"房地产市场是有周期的，今天在座的每一位都不相信中国房地产开始反转，只是在调整期。"

　　与其被各位地产大佬的"即兴"言论牵着鼻子走，不如看看现实中的细微变化：

　　上海万科的标志性楼盘万科新里程今年3月份的最新成交均价为16778元/平方米，较去年8月的14083元/平方米上涨了20%；上海静安区核心区域某高档楼盘从去年开始捂盘，近期将开售，报价则从每平方米2万多元暴涨至每平方米3万多；本就不多的上海打折楼盘近期开始悄然停止优惠……

　　在日前由易居(中国)(纽交所交易代码:EJ)举办的"2008中国房地产市场趋势论坛"上，上海易居房地产研究院副院长丁祖昱这样说："房地产市场是有周期的，今天在座的每一位都不相信中国房地产开始反转，只是在调整期。"

　　新体系下的供求关系隐忧

　　4月初，上海市房地局公布了《上海市2009年住房建设计划》，明确加快建立健全住房保障体系。根据广覆盖、保基本、分层次、重公平、促稳定的原则，构筑分层次、成系统的住房保障体系，多渠道地筹措房源，积极解决本市低收入和中低收入家庭的住房困难。

　　同时，该规划还把"加快建立健全房地产市场体系，实现房地产供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定"作为目标。

　　但不容忽视的一点是，从2009年的上海市建设总量和结构、土地供应总量和结构两项核心的数据上看，既要实现"加快建立健全住房保障体系、增加保障性住房比例"，又要达到"供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定"，似乎并不那么简单。

　　根据这个规划，2009年上海住房建设施工面积6300万平方米。其中，当年新开工住房面积约1800万平方米。在当年新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，配套商品房400万平方米，二者合计约占新开工住房面积的45%。

　　"与往年相比，上海2009年新开工面积有较大幅度压缩，而其中保障性住房面积却大幅度提高比例，意味着商品住宅的面积会更大幅度压缩。"有业内资深人士向记者表示，这是未来上海商品住宅市场供求不容忽视的"隐忧"。

　　况且，这种情况在土地供应源头上也如出一辙：2009年住宅用地供应约1000-1200公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于25%。

　　记者查阅上海市历年住房建设数据发现，从2000年开始，上海市每年的住宅新开工面积均在2000万平方米以上，2003-2005年相对高峰的三年，分别达到2613.19万平方米、2668.85万平方米和2485.75万平方米。

　　另外，在有经济适用房建设的1996-1999年，每年的新开工建设面积一般仅为三四十万平方米，不足同期总量的4%。

　　在总量小幅度压缩、保障性住房比例大幅增加的情况下，普通商品住宅的建设量及供应量大减似乎已成定局。

　　而包括2008年在内的上海未来5年的《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划》中，也体现上述建设基本原则：总量不变甚至略有压缩的情况下，增加保障性住房(土地)的比例。

　　"目前纳入上海住房保障体系的主要是上海户籍人口中的小部分，而上海楼市的很大一部分购买力却是来自非上海户籍。"上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功坦言。

　　"换言之，住房保障体系能分流的市场需求短期内非常有限，与保障性住房45%的新开工建设比例和土地面积比例25%相比，分流的市场需求所占比例远远落后。"

　　那么，上述明显不对等的比例关系，是否将令本已严峻的商品住宅供求关系"雪上加霜"？

　　调整始终是短暂的？

　　而正是基于对供求关系基本面的判断，外资依然看好上海楼市未来几年的发展。

　　4月8日，全球著名的房地产证券投资管理公司--领盛投资管理(证券)在其最新发表的一份报告中预测，在2008年至2010年，同为中国一线城市的上海、北京，其累计住宅物业资本值增长将出现明显差距，上海增长将达到近30%，而北京仅仅略高于5%。

　　对此，领盛投资管理亚太区董事戴宏升指出，作出这样的预测，主要是基于两地市场供求关系的基本面，北京的供应量非常大，但上海未来三年将比较平稳，总体上出现整体性的较高增长。

　　而供求关系最为紧张的上海高档楼盘似乎已经拉开了新一轮带动上海楼价上涨的序幕。

　　佑威房地产研究中心日前发布的数据显示，4月第一周，上海商品住宅成交均价达到16405元/平方米，创历史新高，上海一手商品住宅(剔除动迁配套房，下同)的成交均价环比(与前一周相比)上涨17%，比2月份第三周跌破万元时的9767元/平方米均价上升了68%。高档楼盘热销是此次房价大幅上升的主要原因。

　　丁祖昱坦言，4、5月份上海的成交量应该进入到一个相对正常的水平，回不到去年的最高峰，但是和2005、06年的正常水平相符合，房价不会做太大的变动，特别是有很多人期望上海房价全面下跌，事实上是很困难的，甚至我们认为今年的高端房的房价还会有20%到30%的上升。

　　我国房地产周期的频率，自1980年代以来大约都是5年发展，2年低落，约7到8年为一个周期。而在丁祖昱看来，目前的上海楼市处于第三个周期的复苏阶段，他预测上海楼市的回暖时点约在二季度中，高档房有率先回暖的趋势。

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