要了解商业地产，必先了解何为房地产。只有了解它们的属性，才能从中抽丝剥茧，扩展到整个商业地产的运营与盈利。目前,上海的商业地产正处于上升之势,不久后将成为房地产市场的热点。

　　商业地产本质是商业

　　房地产一般分为：住宅地产、商业地产、工业地产等。广义的商业地产又包括写字楼、酒店、零售等物业。对于商业地产的狭义理解一般为零售物业。我们在此讨论的商业地产属于狭义范畴。

　　商业地产是整个房地产行业中最为特殊的一个类型，其存在两面属性：商业属性和地产属性，其中，商业属性远远大于地产属性。而对于住宅地产，地产属性往往占主导地位。这也是商业地产区别于住宅地产最为关键的因素。

此外，信息的相对封闭性也是商业地产区别于住宅地产最关键的因素。一般而言，公众都是住宅地产的直接吸纳者，而商业地产的直接吸纳者是零售商。所以，住宅地产的营销策略往往针对的是公众或者是某一收入水平的公众，但商业地产的营销策略往往主要偏向于零售商。这就造成了商业地产信息的相对封闭性。这也就很容易解释，普通百姓都可以对某个楼盘分析得头头是道，但对于商业地产，哪怕是一些房产圈内人士都了解较少。

商业地产的特性直接决定了开发商业地产和住宅地产的区别：商业地产首先是商业，其次才是地产。目前一些住宅开发商渐渐涉足商业地产领域，但他们的操作方式还停留在以地产为主导，而不是以商业为主导的角度来审视所开发的项目。

按照商业物业的发展来看，商业物业的黄金收获期往往不是第一个租期而是其后期的调整升级期。一个鲜明的例子就是港汇广场，其设计距今已经有近十年历史。而港汇广场在开业初期收益并不很理想，但其在层高、走道宽度、人流动线以及硬件配套等方面为日后的调整留下了巨大的空间。所以，即使在十年后的今天港汇广场在业态以及租户调整方面基本上没有受到其硬件限制。但同时期其他的零售物业多因硬件条件的限制无法调整业态，无法在日益红火的零售市场中分得一杯羹。

　　租金要与零售商挂钩

因为商业的总价值＝商业面积的总量×单位商业面积的价值，所以商业面积的总量往往和单位商业面积的质量存在反向关系。一般情况下，增大商业面积的总量往往是以牺牲单位商业面积的价值为代价的。但较多开发商往往重视商业面积的总量而忽视单位商业面积的质量，这就很容易解释为什么在一些并不是特别繁华的商圈，发展商能把商业楼层做到了九层以上或者是两层以下。可以发现在商业开发过程中，商业面积的总量和单位商业面积的价值是一个值得综合考量的内容。另外，对于不同档次的零售物业也需要有针对性地考虑，而高档零售物业相对于中档零售物业往往会更注重单位商业面积的价值。

针对某一个特定项目而言，住宅地产开发商往往考虑的是即期收益，所以在转型开发商业地产后，这种重视即期收益的财务政策会得到惯性地延续。这从一些开发商对首期租金的极端关注中得到体现。开发商的资金实力对于开发一个成功的零售物业也极为关键。

此外，商业地产是一个慢工出细活的行业，特别是在招商过程中，品牌的筛选，面积及业态的合理配置、对于不同的零售商不同的租金策略，以及开业时间的控制等都需要综合考虑和控制火候。开业后的经营管理往往对物业的升值及可持续发展也起到至关重要的作用，这些都是在住宅地产开发过程中不会出现的。

最后，在开发商业地产的时候应该时时刻刻提醒自己：零售商和顾客才是上帝，这样也会避免在决策上犯一些先入为主的错误。

作者：赵春雷  房产界资深人士

作者：第一太平戴维斯商铺部 高级董事 朱兆荣

观望丧失的不只是机会

　　作为目前最大的两个投资阵地表现出了截然不同的景象。一方面，股市“跌跌”不休；另一方面，楼市春暖反弹。表象如此，但其实股市和楼市还有很大的不同，我们不妨切入探之。

股市是资本市场变化的具体表现，其表现好坏与基本面、政策因素面、资金供给面直接挂钩。从某种程度上而言，具备一定意义上的可无限放大性，因为广义货币具有无限放大的可能。流动性过剩造成了前年的股市繁荣与市盈率走高，也同样因为受次贷影响与A股再融资门、“大小非”减持等资金压力的影响，形成了刚刚过去的“黑色”一季度。

尽管楼市同样会受到政策因素与货币信贷政策的影响，但楼市与股市还是有着些许差异。房地产商品本身具有不可复制性与稀缺性。由于房地产项目无法作为简单再生产，来无限放大供应量，更由于可以复制建筑，但无法复制地段的特性，市中心区域的房地产商品价格将在较长的时间段内，继续保持小幅上扬态势。去年四季度至今，楼市出现部分区域小幅回调或偏冷也正缘于上述原因。买房子其实关键还是在于地段的选择上，如果把建筑选择作为优先考量，显然是本末倒置。因此，当选择好一个具备升值潜力的地段后，完全可以入场选择适合自己的产品。最近3年内，在楼市中选择观望的，其实丧失的早不仅仅是机会了。

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