，四川省汶川县发生里氏8.0级强烈地震，烈度达11度以上，汶川大地震造成了当地严重的生命和财产损失；中国大半地区有明显震感，地震直接波及面积10万平方公里，远程影响面积600万平方公里。

　　在历经去年宏观调控以来半年低迷期后，中国楼市2008年阳春三月开始回暖，“5·12大地震”使全国各地楼市回暖的势头嘎然而止，市场态势再次陷入低迷。

　　四川汶川大地震发生之后，国内媒体、专家人士多有评论大地震对中国房地产的影响，凤凰卫视更是在其节目里赫然发出了“汶川地震，震垮中国楼市？”的惊人质疑。“5·12大地震”是否真的会震垮中国房地产市场？

　　本文通过分析汶川大地震前后全国部分一、二线城市的楼市表现，来揭示汶川大地震对中国房地产市场的影响及其程度。

　　一、中国主要城市地震前后楼市分析

　　1、成都楼市：唇亡齿寒市场严重受挫

　　由于成都是“5·12大地震”震中汶川县所在的四川省会，成都市房地产市场受地震影响之大是显而易见的。地震第二天5月13日成都市的新房成交量为零！5月12日-5月18日一周的成交量为806套，比上一周下跌63%，成交面积64971.96㎡，比上周下降67%。地震后三周成都平均每日成交188套，比震前三周平均每天成交345套下降了45.6%。成都在今后的一段时期内或将持续这种低迷态势。

　　在成都楼市的市场客户中，省外购房者对地震的影响最为敏感，“5·12大地震”使其对成都市场产生抵触情绪，形成排斥心理，需要较长一段时间来消除地震所带来的心理阴影；而投资客预计成都市场会因地震的影响而陷入低迷，普遍看空市场。“5·12大地震”之后，不仅消费者信心受挫，而且投资、保值增值需求也进一步萎缩；消费者会更多地从安全角度去考虑置业问题，将目光投向房屋租赁市场，高收入人群将更加倾向于购买低密度、高质量、高品质的别墅住宅等高端市场。

　　2、北京楼市：震灾房展相抵，难改震后颓势

　　从下图看，北京房地产市场在地震当周似乎与“5·12大地震”不具相关性，这与其时北京市举行的房展不无关系。

　　2008年5月15日-18日，一年一度的北京春季房展如期而至。与市场今年浓厚的观望情绪不同的是，这次房展一改近两年的惨淡面貌，有12.5万人次参观了是次房展，房展期间的意向成交金额创下新高，达到22.52亿元，共成交3054套房。

　　从市场数据看，从地震过后的第二周开始，“5·12大地震”对北京楼市的影响开始显现。震后的一周(13日—20日)，住宅期房网上签约总量比上一周下降281套，下降幅度为16%。

　　事实上，地震之后的北京住宅商品房成交波动较大，地震第二天，北京市期房住宅部分签约245套，比12日下降69套，环比下降22%。而10日到13日，签约情况良好。但14日期房住宅部分有185套，比13日环比跌24.5%，到了18日，成交量的下降趋势更加明显。19日开始的三天哀悼日中，前两天的成交情况同人们的心情一般低沉；到了第三天21日，人们的情绪稍有缓和，楼市略有起色，住宅期房成交量比前一天增加76套，增长37%。

　　3、上海楼市：新盘刹车，成交持续下滑

　　在地震前三周，上海的成交量持续维持上涨态势，5月5日—11日一周成交4549套，环比上升13.8%。自从地震发生以来到6月1日为止，平均每周成交4012套，比地震前一周成交的4549套下降11.8%；市场呈现日趋下降的走势。

　　“5·12大地震”对上海楼市的影响主要表现在新房的推盘上，5月12日—18日一周商品住宅的推盘量下降了15.88%，仅为29.99万平方米；众多开发商延缓了新房的市场推盘，商品住宅的供应量21.77万平方米，环比下滑23.8%。新房供应量的下滑，成了导致成交不振的直接原因。

　　4、深圳楼市：回暖中止，成交二次探底

　　根据德思勤对深圳楼市的监察，深圳楼市自阳春三月以来，出现了自去年10月成交下降、楼价持续下跌后的市场回暖，3月、4月每周成交逐月上升，在5月春交会前达到日成283套的峰值，5月上旬，新房市场恢复了日成交200套左右的正常水平。

　　从上图可以看出，楼市回暖的势头自地震后嘎然而止，4月21日至5月11日，深圳新房成交套数共3603套，而5月12日至6月1日深圳新房共成交2804套，环比下降22%，而深圳市在“5·12大地震”之后的21天日均成交量为133套，比地震前21天的日均成交171套少了38套。汶川大地震，或将引发深圳楼市成交量继07年10月份以来的第二次探底，而新的底部形成尚待时日。

　　5、长沙楼市：应声下跌降价拔起

　　长沙楼市在“5·12大地震”之前一周5月3日—9日的成交套数为2294套，成交面积265100平方米。而在震后的连续两周都有较大幅度的下降，特别是震后第一周5月10日—16日成交1773套，环比下降22.7%，成交面积为207100平方米，环比下降21.8%；第三周5月24日—30日，由于长沙市场不少楼盘开始竞相跳水促销，成交量有所回升，恢复了震前的市场水平，这应属短暂的市场现象，能否改变市场趋势尚待观察。

　　6、武汉楼市：止涨下跌，颓势不止

　　“5·12大地震”对武汉楼市的影响相对比较滞后。武汉楼市从4月中旬开始保持着比较稳定的上升态势，5月12日—18日一周成交1689套，环比上升13%。

　　但“5·12大地震”过去一周后，武汉楼市作出震后反映，成交下滑严重，5月19日—25日一周成交1062套，环比下降37%，成交面积为112684.71平方米，环比下降42.7%；至今颓势依旧。

　　二、汶川大地震对中国房地产影响

　　作为建国以后最大的地震灾害，“5·12大地震”对中国楼市的震动显而易见，对我国的房地产业或将产生长远影响。

　　1、震动中国，楼市反映强烈

　　自去年10月宏观调控之后，全国楼市除了个别城市外，普遍处于买方市场，楼市持续低迷半年有余，而“5·12大地震”这一突发事件，对各地楼市产生了雪上加霜的影响。楼市出现了再度低落的局面。从如上部分一线、二线城市的市场数据分析，无论是地处灾区的四川成都，还是一线城市北京、上海、深圳，或是武汉、长沙等二线城市，震后楼市与震前都有着程度不同的反应，关键的是，“5·12大地震”在楼市的走势上形成了新的“拐点”，使大多数城市的春季回暖趋势发生了改变，重新步入下降通道。

　　从全国一线、二线城市的市场信息反馈，“5·12大地震”后，各地市场受到的“地震波”冲击，购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，首先是上门客锐减，进而直接影响到市场成交。有人说，大地震后重新审视人生，对于房屋的投资价值与保值功能产生怀疑，市场形成进一步的观望情绪。在市场方面，更多地体现在购房者的心态，出现了前所未有的困惑和彷徨，引发了人们对房屋这类不动产的保值能力的思考，唤起了人们对房屋建筑“抗震性”认识。市场购买心理的影响，将直接影响到购买行为，致使房地产市场中的观望气氛愈加浓重，从而使房地产市场的成交量进一步萎缩。此前在新政对多次置业者的严厉打击下，还是存在部分中高收入者将房屋作为保值增值的工具以对抗通货膨胀。但是，在面对瞬间就能将建筑夷为平地的地震面前，资产可能在顷刻间化为乌有，难免对房产增值保值的安全性产生忧虑。“5·12大地震”将改变相当一部分人的价值观，从而使他们的置业观发生变化，购房选择偏好发生改变，购房者信心受挫。据网上的一项调查显示，地震发生后有85%的网友改变了原来的购房计划。

　　有媒体称“四川汶川大地震将成为打压房价的强音”、“地震拉长中国楼市低迷期”……诸如此类的言论仍不断地在坊间涌现。在全国楼市已经持续低迷半年有余，业界正翘首盼望回暖的关键时刻，“5·12大地震”显然震碎了开发商们企望市场复苏的美梦。

　　2、震动深圳，楼市二次探底

　　根据历史经验，台湾1999年“9·21”地震后，地震因素使台中县与南投县的房地产交易价格下降高达30%；而1989年美国LomaPrieta地震也导致加州地区住宅价格下跌2%。

　　在深圳房地产经过07年10月份以来的低迷自三月回暖后，每日成交量逐月上升，至5月上旬，达到每日200套左右的正常成交量，但在“5·12大地震”后，深圳每日成交量在100套上下徘徊，最近两周深圳日均成交量甚至跌破百套，市场观望情绪有增无减，市场信心的恢复有待时日，楼市探低尚在继续。“5·12大地震”正在催生深圳楼市的“二次探底”。

　　地震带给楼市的影响究竟是否像一些专家所认为的只是暂时性的，目前尚不能下此定论。但已经有相当一部分业内人士认为，对于全国楼市而言，地震的巨大负面影响(包括心理)将使部分购房者暂缓入市，从而使原本就低迷的市场更加下滑，全国房价盘整甚至下跌的可能性增大。

　　3、震动楼市，关注人性关爱

　　“5·12大地震”在给房地产市场带来深远的负面影响的同时，也从需求的源头抑制了房地产行业的非理性发展，挤压出过多的投资、投机行为，为行业内积极探索、勇于开拓的企业提供了一个良好的发展契机。

　　“5·12大地震”将会深刻影响到消费者的购房偏好和心态，进而深刻地影响房地产市场的发展格局，对整个房地产行业来说是一种挑战，对行业内的企业也提出了更高的要求。

　　由于地震对消费者的影响更多的在于心理层面，因此，在恐慌平复、灾情过后，可以预期，市场将逐步回归良性发展的轨道。在震后的市场营销中，如果楼盘给予更多的人性关爱与关怀，更加讲究人文社区的建设，将会受到市场的青睐。

　　此次地震给人们留下的心理阴影是持久的，需要时间来消除。在震后较长一段时间内，抗震救灾是政府和社会的首要任务。因而，房地产企业在进行产品宣传时，应更多地注重公益性公关宣传活动，树立企业的社会公众形象。

　　4、震动行业，狠抓建筑质量

　　人命关天，“5·12大地震”带来的市场冷思考，也能够促进开发商和建筑商更加注重住房建设的设计质量与施工质量，使中国以后的商品房更具“抗震性”，从而促进房地产业能够往更完善、更健康的道路发展。

　　“5·12大地震”中受损坍塌的多是乡镇建筑及预制结构建筑，甚至是偷工减料的伪劣建筑，如果按照“小震不坏、中震可修、大震不倒”的三水准抗震设计理论设计的住宅建筑，应该具有较好的抗震性能。相信震后国家的抗震设计要求(尤其是学校、医院等公建的抗震设计)将更加严厉。建筑的抗震设计，是减少伤亡和损失的重要方法。严格把紧建筑施工关，是落实抗震设计的关键。可以预见，钢筋混凝土含筋量高的住宅建筑楼盘，将会受到市场的关注。

　　5、城市多在非地震带，心理阴影终将淡化

　　从“中国地震和火山”图中可以看到，中国大多数城市并非处于地震带，长三角、珠三角、海南省、中原大部(河南、湖北、湖南、江西)、东北大部、华北大部(黑龙江、吉林、内蒙古)并没有地震带的分布。

　　即便是处于地震带的城市，只要建筑结构达到当地防震设计要求，同样可以减少灾后损失。也不难理解，为什么处于严重的地震带与火山高发地区的台湾，房地产业照样在持续发展。

　　“时间是最好的疗伤药”，随着人们恐惧心态逐步调整，以及提高对地震灾害的认识，“5·12大地震”给市场带来的阴影将会逐渐淡化，中国楼市仍然会走上健康的发展之道。

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