2008博鳌房地产论坛主题：改革三十年 大变局下中国房地产新契机

　　时间：2008.06.14-06.15

　　地点：博鳌索菲特酒店BFA主会场

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　　2008博鳌房地产论坛实录：6月14日上午　6月14日下午

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　　中国住宅产业化十年论坛：十年盘点

　　经过十年房地产行业可能会有粗放发展、可能会有头脑过热的发展，它与市场是相匹配的，但时间已经走过了十年，在目前的节点上是考虑企业如何做大做强、如何精细化、如何在目前市场需求和整个行业的要求下匹配，今天短短的时间我们不能完全盘点过去十年，这也是我们非常关注的题目，我们会继续盘点行业过去的发展和未来的展望。

　　2008中国资本论坛：做好上市准备的好时期

　　乔志杰：原计划是听到嘉宾更多的观点，但时间关系就到这里了。最后做一个总结，第一对房地产市场是充满信心的；第二房地产的调整是正常的；第三解决资金的问题是通过自身的改变和调整，包括投资模式的改变，把股份投资到上市公司的圈里也是投行的一种，融资的思路要放在内部；第四、2008年并不是一个上市的好时期，但是一个做好上市准备的好时期。

　　高志：城市综合体产品规划与设计

　　高志：都市综合体的优势，最大的优势是节约土地、减少交通的费用，而且信息综合性强，最大的问题是城市减灾存在极大隐患。现在我们说节能减排、绿化、污染，现在有一个重要的说法叫城市减灾，这次倒塌的房屋数量非常大，我刚刚看到一个消息，这次日本大地震提前了十秒钟预报，提前十秒钟能救多少人啊。像美国地震六万个人集中在这个楼里，十秒钟是什么概念。所以总的设计要点就是功能的综合、多方位空间创造、外部空间的创造和过渡空间的创造。所谓过渡空间创造是什么呢？过渡空间创造主要是综合体和城市的衔接，这是在加拿大首都温哥华(见图)，一个大型的商场，这不是一个简单的房子，它的雨棚完全是透明的，尽管道路很窄，但感到它是一个很大的城市空间。

　　第一太平戴维斯：房地产资产如何增值

　　第一太平戴维斯胡峰：融资渠道优势的对比，由于受到国内宏观调控政策的影响，上市公司融到资金之后不能直接参与拍卖土地，在土地的限制上条件多一点，市场化会很高。在台湾市场私募受国家宏观调控的影响比较显著，融资对企业知名度的提升是非常快的，最重要的是后期的融资渠道比较广泛。

　　朱武祥：遭遇“地震”的房地产业的自救

　　朱武祥：随着我国房地产行业的繁荣，国内地产企业一直在乐观囤地扩张，在那种气氛下很少有张总那样说不存地、零库存，很少。这就是为什么很多人不是房地产开发商，因为很难不存地，不存地就落后了。所以每家企业如果不为微带四五年每年50%以上的扩张速度储备足够的土地就属于消极增长。只要投资能够推动高增长，似乎融资就可以接受。过去几年，国内很多地产企业确实是以高增长回馈了市场，万科在2003-2007年的年均收入增长达到54%。这些企业都获得了很高的增长。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年1年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。

　　张勇：鑫苑美国上市经验谈

　　张勇：鑫苑是在美国上市的，就我们过去多年的历程，首先应该分为两个市场，一个是产业市场、一个是资本市场，这两个市场的需求和需要是什么？我想中间最重要的一个环节是优质企业的需求，也就是说如果企业成长为优质企业是我们需要进行梳理和打造的。就资本市场而言，他们也非常渴望对优质企业的需求，我们也知道大量的投行在寻找优质企业。上市就是优质企业怎么产生的问题，我觉得这比较关键。

　　陈淮：房地产公共政策的制定与解读

　　陈淮：美国人喜欢讲人权，什么叫人权？人人是不是享有平等、追求幸福的权利，这叫人权。它包含的人类文明进步的意义是非常巨大的，北美殖民地遗留下来的王权、神权的反抗，什么叫平等呢，就是王权在封建制度下的社会身份差别，市场发展要求否定了一切差别，人们的交往是通过和社会、市场的交易分工来实现的，不管你个子高、个子矮，黑人还是白人，美女还是丑女，只取决于有没有质的差别、量的差别，以货币衡量造成价格优劣，120块钱卖给你，115块钱就不卖给你，这样市场经济的原则才能贯彻到一个角度。所以否定贵族打破王权统治是当时社会发展的客观急需，人人客观平等了。

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