5千亿资金缺口压垮开发商楼市出现另类滞胀

　　最近几个月，除了深圳等少数几个城市房价出现明显下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，一些热点地区房价仍在上涨。

　　现在，在媒体上，一些专家和部分地产商出来表态，认为房价要下跌；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺。在这种情况下，房地产市场出现了另类“滞胀”——销售停滞、价格微涨。

　　这种“滞胀”的形成无疑使房地产市场变得更加扑朔迷离，大家不知道该买房还是该卖房，目前很多购房者说得最多的话就是“持币观望”。在记者采访的购房者中，大多数人表示，在很大程度上，持币观望的一个重要原因是媒体上对房价下跌的各种报道。

　　那么，房价到底会不会下降呢？

　　从记者走访的情况看，虽然很多开发商仍守着原有的价格不变，但为了刺激购房者的胃口，他们也采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。拿一位看房市民的话来说，“越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好”。

　　房地产商似乎也不仅仅只选择打折这样的促销方式，很多开发商把楼盘“化整为零”，选择逐步开盘的方式，以减少同一时间内市场房源的供给。这看似是开发商“捂盘”，但似乎也透露着一种无奈。试想，如果市场房源供给充裕而需求仍然不足，那么，将会有更多的声音支持房价下调。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌。

　　从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在“憋着”，一方是憋着少上些房源，保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。因此，这种“滞胀”的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房地产商资金供应难以为继，而具有真实需求的购房者也不能太久持币而不购房。

　　现在的疑问是，哪方面会胜利？从目前的形势看，开发商的资金链问题将是市场变盘的关节点。北京师范大学经济研究中心主任钟伟估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，今年我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的资金缺口。

　　分析人士认为，如果不能弥补这些资金缺口，房地产商将不得不“拆房子卖地”。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的愿望难以实现。因此，如果新增资金跟不上，加快售房回收资金将成为一些房地产商的唯一出路。

　　上海：新盘表现抢眼

　　作为本轮房地产牛市的领头羊，上海楼市价格仍较为坚挺，但成交量持续萎靡。

　　新盘放量上市

　　5月份，上海楼市经历了一波新盘放量上市的高潮，部分楼盘仍然涨价销售。佑威房地产研究中心的统计数据显示，5月份共有161批商品房源上市(剔除动迁配套房)，推出178.83万平方米新房源，环比上升38.1%，略高于去年同期的176.59万平方米。如果加上10个推迟上市楼盘的最少30万平方米供应量(预售要求新盘首推最少3万平米)，5月楼市的推盘量将远超去年同期。而在这些集中上市的房源中，只有3个楼盘售价小幅下滑，而老盘新推房源中，有35个楼盘价格出现上涨。

　　5月涨价的楼盘中，表现抢眼的是位于徐汇区的百汇园。记者在网上公布的数据中看到，百汇园在2007年4月份推出的房源报价为16800元/平方米；到了2007年底，报价就飙升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源报价升至42000元/平方米。但网上房地产的数据显示，尽管不断提价，百汇园2007年推出的房源仍然处于在售状态。据介绍，百汇园上月新推楼盘的成交价事实上远低于公开报价。

　　成交持续低迷

　　尽管开发商们热衷于提价，但市场给他们的反应却是一盆冷水。在价格上扬的同时，上海楼市的成交量持续萎靡。佑威房地产研究中心的数据显示，5月商品房和商品住宅的成交量虽然环比分别上涨9%和6.4%，但与火热的去年5月不能相提并论，商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。供需比方面，5月商品房的总成交(行情论坛)量只有143.31万平方米，供需比达到1.24：1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28：1。

　　比成交量萎靡更令业内关注的是近期发生在上海普陀区的一起开发商退地事件。2007年，上海志成企业发展有限公司通过上百轮的竞价，最终以11.04亿元的价格拍得普陀长风生态商务区4号东南地块，而这块地的起始拍价不过3.14亿元，该地块也因此成为普陀区当年的“地王”。不料今年传出消息称，该地块将于近期重新面向市场竞拍，因为上海志成企业发展有限公司因为自身原因放弃了这块“地王”，在开发商中引起了很大的震动。此外，有消息称，此前一直在上海耗资百亿之巨收购房产的摩根斯坦利开始在上海出售旗下物业，这也引发了人们对外资是否撤出上海楼市的关注。

　　分析人士认为，银根紧缩显然已经对开发商造成重创，但上海由于对房价上涨的预期尚未扭转，使得房价仍然居高不下。外资在上海楼市中所占比重较高，其未来抉择对上海楼市未来走向至关重要。因此，购房者在分析上海楼市时，除了关注政策因素外，也不可忽视外资的动向。

　　天津：小步稳涨成交下滑

　　记者日前走访了天津的一些楼盘，发现天津房价依然坚挺，但成交量下滑明显，一些楼盘开始打折促销。

　　值得注意的是，滨海新区的房价涨幅加大。中国指数研究院的报告显示，4月份天津市商品住宅成交均价为7022元/平方米，与3月基本持平。

　　滨海新区升温

　　国家发改委公布的数据显示，5月份天津房价环比上涨0.6%。从记者走访的情况来看，5月天津市内的六个城区房价略有上涨，不同区域冷热不一，其中滨海新区涨幅尤为明显。

　　随着滨海新区经济地位的明确，以及京津城际铁路等项目建设的推进，该区域的房价迅速攀升。据天津市国土资源和房屋管理局统计，5月份滨海地区新建商品住宅均价为每平方米7237元，6月首周均价攀升到7978元。滨海新区重点区域之一的开发区住宅均价达到每平方米12135元，房价反超市区。开发区5月中旬开盘的万通华府，2层起价超过每平方米17000元。

　　同时，天津市内六个城区的房价普遍超过1万元。如河北区海河区域的金湾公寓去年10月时的开盘均价是每平方米7000元，目前上涨到了10500元。由于产权类型、地理位置等原因，这个价格在记者走访的几个区域，属于相对较低的。金湾公寓销售人员李先生称，天津房价在各大城市中并不算高，过去甚至一直比较滞后，近两年房价的上涨有“补涨”的成分。

　　但在现场看房的陈先生表示，目前的房价已经感觉过高，虽然自己有购房需求，但还想“再等等”。他认为，国家保障性住房的建设以及宏观调控，将使房价控制在理性区间。

　　纷纷打折促销

　　尽管房价坚挺，但天津的成交量出现了较为明显的萎缩。据天津市国土资源和房屋管理局统计，5月份新建商品房的成交套数及成交面积环比分别下降9.8%和1.9%，同比分别下降21%和26%。

　　因此，不少楼盘采取了与全国其他地方相似的打折促销活动。河北区的海河大道“甲壳虫”公寓毛坯均价为11000元每平方米，给出的优惠折扣有：一次性付款优惠2%，贷款优惠1%，购买VIP卡可冲抵2万元房款；河西区的都市澜轩项目除一次性优惠2万元外，赠送价值万元的冰箱、电视，以及赠送一年物业费等。

　　“今年的房地产形势确实不如往年。”河西梅江区域的世纪梧桐公寓接待人员李小姐向记者表示。世纪梧桐今年3月开盘时均价为11500元每平方米，如今部分户型均价降至10600元。

　　合肥：房价暗降与捂盘现象并存

　　安徽省省会合肥的房屋均价，在全国省会城市中处于中等水平。根据记者的调查，目前合肥一些楼盘价格已经开始打暗折。与此同时，另一些楼盘却存在捂盘现象。

　　中心城区非中心价格

　　位于老城区的御景湾是典型的中高档小高层商品住宅区，这个位置好比是北京市的东、西两城区。目前，这个楼盘价格为每平米6400多元。售楼小姐介绍，这个楼盘去年开盘，要到明年底才能交房入住。“我们的楼盘从去年9月份开盘以来进行了多次调价，可能6月份还会调价一次。”

　　“我们这附近将建造合肥市标志性建筑——两座高层商业楼盘，这个地方的房价肯定会上涨。”售楼小姐说，“我们都觉得这里被低估了，所以自己也买了这个楼盘的房子。”

　　位于合肥高新技术开发区绿城的一个小高层的楼盘标出了每平米约5600元的价格，这个楼盘的售楼小姐打出的是“品牌”牌，她主要推介的是公司的社区设计、绿化、物业管理等方面的能力，以及这个区域与众多高新企业比邻的优势。位于中心城区的楼盘每平米6400多元的房价与位于高新开发区5600多元的房价相比，确实没有高出多少。

　　长期居住在合肥的一位朋友说，目前合肥正在大力开发高新区和滨湖新区，这些地区的房价与老城区基本相当。

　　暗降现象明显

　　在记者走访的售楼处，大多是房源不多、问者也寡，一些问价的人认为房价还是偏高，“现在到处都在报道，房价可能会下降，所以还是看看再说”。

　　几个售楼处多多少少都有些暗降的现象。位于高新区的一些楼盘可以申请约每平方米300元的“装修基金”，另一些尚未降价的楼盘也表示6月份会有一系列的优惠。即使位于老城区的一个楼盘，也开出了98-99折的优惠。售楼小姐还许诺，“目前车位是按照每户1：1的比例设计的，今后很有可能会送车位。”

　　从可售房源来看，已开盘的这些楼盘所剩的房屋已经不多，但大多数售楼小姐表示，这些开发商采用了分期上市的策略，即每次开盘仅拿出整个楼盘中的一部分，待基本售罄后再新开其他部分。“其实，现在市场上在售楼盘中，可供选择的套型不多了，我们还有一部分将在随后的几个月陆续开盘。”一位售楼小姐表示。

　　这些售楼小姐普遍认为，合肥的楼盘价格比较低。但记者的一位朋友却认为，合肥楼市的人气不足是房价较低的主要原因。

　　目前，合肥城区大概才200多万人口。另外，合肥与其他城市如芜湖等规模相当，所以合肥的积聚效应也不足。因此，合肥房价与其他省会城市相比相对较低。

　　价滞量跌开一面北京房价“横盘整理”

　　如今北京的房地产市场似乎进入了“价滞量跌”的整理阶段。

　　记者日前走访北京一些楼盘发现，剔除各种明折和暗折因素后，北京房价基本处于“停滞”状态，而且一些项目出现推迟开盘的“捂盘”现象。专家认为，北京楼市的这种调整将持续一段时间，调整时间和力度不仅受奥运因素影响，还要看货币政策和宏观调控的具体情况。

　　房价上涨乏力

　　根据国家发改委公布的数据，5月北京房价环比上涨0.4%，4月环比上涨0.2%，而1-3月环比涨幅分别达到0.7%、0.5%和1.0%。从数字上来看，不同于深圳等城市的房价已经明显调整，北京房价依然在缓慢地上涨。但显然，进入二季度北京房价增速进一步放慢，加上促销折扣等未被统计考虑的因素，北京房价基本处于停滞状态。

　　中原地产董事总经理李文杰表示，虽然从统计数字上看，北京房价体现了“稳中有涨”的趋势，但值得关注的是，由于市场观望情绪浓重，不少新开楼盘调低了开盘价格，这部分价格变动并未体现在统计中。

　　楼盘花样众多的打折促销活动也通常不反映在统计数字中。与年初如同“小荷才露尖尖角”的促销打折相比，如今北京更多楼盘加入了促销的行列。除了房价折扣，赠送物业费、停车位、家电装修甚至轿车都成为开发商的促销手段。东四环百子湾区域的美利山项目五一假期推出了每平方米11980元的节日特价房，正常均价是15000元，目前这种“特价房”依然在售；朝阳区尚未开盘的奥东18号初步定价28000元/平方米，该项目如果在开盘前进行意向签约，会得到25000元/平方米的优惠价格；6月1日开盘的丰台区六里桥区域的保利百合花园，推出了办理银行卡可以得到房价优惠2万元的促销活动。

　　采取直接降价的楼盘也有一些。位于西南三环的万年花城，去年秋天3期开盘后，该楼盘价格今年初一度上涨至均价17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三环，均价却回落到了15000元，部分户型价格更下调到了13000多元。大西洋(行情股吧)新城(聆湖苑)3月27日开盘均价15500元/平方米，目前已经售出三分之二，剩下的均价在14500元左右。

　　不过，并不是所有的楼盘都采取降价或折扣的措施。据记者了解，去年下半年之后开盘的楼盘，为了加快回笼资金，大多采取降价或打折的措施，并且幅度较大。而之前开盘的楼盘，大多已经销售了大部分房子，房价变动幅度不大。如中关村(行情论坛)区域的悦园去年5月开盘价格是20000元起价，目前涨到了25800元，该楼盘已经销售大半，并无其他折扣措施。

　　“捂盘商”担忧成交量

　　记者调查发现，不少原定5、6月开盘的楼盘，如西海国际、德胜佳苑、华润置地广安门项目都推迟了开盘时间，推迟的原因主要有未拿到销售许可证、未如期完工等。

　　业内人士分析，除了客观原因外，确实存在一些推迟开盘的现象。如目前规定领取销售许可证三日内须开盘，一些开发商便以推迟领证时间为由延期开盘。之所以顶着推迟回笼资金的压力延期开盘，主要是对于市场成交量的担忧，想等到将来市场回暖再推出楼盘。

　　事实上，进入传统销售旺季的5月，北京房屋成交量已经有了一定程度的提升。李文杰介绍，一季度北京房屋成交量同比下滑最为严重，跌幅达到70%，但是二季度开始缓慢回升，成交量大概相当于去年的一半。招商证券(行情股吧)的报告则显示，5月份，北京一手住宅成交99.5万平方米，环比上涨33.0%。

　　尽管如此，不少开发商对目前的情形难言乐观。一方面，5月原本属于销售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分说明问题。另一方面，受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，北京商品住宅出现了近年罕见的供大于求局面，原本是房价上涨重要支柱的供求基本面被扭转。

　　“如果真存在捂盘现象，那是因为开发商的判断出现了问题，开发商今后可能蒙受更大的损失。”中国社科院金融研究所研究员殷剑峰如此表示。

　　李文杰认为，开发商已经由昔日资金普遍过剩转为资金短缺，这将加快房地产业的整合力度。不少大的开发商如万科、SOHO中国近来已经加快了收购步伐。

　　涨跌预期不一致

　　经历了年初时的“价涨量跌”，对于如今的“价滞量跌”，人们不禁会问，北京楼市未来是否会出现“量价齐跌”的情况？

　　此前高盛发布报告认为，北京房价未来有可能出现10%-15%的跌幅。对此，在保利百合花园看房的王阳先生说：“北京是首都，各类人群的购房需求还是比较旺盛的。我个人不认为北京房价会经历一个急跌的过程，如果房价比现在低5%，我就会立刻考虑买房。”

　　殷剑峰认为：“今年可能是北京楼市的一个拐点。整个城市房屋价格增长速度将明显放缓，一些前几年非理性上涨的区域，甚至会出现绝对价格下降。这样的趋势将在北京没有了奥运预期之后的下半年更加明显地体现出来，唯一的疑问在于放缓和下降的程度会有多大。”

　　李文杰则表示：“目前可以说最坏的时候已经过去。从北京近来成交量抬头，到南方的广州、深圳等城市二手房租售价格小幅回暖，都体现了这个迹象。”他预计，北京房价涨幅放缓趋势仍会延续，大幅放量的可能性很小，但绝对价格下跌的可能性在减小。

　　缺钱更缺人气地产商呐喊：08年能“活着”就好

　　日前，在海南举行的2008年博鳌房地产论坛，之前被吵得沸沸扬扬的房地产“百日剧变”、“拐点”并没有搬上桌面，表明大部分人接受了房价下跌、短期内行业整体不景气的现实，洗牌无可避免。

　　很多人提出开发商要把自救放在首要位置。但专家认为，这次洗牌只有少数企业能够自救突围。面对新一轮的洗牌，“活着”成了2008年房地产商的呐喊。

　　缺钱，更缺人气

　　在刚刚结束的2008年博鳌房地产论坛上，来自厦门某房地产企业的陈小姐向记者表示，“像我们这样的中小开发商，现在资金很紧张，很多项目都没法进行，银行贷款下不来，找别人借也不现实，好像都被卡在那里了，整个行业都缺钱。”

　　“缺钱”不是陈小姐的一家之言，很多与会的开发商都感同身受。永安信资产管理有限公司董事长乔志杰也表示，“现在整个行业都没钱，谁都借不到钱。”

　　目前国内房地产商确实缺钱。据相关资料显示，在过去的10年里，房地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿元，5年年均融资前现金缺口为2.2亿元，即平均每家地产上市公司每年要从银行或股票市场融资2亿来支持其扩张。

　　不过，由于目前国内信贷的紧缩和受次贷危机的影响，房地产业在融资上面临困境，瑞士信贷投资银行董事江涛表示，随着准备金率的不断上调，国内中小银行可能出现无款可贷的局面。

　　从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，这已是近半年内央行第五次宣布上调存款准备金率，准备金率攀至17.5%的历史高位。信贷进一步紧缩，长短期信贷资金来源受到限制。

　　对于行业缺钱一说，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“房地产行业最缺的是人气。”他认为，目前大多数消费者持观望态度，销售急剧下降，导致2008年开发商面临至少萎缩40%~50%的需求。

　　面临融资的愈发举步维艰，清华大学经济管理学院金融系公司金融教授朱武祥则表示，“解决钱的核心是解决市场问题。”

　　综合众专家的分析，目前房地产行业确实缺钱，但是缺钱只是表象，根本问题在于缺少人气和市场，我们要解决缺钱问题，关键在于解决人气和市场问题。

　　融资陷入困局

　　有关统计数据显示，目前只有30%的房地产上市公司在存量资产周转率下降40%的情况下，手持现金与经营现金之和能够偿还当年到期的短期负债；有三分之一的企业，在资产周转率下降40%的情况下将出现20%的资产缺口；有26%的企业在存量资产周转率下降40%、同时短期负债中有50%无法续借的情况下，将陷入流动性危机。

　　融资，似乎成为了开发商眼中的救命稻草。但是，选择怎样的融资方式，现在是不是融资的正确时机，这些问题仍有待商榷。

　　钟伟指出，目前讨论的开发商自救，仍然是怎样上市，怎么做股权、私募、信托，怎么和其他方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在2003年、2004年讨论过，事后都被证明没有很大的意义。

　　他认为，“既然市场状况如此，开发商不妨静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。”

　　就目前股票市场而言，近日大盘连续下跌，房地产板块受影响最为明显。近日IPO上市房地产企业跌破发行价；大量借壳上市的房地产企业进一步增发融资的前景变得黯淡。目前对重大资产重组后的上市公司，有关规定要求一年内不能进行增发等融资活动，而借壳上市显然在限制之列。

　　朱武祥亦表示，今年通过股票市场融资的机会已经不大，或许还需要等待较长时间才能迎来融资机会。

　　楼市调整正当时

　　今年的博鳌论坛上，很多人提出开发商要把自救放在首要位置。目前各企业都在调整资产结构和资本结构，包括降价销售、卖地卖项目、合作开发等，但是这一次的洗牌，只有少数企业能够自救突围。面对新一轮的洗牌，“活着”成了2008年房地产商的呐喊。

　　乔志杰表示，企业要在洗牌中站稳脚，就要靠自救。如果你有土地没钱，那就等等，等不了就找合作伙伴，或者把地卖个好价钱。如果卖不了好价钱，低价也要卖，现在要做的只是生存下来。

　　乔志杰认为，“消费者因为心理斗争对楼市持观望态度，但是市场会反弹的，等人们心理压力被压到一定程度就会反弹，毕竟人多地少，再加上城市化进程的加快，需求并没有减少，大概2009年下半年将会反弹。房地产商需要做的是为消费者提供适合的产品。”

　　央行政策货币政策委员、国民经济所所长樊纲指出，目前楼市的调整来得适时且理性。“房地产市场的主动调整将有助于市场的健康发展，市场自动调整可以避免人为矫正出现的矫枉过正。”

　　朱武祥表示，政府对房地产企业的金融问题正日益关注，意味着房地产不能持续下跌，就像股票一样会有个底线。

　　同时，朱武祥认为，“维持企业融资前的现金平衡，是地产企业增长模式的一项重要原则。经过这一轮的洗牌后，挺过去的企业将转变增长模式。”

　　他还指出，房地产企业的资产配置和资本结构之间的不匹配需要加快调整，应由目前高杠杆、短期债务为主的资本结构，转换为正常甚至保守的财务杠杆，以长期资本为主的结构，并且需要比较充裕的现金储备。

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