长三角陷入“有价无市”怪圈

　　要么价升量跌，要么价跌量升。今年开始，长三角楼市的开发商必须面对一道两难的选择题。这与广州与深圳的“真摔”形成对比。

　　对于目前上海楼市来说，去年量价齐升的状态再难以维系，而是进入了博弈的胶着状态，即使有降价牌打出也仅是“作秀”并非“真摔”，还有城市在维持高价位的同时销售量不断缩水。专家认为，这是“弱市”最为典型的市场表现。

　　上海市场陷入胶着

　　“市场好的时候，市场状况就如同一个梭子，中间的楼市成交量巨大，刚性需求释放。但是市场不好的时候，市场状况如同一个漏斗，高档住宅和低价位房屋这两个销量较小的市场放量，但是中间大多数的成交成为了‘沉默的大多数’。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对《第一财经日报》记者表示。

　　上海楼市在5月份进入了推盘的高峰期，但是市场成交量令人沮丧。这与去年量价齐升的态势相比发生了很大的变化。

　　推盘量大增的同时，大多数的楼盘在5月份大都提价销售。根据中房指数上海办公室上月对142个样本楼盘所做的调查，有41%的公寓楼盘出现价格上涨，比重较4月基本持平，平均涨幅则为3.9%，最大涨幅8.1%。相比而言，仅有9%的公寓楼盘出现价格下跌，最高跌幅为5.7%，平均跌幅仅为1.9%。

　　大量新盘推出却无人喝彩，更多的购房者在选择等待。佑威房地产研究中心的数据显示，5月份上海商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。

　　供需比方面，5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24∶1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28∶1。

　　“我们针对上海外环楼盘进行摸底，发现有很多楼盘仍在捂而不售，他们认为现在还不是销售的最好时机，恐怕卖不上好价钱。如果实在不行，我们宁愿推迟上市，或是改为招租。”一位新进上海的开发商对本报记者表示。

　　上月底，上海前20强拥有豪宅业务的中介公司以及在沪的外资机构房产中介商公司高层出席了汤臣集团有关“汤臣一品租赁中介推荐会”。原先坚定“只售不租”的汤臣一品宣布从2008年5月27日起将调整市场策略，转作“售租并举”，4栋滨江景观楼宇中的B栋大楼将用于对外出租。租赁价格创出介于7.5万元/月至12万元/月的“天价”。

　　由此，上述新进上海的开发商认为还有大量的楼盘没有放量，这导致整个市场陷入了某种胶着的怪圈。

　　楼市弥漫降价预期

　　降价仅是目前在上海楼市中出现的一种苗头。与上海有楼盘在4月份到6月份进行象征性降低价格不同，已经有城市楼市开始以降价来换取销量的上升。事实证明，降低价格可以缓解目前楼市有价无市的状况。

　　若没有降价促销的楼盘，5月南京楼市也很难有起色。根据网上房地产统计数据：南京当月全市商品住宅成交相比4月多3.6万平方米，共计375套。多出的成交量基本都来自于降价促销的江北楼市。因为截至2008年一季度，城北商品住宅的成交均价为7898元/平方米，是主城区价格最低的板块。

　　拉动成交量的降价楼盘在整个南京楼市中占比很小。南京城西的楼盘依然大都价格坚挺，还有少量楼盘价格上浮。例如一之前均价不足9000元/平方米的楼盘将其将推出的挑高小户型毛坯房定价为1万~1.3万元/平方米。

　　价格的坚挺难以换来成交。网上房地产数据显示，有楼盘在上月推出140套房源，一个月内销售量不足30%。

　　根据南京一地产研究机构发布《2008年南京房地产潜在需求研究报告》：今年1~5月南京商品住宅共成交19758套，与去年同期相比缩水了近47%，楼市依然未走出观望情绪。

　　该机构对近5000名潜在购房者进行了调查，将近1/4的人表示，仅能承受单价6000元/平方米以下的住宅，单价15000元/平方米以上的市场承受能力则为零。动辄每平方米上万元的南京主城区商品房房价与购房者心理承受基准出现落差，最终导致必须以降价来换取销量。

　　降价被市场证明是缓解楼市可能遭遇有价无市危机的最好方式。目前看来，从6月份开始，已经有楼盘通过不同的方式变相降价。例如上海奥林匹克花园三期5月推盘当日推出的优惠幅度最高达16万元，上海康城4月开盘享受25%的优惠。

　　但是降价低调而且是极少数楼盘所为，仅是一种对市场的试水。佑威房产研究中心主任薛建雄认为这仅是某种小幅的促销。现在分析看来，下半年，一些相对滞销的楼盘还会陆续推出一系列的打折降价优惠活动，但促销的力度并不一定会很大。

　　“市场价格的提升对于判断整个市场的形势没有帮助。因为从上海今年4、5月份的成交数据来看，市场成交量同比是萎缩的。大多数购房者都处于观望的状态。”陈炜说。

·博鳌论坛后的武汉猜想：武汉房价年底能否见底 08/06/19

·房价迟迟未降的背后：中国楼市陷入另类滞胀 08/06/17

·中原地产：土地和一手住宅市场08年5月 08/06/16

·上海楼市：说外资撤退为时过早 08/06/09

·2008年4月上海房地产市场分析报告 08/06/04