“原本是卖方在交易前突然毁约临时加价导致交易不成，现在却大多是由于买方犹豫不决难以完成交易。”一房产中介公司的签单专员小严告诉记者，如果用“惜售”二字来形容去年二手房市场上卖方的心理状态的话，那么在今年的市场上，卖方以往的“牛气冲天”的现象已经一去不复返。

　　经常翻看报纸上的房源广告或在网站上浏览房源出售信息的市民一定不难发现，近日以来，卖方的日渐理性，使市场上涌现出了大量具有较高性价比的优质房源，价格不再“虚高”，而各家房产中介企业也一改往日频打“豪宅”、“商铺”牌的方式，更脚踏实地地从广大购房者的需求出发，把交易重点转向了总价60万左右的中小户型。

　　正如一位中介老总告诉记者的那样，“在现在的市场环境下，性价比才是吸引购房者唯一的因素。”

　　现象

　　“虚高”价格回落

　　近日以来，“高性价比房源”、“稀缺户型，超低价格”、“跳楼价，仅此一套”等字眼，在房源广告上随处可见，而在福州本地的一些网络媒体上，“巨献特惠房”等专题宣传也频频出现。记者走访了几家知名中介公司的门店，各店店长在接受记者采访时纷纷表示，在这段时间内，市场上大量涌现价格适中的高性价比房源。

　　“和去年不少房源价格过高的情况相比，今年房源的价格都比较实在，例如在金山，有不少次新房的均价都在5000～6000元/平方米，如果购房者认真淘的话，甚至可以找到一些均价仅4000多元的房源。”一店长告诉记者，“现在的房东已经非常理性了，他们在报价时多会咨询我们的意见，然后对比同类型已售出的房源，给出一个较为合理的价格。”

　　而另一知名房产中介老总也表示，“在去年的市场环境下，不少房源的价格‘虚高’并导致有价无市的现象常常出现，而在今年的市场上，我们明显发现，卖方在定价时越来越理性，这种‘虚高’的价格已经出现回落。”

　　主推中低价房源

　　从福州各中介近日在房源广告上所刊登房源类型、价格和户型面积的变化来看，不难发现，在经历了市场长时期的观望后，各中介企业的营销方向，已经悄然开始发生变化。

　　就去年的情况来看，福州各家房产中介企业花大力气宣传和推广的多是120平方米左右的户型，总价多在80万左右，而以整版广告推广豪宅房源的中介企业更比比皆是，主要面对的是二次置业者，或手中余钱较多，对住房品质要求较高的购房群体。然而，在宏观调控政策的影响下，房产中介企业的营销模式日渐转变。一中介老总告诉记者，就最近的市场情况来分析，总价在60万左右的二手房源开始成为他们的推介重点，而工薪阶层成为了他们锁定的销售群体。因此，在最近的市场上，中低价位的房源开始大量涌现。

　　分析

　　买家主导地位凸显

　　“之所以去年会出现价格‘虚高’的现象，一方面是由于市场较热，导致卖方对价格期望太高，常常在签合同之前临时提价导致交易不成，而另一方面，一些房产中介企业相互之间争抢客户，哄抬价格的恶性竞争行为，也对房东造成了一定影响。”业内人士郑先生分析，去年年底出台的几波新政所带来的市场观望情绪，却极大地缓解了这种价格“虚高”的状况。“新政的出台，让投资客和一些‘捂’房不卖待涨价的房东看到了国家宏观调控力度之强和决心之大，随着购房成本的不断上涨，‘惜售’心理不断减弱，最终决定将房产出手。”

　　国家围堵投机渠道的政策进一步落实，导致现在出售房产的成本已经越来越大。变化莫测的市场环境，让卖方开始变得有些手足无措，“我家的房子到底什么时候卖好？要卖多少钱？”日前，记者就曾接到这样的咨询电话。如果说，去年的二手房市场是卖方市场，房东占据了市场交易的主导地位的话，今年已经明显开始转为买方市场了，市场可选房源数量的日渐增多，高性价比房源的不断涌现，让买方有了更多对比和选择的空间，也逐渐成为了二手房交易的主导方。

　　中介企业回归理性

　　无论在什么样的市场环境下，中介企业想要生存，自身的运营模式永远是关键因素。福州不少房产中介企业在经历了去年的急速扩张和品牌细分，体验了今年市场长时间的观望和低迷后，对自身企业的运营方式，也做出了较大的调整。据业内人士郑先生分析，在今年的市场环境下，各家房产中介对“豪宅”、“商铺”等子品牌的推广已逐渐淡化，而把注意力转移到了针对目标群体的有效营销上。

　　“根据业务部门的分析，在目前成交的单子中，至少有50%以上是总价在60万左右的房源，而有90%以上的买方，属于自住型客户，”一中介老总王先生告诉记者，在政策的多次调控下，投资客已经逐渐淡出市场，而二次置业购房者的购房目标也不够清晰，大多抱着“多看、多等、精挑、合适了再买”的观念，而此时，作为中低价位房源的主要购买者，工薪阶层成为了二手房市场上的主力。

　　“相对于其他购买者来说，工薪阶层的购买诚意度高、对房源的需求明确，成交速度也较快”，一中介老总告诉记者，现在主推中低价位的高性价比房源的原因，主要是想把目标群体锁定在工薪阶层身上。一方面可以为他们推荐更多可挑选的房源，而另一方面，有效的成交能够极大地促进经纪人的积极性，有利于带旺市场。

　　纵深

　　服务品质成关键

　　如果说，原本的二手房市场比拼的是中介品牌的话，那么当市场回归理性，价格不再“虚高”时，脱去了层层“鲜亮外衣“的房产中介，将从经纪人的服务品质开始“短兵相接”。

　　“归根结底，房产中介是一个主要依靠人与人打交道的行业，依靠依然是人力资源的培养和延续，因此，经纪人的服务品质如何，将成为房产中介企业竞争力如何的决定因素。”业内人士郑先生告诉记者，尽管各家房产中介企业对经纪人的培训工作一直都在进行中，而是否真正能培养出具有较强专业水准和较高服务品质的经纪人，却依然有待市场的考验。“无论企业品牌如何响亮，在当前的市场环境下，经纪人的服务水准，将是决定公司整体业绩高低的关键因素。”

　　而从另一个方面来看，高性价比房源的大量上市，让买方迎来了一个购房的好时机。房地产专家王先生提醒购房者：“市场上大量特价房、高性价比房源的上市，提供了较为广泛的挑选范围，而年初开始个人贷款的全面发放，又为后期手续的顺利进行，提供了一定的保障。因此，工薪阶层购房者只要耐心选择，多做比较，一定可以买到适合自己的好房子。”

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