近期楼市纷繁复杂：在南方楼市寒气逼人的同时，上海房地产市场已然是“小阳春”；在不少房企为资金唉声叹气的同时，有人却在大笑“机会来了”；在不少资金驻足观望的同时，外资毫不犹豫大肆“建仓”……种种互为矛盾的表象，令房地产市场的走势方向难辨，悬疑顿生。

　　悬疑一：

　　二三线城市将受“牵连”？

　　观察楼市风向的变化，带有一定“风向标”作用的一线城市楼市表现首先应该引起关注。然而，一边是广州、深圳真有“寒流”，一边是北京、上海似在“假摔”，房价走势依然让老百姓感到一头雾水。与此同时，对于楼市“多米诺骨牌效应”的预期正在蔓延，二三线城市的房价是否会受“牵连”备受市场重视。

　　“由于房地产自身的区域性特征十分明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱的这一区域性理论一直为业内普遍认可。易居中国上周发布的2008年房地产市场发展走势研判报告判断，在政策调控下，炒房者逐步退出市场，二三线城市的楼市需求将以刚性需求和改善性需求为主，并在今年进入调整期。至于房价，经济适用房和廉租房的入市使得许多二三线城市年初价格出现下调，但今年中后期整体市场将走出低迷，价格增长则趋于缓和。

　　悬疑二：

　　开发商需杀出资金“血路”？

　　对于各地楼市所受到的不同程度的影响，开发商也是忧心忡忡。复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出，金融是房地产业的“血脉”，但在宏观调控持续、融资渠道缺乏的情况下，许多房地产企业面临巨大的资金压力，同时，房地产的“暴利时代”也一去不复返。

　　的确，开发商以往的“暴利”价值链已经受到多方面的冲击。

　　“受制于外部经济环境和国内宏观形势，金融政策今年对房地产的调控重点将放在信贷投放的调控上，‘无钱可借’将是今年最困扰开发商的问题。而中国证监会强调房贷IPO融资禁拿地与银行层面信贷政策从紧的取向更是一致的，加上土地储备管理办法的实施和各地住房建设计划的公布，今年土地市场的变化因素将逐步减少，伴随着更加规范的土地市场运作及未来可预期的土地供应，开发商的行动必须趋于理性。”邹毅表示。

　　更有不少人发表了“开发商会大量倒闭”、“房地产行业捉对厮杀、清理门户即将到来”的观点。

　　悬疑三：

　　外资无惧调控掉头“底”？

　　内地楼市还在“摇摆不定”，外资又想来“凑热闹”了。越来越多的业内人士开始担忧，楼市的低迷或恰恰给外资带来了很好的“抄底”机会。

　　已有公开信息显示，商务部透露去年有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场。而且，虽然政府“限外”的严厉态度未变，但内地楼市长期向好、人民币升值步伐加快等使得境外资本仍在不断地涌入。

　　如上月荷兰国际投资管理公司宣布了一项新的房地产基金计划，继续加码投资内地楼市；香港太古地产日前在北京宣布成立中国内地的地区总部，并表示未来发展重心将转移至内地。

　　对于楼市，在市场人士看来，如果大量境外热钱继续涌入内地楼市，房价大跌的可能性不大。

　　◇影响

　　三月江城楼市众生相

　　三月的武汉楼市，更加扑朔迷离，未来到底该怎么走，到底会怎么走，投资者、自住者、开发商、经纪人都在质疑，SOHO董事局主席潘石屹数天前抛出“百日剧变”论，房产媒体、房产网站纷纷频传“可能剧变！”“是否会剧变？”的新闻头条……

　　自住者

　　现在出手还是再等等？

　　小芦和女友都是武汉青山人，打算出去工作几年还是回武汉发展，所以小芦就动了在武汉买套房的念头。

　　新年过后，小芦通过看报了解到武汉的房价在回调，就开始四处看盘。长时期的看盘之后，小芦将自己的目光锁定了光谷片区的清江山水，把房子选在这里，以后上班也方便，于是父母贡献首付，房子以近6000元/平方米的价格买了下来。买了有一段时间后，关于武汉房价打折的消息甚嚣尘上，小芦有点担心。但是上周末小芦陪同学一起来到清江山水后，发现价格纹丝不动，这让他终于松了口气。

　　与小芦买房的干脆利落相比，在江城某媒体工作的邹华(化名)的买房征途可谓“漫漫”。

　　作为江城的房地产记者，两年的工作生涯，邹华见证了武汉房价的变化。但毕业两年，他还没有真正体验过“房奴”的生活。

　　2007年下半年他有过买房的计划，再最终被搁浅，光谷腹地一处面积为90m2的住宅，每平方米7200元，先且不说房价的高不可攀，单是首付他都无法承担。

　　上周，邹华得知一个消息，位于南湖的某楼盘拿出一栋楼来促销，于是周六拉着朋友急匆匆到了现场，看了才知道，做活动的楼盘位于马路一侧，还有些“西晒”，“再等等看吧。”

　　开发商

　　资金问题成重负

　　“随着资本市场渐入熊市，融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。”

　　“连地产巨头都出现问题，看来今年的日子不好过了！”

　　放下报纸，武汉太白房地产开发公司的营销总监袁岩颇有些无奈：如果说房地产企业的优质龙头都已经开始无法承受这样的压力，而针对房地产有关的信贷和其他紧缩措施还不放松的话，那么一场席卷房地产业的危机恐怕不会太久远了。

　　“咚咚”，敲门声传来。

　　“请进！”

　　进来的是营销部的小崔：“袁总，绿色家园的房子价格也降了。一个平方降了两百，我们怎么办？”

　　“他们之前不是打了9.6折吗？又降了？！”

　　“是啊，我们去看过，先前打9.7折根本没啥人去！”

　　袁岩点上一支烟，而后陷入沉思：去年9月，正是武汉楼市最火爆的时候，太白地产旗下的美丽佳园一上市就受到追捧，开盘首日就销售60%，将对手绿色家园远远地甩在了后面。

　　而如今，美丽佳园几个月的销量还不及去年高峰时期一天销售套数。后路如何走？

　　袁岩扪心自问：自己最担心的不是如今在售的美丽佳园项目，而是去年高价拿下的楼面地价接近6000元/平方米的两块地。有一块已经拿到了土地证还好说，可以跟建筑公司合作，由他们垫资合作开发。而另外一块，土地还没有付款，拿不到土地过桥贷款(以土地做抵押获得贷款)，谈何开发？

　　“丁零零……”

　　“喂，你好，我是袁岩。”

　　“袁总你好，我是大地置业的吴总，听说你们有一块地想合作开发，我们能谈谈吗？我们去年没拿到什么地，可以出资金，袁总有没有兴趣？”有合作人找上门来？！袁岩内心升出一股希望。

　　置业顾问

　　去年这时候是购房者找上门来

　　在张玲的办公桌上，堆着一摞客户资料，张玲很认真地按照资料上提供的电话一个一个打过去，对客户进行访问。“嘿嘿，我已经很久没有这么认真地工作过了，不过现在不行了，销售不好，我已经拿了2个月的基本工资了。”张玲对记者说。

　　张玲从事房产销售这行已经有3年了，房产销售员的工资令张玲感到十分满意。“大学毕业后，一个偶然机会，我进入了房产公司做销售工作，没想到工资这么高，所以我就一直做到了今天。”但令张玲感到满足的还不仅仅是工资高，还有工作的轻松。进入房产公司后，让张玲意外的是，房产销售并不像想象的那么难。

　　“市场行情好的时候，房子根本不愁卖。”从张玲的表情上可以看出，那个时候的工作十分顺利。张玲举起手中的资料本扬了扬，“那个时候不会像现在，这么积极地给客户打电话，那时很多客户来晚了，还求着我们给一套房，现在就不一样了。”

　　张玲告诉记者，她曾经一天卖过3套房，但现在已经2个月了，她仅卖出了2套房。现在，她每天的工作就是把原来在售楼部做过登记的客户都清理一遍，劝说他们过来看房。同时，她还发动自己的亲朋好友挖掘潜在客户，张玲说，她现在经常发短信提醒客户楼盘的最新动态、节日勤问候、给想买房的客户提供咨询服务等等。张玲希望以此来提升自己的销售业绩。

　　经纪人

　　行业越发不景气跳槽者增多

　　小王曾是古田四路某家房地产中介公司的一名房产经纪人，入行大半年的他，见证了去年二手房市场的辉煌时刻。上个月，他刚跳槽到一家糖酒公司，而以前的同事，也有部分准备换工作了。

　　“相比以往的门庭若市，现在这家加盟中介店里，每天光顾的人是少之又少，偶尔有来看房的，大多也只是问问，探一探市场行情，每个月有一两单成交就不错了。”小王告诉记者。

　　“去年下半年，房地产市场呈现出一种繁荣景象，尤其是八九月份时，中介店的生意相当不错。顾客都是看一两次房后，大部分顾客就会敲定下来。”

　　小王告诉记者，“每月1200元的底薪，卖一套房子可以从利润中拿到3-20%的提成，当时，业绩最好的员工，每月提成能拿到七八千甚至更高，销售业绩稍差一点的也会有四五千的收入。”回忆起去年八九月份时的情景，小王表情显得异常兴奋。进入12月后，店里突然变得跟当时的天气似的，越来越冷清，人流量骤减，真正要买房的没几个人，一些人隔几天，就过来问问，看价格有没有降下来。每个月店里只有一二个单成交。从去年12月到现在，很多人都一直只拿基本工资，如果每周的带客看房量没有完成，还会从中扣钱。

　　“偶尔跟以前的同事联系，也有好几个准备换工作了。”据小王介绍说。

　　投资客

　　风险提高投资者止步

　　过去不管是什么房子都能卖掉还供不应求，而且还能炒出高价的“好日子”已经愈行愈远。

　　汉口某外企高管人士郑先生，从2004年前，就开始投资房地产，通过银行贷款，他手中最多的时候曾一度持有十几套房，通过不停地倒手，获利颇多。

　　去年，郑先生看了不少楼盘，最大的感受是，自己看中的楼盘往往已经被别人捷足先登，比如光谷邻近商业步行街的一个楼盘，他去了好多次，由于预约购买者实在太多，没“关系”根本买不到房。但现在，他发现许多楼盘昔日房源紧缺的状况已经不在。

　　就在郑先生准备将手中的资金投资更多房产的时候，央行和银监会下发了第二套房贷提高首付并提升利率的规定，紧接着，2007年12月5日，房贷新政的补充细则出台再次贷款购房仍然认定为第二套房。此外，央行的连续六次加息，郑先生觉得以前的好日子再也不会有了。

　　郑先生表示，像他这样的同行们日子并不好过，大多放弃了再次投入购房的想法。

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