土地政策

　　国土资源部称将继续严格土地调控和监管

　　国土资源部在公布《2008年国土资源管理工作要点》中提出工作重点之一要严格土地调控和监管。其他工作要点包括：加快构建保障科学发展的新机制；巩固整顿规范成果，促进矿产资源合理开发利用；切实加强地质工作，努力实现找矿重大突破；大力推进基础基层建设，不断增强支撑保障能力；扎实做好海洋工作和测绘工作，全面提高管理和服务水平以及加强干部队伍建设和廉政建设。

　　国土资源部：对经营性土地出让进行专项检查

　　国土资源部副部长王世元在全国纠风工作会议上表示，今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。同时他还表示，国土资源部今年将继续从严控制新增建设用地规模。按照管住总量、严控增量、盘活存量、节约集约的原则，落实土地宏观调控各项政策措施。健全完善征地管理政策措施。今年国土资源部还将出台实施建设用地监督管理办法，确保征地程序的严格履行、征地补偿安置措施的落。

　　土地出让

　　2008年4月，上海无公开土地出让公告。

　　土地价格

　　一手住宅市场

　　总体概述

　　全市供求及价格

　　本月全市新增供应面积152.74万平方米，环比减少了3.8%，同比减少了5.9%，其中配套动迁房占总量的38.1%，达到58.28万平方米。普通商品住宅本月新增94.46万平方米，同比减少了17.2%。本月普通商品住宅供应较多的区域有松江(占25%)、宝山(占14%)、闵行(占12%)以及长宁(占10%)，这四个区新增占总量的61%。

　　4月的上海楼市未出现意想中的成交高峰，全市成交较上月有所回调，成交总量148.69万平方米(14265套)，环比减少了17.1%，同比减少25.73%，购买情绪不浓，观望仍是本月的主基调。成交结构方面，普通商品住宅环比增加了1.8%，成交量为104.37万平方米，占总量的70.2%，配套动迁房环比减少了42.3%，成交量为44.31万平方米，占总量的29.8%。本月普通商品住宅成交量较多的区域有闵行、宝山、浦东和南汇。

　　本月全市供求比为1：0.97，普通商品住宅供求比为1：1.1，市场表现出供求基本平衡状态。

　　本月成交均价在高档楼盘集中成交的影响下急剧飙升，创下历史新高，商品住宅的成交均价为11,594元/平方米，环比上涨了30.78%，同比上涨了27.25%。普通商品住宅成交均价14,987元/平方米，环比上涨17.1%，同比上涨49.6%。

　　5个多月来，上海楼市的商品住宅成交量持续下跌，直到春节过后的三四月才有所回升，但仍处于低位。紧缩的金融调控政策和购房者的观望情绪，是今年楼市商品住宅成交量的两大“杀手”。观望浓厚，原因有二：“房贷新政”等调控措施的松缓无望，楼市购买能量被大大抑制，从而滋长了购房者的观望情绪；另外，春节过后上海楼市部分项目的降价促销，在一定程度上助长了观望情绪，“再等等看”成为普遍心态。

　　去年5月份是上海楼市飘红的起点，今年的5月份，观望情绪有望缓解，楼市的恢复性上涨值得期待。

　　2007年3月-2008年4月全市住宅供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　全市成交单价与面积结构

　　从成交单价分布看，本月比较令人关注的变化是高端价位的楼盘比例明显上升了，20,000元/平方米以上的成交比重由上月的9%上升到了15%。而4,000元/平方米以下的成交比例也因配套动迁成交下降而降低。

　　2007年3月-2008年4月一手住宅成交单价分布

　　资料来源：网上房地产

　　本月随着公寓房成交的增加，90平方米以下的比例大幅回升，达到了28.4%。但大户型的150平方米以上比例仍有15%左右，可见大户型的舒适宽敞空间还是比较有吸引力的。

　　2007年3月-2008年4月一手住宅成交面积分布

　　资料来源：数据来源：网上房地产

　　区域概述

　　中心城区——供应放缓，需求欣欣向荣

　　本月中心城区总供应量仅为13.49万平方米，环比减少了38.29%，在全市新增的比重回落了近5个百分点，仅为8.9%，可见，由于中心城区土地匮乏，亮相的楼盘也开始脚步放缓；成交却依旧呈现欣欣向荣的景象，本月总成交量为13.55万平方米，环比增加27%，占全市成交的9.1%，较上月上升3个百分点。至此，在上月中心城区成交底部基本筑成后，成交量出现上升的趋势。本月中心城区成交均价为28,831元/平方米，环比上涨20.34%，房价始终高价运行。

　　供应方面，上月供应大户徐汇区本月供应为零，卢湾区也交了白卷。长宁区则独占鳌头，本月供应量为9.81万平方米，上市的楼盘有5个，中山公园板块紧缺小户型房源“凯欣豪园”，本期推盘量3.14万平方米，豪宅“晶品公寓”上市44套，约1.32万平方米；而虹桥板块的“天山华庭”则成为内中环线的热点楼盘，推出新房源4.38万平方米。静安区本月供应几乎都集中在首次亮相的“静安紫苑”身上，供应量约为1.97万平方米，开盘价格为33,000元/平方米。黄浦区也只有一个楼盘上市，华润置地的“上海滩花园一期”推出147套，约1.69万平方米，开盘价高达50,000元/平方米。

　　成交方面，长宁区出尽风头，成交量为5.31万平方米。成交前三的楼盘分别为“天山华庭”(262套，1.97万平方米)、“凯欣豪园”(96套，1.16万平方米)、“御翠豪庭”(61套，1.08万平方米)。其中“天山华庭”的成交的套均面积为75平方米。中山公园板块的“凯欣豪园”则是本月的明星楼盘，2004年4月前，中山公园周边的新盘开发量就一直不多，尤其是小户型稀缺，但市场需求又较大，所以当凯欣豪园入市时立刻引起购房者和温州炒房团的高度关注。凯欣豪园热销并非房价有多便宜，而主要是该楼盘为中山公园板块内小户型房源紧缺的状况及时“解渴”。目前该板块在售的楼盘还有王子晶品公寓，同样也是装修房，但其主推的是大户型的公寓和复式房，均价高达70,000元/平米，和33,000元/平米的凯欣豪园相比要贵50%左右。而古北的“御翠豪庭”自去年热销以来，上月的开盘又一次受到追捧，成交均价也高达48,049元/平方米，约为楼板价的20倍。排名第二的徐汇区成交量为4.06万平方米，其中成交较为活跃的有龙华板块的“尚海湾豪庭”和“百汇园”，本月成交分别为51套和30套，成交均价为20,883元/平方米和31,087元/平方米。

　　2008年4月中心城区各区供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　次中心区——供不应求，价格上扬

　　本月的供应相比上月稍有逊色，总供应量为52.93万平方米，环比减少了21.38%，占全市的34.65%，比上月下降了近8个百分点。其中配套动迁供应12.3万平方米，占总供应量的23.2%。总成交量65.17万平方米，环比减少了17.08%。由于观望情绪的持续，本月次中心区并没有太好的表现；本月成交均价为11,698元/平方米，环比上涨了17.7%。普通商品住宅成交均价为23,765元/平方米，其中普通公寓为12,146元/平方米，联排别墅为22,919元/平方米，独栋别墅为48,672元/平方米。

　　供应方面，次中心七区有虹口、闸北两区供应量为零，供应的焦点依旧是浦东，以21.86万平方米的供应占据龙头。本月供应均为公寓，其中位于三林和北蔡的两个大盘“金谊河畔”和“锦绣华城”，本期推盘量都在3万平方米以上，给人以潜力无限的感觉。“金谊河畔”参考售价为13,000-17,000元/平方米，2009年9月交房。“锦绣华城”参考售价22,000元/平方米，2009年1月交房。

　　位于第二的宝山区供应类型则比较丰富，总供应量为13.1万平方米，别墅就占了36%。公寓方面，大场板块的“聚丰景都”算是一个亮点，本月是第六次推盘了，上市量约为2.66万平方米，参考价格8,800元/平方米，较06年第一次开盘的6,000元/平方米，上升了近50%。别墅方面，主要为大华集团开发的“大华河畔华城”(推盘量为2.8万平方米，含独栋和联排别墅，其中独栋单价为38,090元/平方米，联排为28,399元/平方米)和“大华公园世家”(推盘量为0.9万平方米，全为联排别墅，单价为30,000元/平方米)。

　　成交方面，与上月变化不大的是，闵行、宝山、浦东仍是成交前三甲，成交量分别为21.8万平方米、17.7万平方米、16.6万平方米，而这三个区的动迁配套成交也是最多的。其中闵行浦江板块的“浦航新城——瑞和新苑”为该区域的成交冠军，成交总面积达到2.3万，均价为5,177元/平方米，具有较强的价格优势。莘庄板块的“上海康城”也取得了较好的销售业绩，成交量为2.13万平方米，成交均价为7,549元/平方米。上海康城是位于闵行区莘松路的一个大型楼盘，4月又推出169套房源，与1月份推出(上一批)的343套房源相比，报价由10,000元/平方米下降至7,500元/平方米，降幅达25%。上海康城此次下调价格其实只维持两天，其意义更像是前段时间的万科打折促销。所谓的降价其实是该楼盘四期一次大型的优惠活动，总共约有300套房源参加活动，它们的均价在7,500元左右。但是过了19日20日这两天，它们的售价又将恢复到1万元/平方米。宝山区，“聚丰景都”新盘热销，本月取得了167套约1.64万平方米的销售战绩。“聚丰景都”地处宝山上大板块聚丰园路近瑞丰路，位于中外环线之间，是祁连集团在宝山上大打造的又一品牌大盘，总建筑面积近30万平方米该盘，是一个集多层、小高层、高层建筑于一体的大型社区。目前，该盘是板块内在售楼盘中地段较为成熟的楼盘，景观电梯、大面积空中花园也是板块内少有的。值得一提的是这个空中花园还只按一半的面积收费，颇为实惠。

　　2008年4月次中心区域各区供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　郊区——供应放量、成交缩水，价格高涨

　　本月郊区总供应量为86.32万平方米，环比上涨24.08%，占全市新增的56.5%，普通商品住宅的比重为46.73%，配套动迁房的比重上升；本月总成交量为69.07万平方米，环比下跌了28.2%，占全市成交的46.46%，较上月下跌了约5个百分点，需求稍微减弱。本月郊区成交均价为7,893元/平方米，环比上升32.23%，普通商品住宅成交均价10,157元/平方米，环比上升10.71%，其中公寓为7,289元/平方米，联排别墅为12,840元/平方米，独栋别墅为25,958元/平方米。

　　供应方面，南汇依旧稳坐供应头把交椅，总量较上月几乎翻了一番，为34.92万平方米，占郊区总供应的40.45%。公寓方面，“绿地蓝海庭”连续三月推盘，本月上市1.6万平方米，开盘单价为8,400元/平方米。松江区的供应量紧随南汇，为26.11万平方米，公寓和别墅的供应量分别为19.57万平方米和6.54万平方米。公寓方面，九亭板块仍是主力军，“金丰蓝庭”、“绿庭尚城”、“鑫山汇众苑”分别推出4.23万平方米(342套)、3.20万平方米(318套)、3.16万平方米(288套)房源，其中推盘量最大的“金丰蓝庭”主要推出120-130平方米的二房和160平方米的三房，参考价格为10,000元/平方米。别墅方面，独栋别墅主要集中在佘山板块，有“山的院子花园”、“天马花苑”、“上海晶园(二期)”，销售参考价格为18,000-45,000元/平方米不等。联排别墅主要集中在松江西城板块。

　　成交方面，南汇继续稳坐第一把交椅，虽然总成交量只有16.07万平方米，环比上月减少了55.74%。普通公寓方面，“秀康新城海尚康庭”以376套，总成交量约2.84万平方米名列第一，成交均价为6,030元/平方米。上期的成交热点楼盘“桃园新城”本期热销势头有增无减，去化了2.07万平方米，288套的房源。航头板块的“绿地蓝海庭”也以1.78万平方米的成交量登上了TOP3的榜单，成交均价为8,473元/平方米。别墅方面，联排别墅“南郊中华园”本月成交23套，套均面积为217平方米，成交均价为12,583元/平方米，独栋别墅“东方夏威夷”成交了9套，套均面积为343平方米，成交均价为16,993元/平方米。

　　第二名的为松江区，成交量为13.9万平方米。新城板块本期推出的“荣御景苑”为成交主力，销售了278套，均价为8,506元/平方米。

　　2008年4月郊区域各区供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　环线概述

　　本月五环(内环以内、内中环间、中外环间、外郊环间、郊环以外)的成交量(含配套动迁)，分别为10.6万平方米，11万平方米、22.50万平方米、79万平方米、25.5万平方米。本月环线成交结构有所变化，内环以内的份额明显扩大，内中环间和中外环间的变化不大，郊环以外明显缩小。成交均价方面，内环内的成交均价窜升至34,447元/平方米，环比增长了21.09%，其中成交了23套，总面积7,128平方米，均价为91,283元/平方米的位于浦东的奢华别墅“御翠园”无疑是本月内环均价再创新高的最有力支撑。

　　内中环本月的成交亮点为长宁区的“天山华庭”，本月新推562套房源，去化了262套，可谓是供需两旺。内中环间随着一批优质高档楼盘如长宁古北“御翠豪庭”、徐汇龙华的“尚海湾豪庭”和“百汇园”等的成交，成交均价也水涨船高，到达了25,444元/平方米。外环以外本月的推盘和成交都不够积极。

　　2007年3月-2008年4月各环线成交量

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2007年3月-2008年4月各环线成交均价

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2008年4月商品住宅新增供应典型个案

　　2008年4月成交前10强

　　资料来源：上海中原研究咨询部

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