一场豪赌

　　数据显示，2006年恒大地产土地储备仅为不足600万平方米。为谋求上市融资规模，恒大通过银行贷款及融资，迅速扩大土地储备，在2007年一年间的土地储备膨胀近8倍，达到4580万平方米。

　　恒大地产在全国开发的33个地产项目中，共有29个是在2007年3月后动工或计划动工的；共有28个是在2008年4月后才计划预售的。

　　受市场影响，其中14个预计在2008年四五月间预售的项目，很有可能延期或缩水。这将进一步影响到恒大地产本已紧绷的资金链。

　　据《财经》记者了解，恒大地产在广州的项目，已在打折销售，其中，多个项目最低价已在8000元／平方米以下，并送3000元／平方米-4000元／平方米装修。其意在回笼资金。

　　另有数据显示，恒大地产仅有670万平方米正在开发的建筑面积获得包括土地使用、建设用地、建设工程规划许可和施工许可在内的“四证”，另有78%的项目未获齐“四证”。按银监会规定，只有取得“四证”的项目，才能获得贷款。

　　恒大地产财务报表还显示，至2007年9月30日，公司未偿还银行及其他借款总额达68.27亿元。然而，在2007年10月国家启动新一轮宏观调控之后，大多数地产公司面对信贷紧缩形势选择观望，恒大地产却依旧频出重手高价拿地。

　　2007年10月，恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴金融贸易区一地块。先期支付3亿元，其余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。

　　同在10月，恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；又以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；再以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权。

　　2008年1月，恒大地产以41亿元取得广州天河区绢麻厂地块。成为广州新地王。此时，受地产市场价量双跌及信贷紧缩影响，全国土地均出现流拍现象。万科等地产龙头公司亦日趋谨慎。

　　“恒大此时逆市拿地，更像一场赌博，赌其上市成功。”一位分析人士表示。

　　恒大地产财务报表显示，至2008年1月，因频繁收购土地，恒大未偿还银行及其他借款总额已达111.334亿元，接近2007年9月的两倍。此债务尚不包含恒大向机构投资者近10亿美元借贷，及其拖欠的土地出让金。

　　而财报显示，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达140.67亿港元，资产负债比超95%。流动资产项目中，其应收款项约达51亿港元，占总资产超三分之一，显示其现金流较差。

　　这条绷到极限的资金链，全部仰仗上市来缓解。招股书显示，融资总额的53.6%将用于支付未付土地出让金及现行项目资金，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。

　　“重组、融资、拿地、上市，是许家印的上市四部曲。”一位投行人士分析说，“如果市场一直维持着2007年10月之前的牛市，恒大地产有望超过碧桂园，成为最大的地产公司，许家印也可能一跃成为首富，机构投资者同样获利颇丰。但是，恒大地产却在最后一步遭遇市场动荡、泡沫破裂，既可以说是运气不好，也可以说是为一场赌博付出的代价。”

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