地产扩张开始

　　2006年6月，为获得大规模融资，许家印决定借地产牛市之机，启动恒大地产海外上市计划，第一步便是重组。

　　许家印将恒大实业控股的恒大地产各项目子公司，分别纳入新的恒大地产集团有限公司旗下，并以7890万元卖掉了其所持有的A股上市公司绿景地产26.89%的股权。

　　恒大实业2002年以5442.38万元控股琼能源，后更名为绿景地产，本打算就此借壳上市，将地产业务逐步装入上市公司。但知情人士告诉《财经》记者，绿景下面的海口鄂海大厦卷入了债权拍卖纠纷，许家印不得不贱卖出场，转而谋划海外上市。

　　在完成地产业务重组同时，许家印将钢铁资产转移，把恒大实业股权转给丁玉梅。重组后，恒大实业全资控股恒大钢铁，其资产不纳入上市公司。丁与许向来关系紧密，此前曾为深圳千盈法人代表，该公司曾在2002年前持有恒大实业60%股份，后全部转与许家印。

　　完成重组后，许家印开始推进上市计划第二步，引入机构投资者，进而大规模扩大土地储备。

　　2006年11月29日，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。

　　这次融资条件十分苛刻。按照约定，恒大地产若在2008年之前实现上市，其回报将不少于股票发行总价值的30%；若在2008年6月6日前完成上市，其回报则不少于40%；若至2009年方完成上市，则承诺回报将上涨至不少于70%。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66%；许家印则以持股68.16%，重新实现对恒大地产的全权掌控。

　　这一债务约定，显然是恒大地产上市承销商之一的美林不遗余力逆市推进恒大IPO的主要原因。然而，双方始料未及的是，市场急转直下。

　　这4亿美元中的2.3亿美元，恒大地产用于偿还工行的一项过渡性贷款，其余则用于扩大土地储备。

　　2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，再次筹得4.3亿美元(约合30.27亿元)境外贷款及2000万美元(约合1.408亿元)境内贷款。其中境内贷款以金碧天下的土地使用权作为抵押。双方约定，在上市后恒大将以部分融资偿还三分之一的结构担保贷款，其余款项将于2012年8月到期前偿清。恒大还承诺，若在2009年10月31日前仍未达成上市，则向贷款人授出认沽期权。

　　2007年9月，恒大通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷得1.3亿美元(约合9.152亿元)，用于购买土地。

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