在全国房价一路下跌时，华远集团总裁任志强“要死肯定是银行先死，房地产商后死”的言论能否一语成谶？

　　从去年17350元/平方米的高点，跌至今年4月份的11962元/平方米，深圳房价的跌幅已超过30%。而这一跌幅，已经达到商业银行按揭贷款的风险临界点。

　　记者了解到，深圳商业银行人士已经在排查高危房贷，以防范可能出现的房贷呆坏账。业内人士预计，二季度末到第三季度初将会是房贷风险浮现的关键时刻。

　　30%风险临界点

　　从去年涨幅第一到今年的跌幅第一，深圳楼市被认为处于下降通道中。深圳中原地产最新统计数据显示，深圳一手住宅4月份均价较3月下跌12%，至11927元/平方米，相当于去年5月之前的均价水平。仅仅半年的时间，深圳房价从17350元/平方米的高点，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超过30%。

　　30%是个人按揭房贷的一个风险临界点，通常商业银行房贷的首付为30%。如果房价下跌幅度达到30%以上，意味着即使商业银行卖掉房子，仍旧没有办法抵过贷款。

　　根据记者对一些银行的初步了解，目前已经出现了逾期还款和断供现象。某股份制银行人士对记者表示，在深圳南山区等投资客集中的分支机构，情况较为严重，但他不愿意透露具体比例。“这就是苗头，坏账不会很快产生，但是目前各行已经出现关注类贷款。到第三季度，数量还会增加。”

　　“以前个人住房按揭贷款的不良率一般都在1%以下，是所有贷款业务中最低的，是银行的优质资产。但是，我们估计，今年底很多银行的个人房贷不良率将上升到1%以上。”深圳某国有商业银行人士对记者表示。

　　这位国有银行人士表示，按照去年下半年做过“房地产贷款业务风险压力测试”，房价下降30%，银行将承受“很大的压力”。“现在就是这个时期。”

　　加紧排查

　　记者了解到，不少银行近期都加紧在做住房按揭贷款排查工作。“有多少按揭贷款是在楼价高峰期发出，这其中大概又有多少比例是投资客购买，还有就是对一些展期贷款进行监控，因为按照以往经验，多数不良贷款都是展期到期后出现的。这些问题都是监控时重点考察的。”上述国有银行人士对记者表示。

　　而根据该国有银行的一位业务经理介绍，对个人房贷的监控实行责任到人，他接触的客户中有两个去年9月入市的投资客已被重点监控。

　　事实上，深圳楼市疯涨的第三季度，去年7月开始，各商业银行就减少了房贷数量。据中国人民银行深圳中心支行的数据，去年8月各银行的房贷总额是145亿元，9月是99亿元，10月则下降到49亿元。

　　天相投资分析师张攀也表示，银行去年下半年开始基本都收缩了他们的房贷战线。根据他的测算，在去年下半年发放个人房贷的银行，比重最大的是兴业银行(601166.SH)，深发展(000001.SZ)和招行(600036.SH)，分别占其全年房贷比例的9.1%，4.8%和3.7%，而其他银行都在3%以下。

　　2007年是个人房贷大发展的一年。2007年整年全国金融机构个人住房按揭贷款达到27031亿元，占个贷贷款的82.5%。四大国有控股银行仍旧是大头，例如建设银行(601939.SH)，其2007年报显示，去年其个人住房贷款新增1199亿元，比2006年增长23.3%，总额已达到5278亿元，约占其贷款总额的17%。

　　商业银行人士忧虑的是，如果房价继续下降，那住房按揭贷款不良的发生率将大大增加。

　　深圳发展银行行长肖遂宁此前曾表示：“深发展对房贷业务介入非常浅，在某些中心城市甚至没有一笔房地产贷款，按揭贷款也主要是二手房按揭。”深发展住房与消费信贷部副总邵锋也表示，相对一手房贷，二手房贷的风险较小。而他们在去年也提高了风险控制手段，没有大规模扩张。

　　开发贷危险

　　相对比个人住房按揭，房地产开发贷款的情况似乎更加让人忧虑。

　　5月7日，上海银监局发布《一季度上海房地产信贷分析报告》，对上海的房地产信贷进行了详细的分析。报告认为，房地产贷款中，有两类贷款需要引起关注：一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16%；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86%。这两类贷款余额占比仅为24.3%，而不良贷款占比却达到55.2%，是房地产贷款的高风险点。

　　天相投资分析师张攀认为，相对比个人按揭房贷，房地产开发贷款风险更大。“因为开发贷并不完全是抵押贷款，有一部分是信用贷款，没有抵押，这部分出问题的机会大。”

　　某商业银行广东省分行房贷部人士坦陈，开发贷逾期现象从今年初就开始陆陆续续出现，“去年底某些开发商还可以拆东墙补西墙，但今年资金压力太大，开发商唯有开始拖延还款”，然而由于开发贷数额巨大，银行也只好根据情况，让开发商展期。这位人士表示，从去年开始银行就已经部署重点关注某些开发商的项目贷款了。

　　而去年也是各行大力发展开发贷款的时期。以建行为例，2007年其开发贷款则从2006年的3023亿元增加到3178亿元。开发贷款在贷款业务结构中的比重仅次于批发和零售业贷款。工行2007年房产开发贷款为3039.84亿元，比2006年增加739.20亿元，房产开发贷款在贷款结构中的比重也从9.01%上升到10.4%。

　　而在开发贷中，抵押贷款多是以土地作为抵押，一般银行会发放土地评估价5到7成的贷款。而随着房价的下跌，土地出让价格也急转直下。尤其让银行担心的是，地块较为偏远的地产项目，由于价格降幅更大，风险更大。这意味着即使银行以抵押物的70%贷款，如果价格下降达到30%，和个贷一样，银行仍旧全数无法收回贷款。

　　同样以深圳为例，2008年第一季度深圳共挂牌出让6宗土地，但仅成功出让了3宗。其中深圳振业集团竞获地块的成交楼面地价为2836元/平方米。据专业人士测算，此宗地块基本已经回落到两年前的地价水平，甚至比2005年相似位置地块还便宜161元/平方米。

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