由观点机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开，本届年会的主题为“改革三十年 大变局下中国房地产新契机”。观点网作为博鳌房地产论坛官方网站，对会议进行独家全程网络直播。以下为6月15日上午第一太平戴维斯房地产评估北京有限公司副总经理胡峰的演讲实录。

　　主持人(宋娜)：我们请出第一太平戴维斯房地产评估董事总经理陈超国先生演讲，但由于陈先生昨天的航班取消未能赶到会场，所以改为第一太平戴维斯房地产评估北京有限公司副总经理胡峰演讲。

　　胡峰：我想从几个方面谈一下，第一个方面是境外资本市场概述；第二方面是物业评估，包括房地产资产如何增值的介绍。

第一太平戴维斯房地产评估北京有限公司副总经理胡峰

　　从国内公司的融资渠道分了一下，第一是直接融资，这是自有资金方面；第二是银行贷款；第三是合作开发；第四是居民住房按揭，这关系到预售；第五是项目公司收购；第六是国内上市。刚刚鑫苑的张总介绍了蓝山基金为他们上市做出的贡献。

　　融资渠道优势的对比，由于受到国内宏观调控政策的影响，上市公司融到资金之后不能直接参与拍卖土地，在土地的限制上条件多一点，市场化会很高。在台湾市场私募受国家宏观调控的影响比较显著，融资对企业知名度的提升是非常快的，最重要的是后期的融资渠道比较广泛。

　　海外上市有利的方面：创造公司的市场价值、加强公司的声誉和财务信誉、增加公众对公司及产品的关注、股票期权计划、再融资能力强、利用公司的股票进行收购活动、增加股票流动性、吸引高素质人才、外商投资公司的税收优惠。不利的方面：对公众股东的负责度更高、需要保持股息和利润的增长势头，需要严格遵守监管机构管理条例、提升业绩标准而造成成本升高等等。

　　选择合适的上市平台，我把各个交易所上市的财务要求做一下罗列，在香港上市最重要是盈利测试，过去最少是5000万港元，最近的盈利是2000万港元，这个大家都能达到的；在美国上市，这块希望大家关注一下，美国次贷与中国房地产企业的关联；韩国上市，这个现在还没有成功的企业。

　　究竟到哪一个境外地方上市比较好呢？除了财务要求或上市所需要的费用外，大家可以关注以下几个方面：成功上市的案例：拟上市公司的股票是否为该地点的投资者所欢迎；该上市地点能否提供便捷的再融资渠道；拟上市公司在哪个地点上市能争取到较高的发行价格；上市后每年所需要的费用，如在美国上市、除审计外还需要每年内部审计。这里提到一点是上市后的维护，可能大家不太关心，我们觉得这一块是很重要的，除了一般各个地方上市的要求外，还要解释集团主要策略及业务目标，包括公司信息发放遵从上市公司守则，信息定期的沟通，特别是对高层、管理员的培训。

　　为什么要进行评估？一是法律法规的要求，在香港要求上市的话必须做物业评估。二是受到会计准则的要求，在美国和香港以及国际的会计准则需要对固定资产作公允值的评估。三是企业、投资者的融资需要，资产买卖协议、内部参考、合作、并购收购、私募，对物业尽职调查、企业融资及物业项目对价要求，需要独立的第三方评估机构。

　　评估的话我们希望请一个比较有公信力、没有问题的企业，这样他做出来的东西更受大家的认可。在香港的物业评估有明确的要求：在香港联合交易所的上市规则中，对评估的要求体现在其总则中的第五章，其中清楚地列名了对所有新上市公司拥有租赁或租赁的房地产都必须评估的要求和细则。主要对象是充足上市范围内资产中所有物业资产评估、包括房屋建筑物、土地使用权、构筑物、在建工程。

　　香港特别行政区的评估机构(测计师行)的工作范围主要注重房屋和土地，同时也可承担机械设备和商业(无形资产)评估在上市过程中如有特殊行业和因上市过程中的特殊用途所需，香港策计行可对机械设备、库存资产、商标和特定收费权或其他无形资产的权益进行评估。

　　下面简单介绍一下几个评估的方法，最常用的是市场比较，这里跟大家做一个说明，用这几种方法评估一块地或一个楼盘的时候，在完全透明的情况下这几种方法基本是相同的。

　　首先是比较法，是考虑到近期的市场价，做适当的调整反应价格，我们主要考虑当地市场交易的活跃，另一方面考虑案例的收集、标准调整以及系数的确定上、案例价格的抽取上是非常重要的；三是看当地市场价格变动的情况。

　　二是用收益法，用的比较多的是五星级酒店。

　　三是用成本法，用在幼儿园或学校。

　　在物业评估如何体现公司的价值，通过宏观经济和政策的分析，分析房地产市场发展走势；二是我们会收集一些案例是对自己工业价值的体现。在物业公司价值中以评估值减去项目未付费用和应缴各项税费、贷款加上附加值。

　　房地产公司上市的物业评估意见及建议：

　　1、确定纳入上市物业资产。集团公司确定上市物业范围，特别对上市方案中涉及的对外投资应加以重视，如果是合并报表即为上市评估范围。

　　2、完善物业产权。

　　3、评估基准日的定理与调整。

　　4、我们会跟公司进行配合，把我们的物业进行分类，后面会借鉴分类的方法。这里面提到两个问题，第一个问题是拍卖拍的是大片土地，可能是刚刚合作的合同，这可能不完善，这里面必须附一个意见，能证明这块地是我们自己的就可以了，在报表里会这样描述，如果不完善的话没有商业价值，在附件里会加上去，投资者会很看重你们的市场价值。二是性质的问题，有可能是政策的原因，包括土地的性质上不规范，我们会做判断，首先判断在规范内是否可以转化，转化的成本有多少？在完善的情况下做一个测算。这是大家很关心的问题。后面是建业的案例，我们把它的分类分为七大类，第一类是持作自用的物业权益，这是自己办公楼的培训；第二类是作为销售的物业权益；第三类是作为投资性的物业；第四类是在建的物业权益；第五类是持作未来发展的物业权益；第六类是订约收购的物业权益；第七类是租赁，这也是需要进行披露的。后面的时间关系就不讲了，希望我的发言能给大家有一些借鉴，谢谢。

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