信贷从紧阀门拉下之后，中国房地产企业感到前所未有的资金压力。

　　这显然不是一个正常的现象，也不是一个成熟的房地产市场应该有的状态。但是问题的根源在哪里？我们不禁问。

　　乔志杰已然凭借专业的眼光穿透市场的浮躁与喧嚣，对中国地产行业变革和地产转型的基础情况进行有力的分析和把握，一片唉声叹气之中，他热烈期待着中国房地产金融经历一次涅槃。

　　1997年，乔志杰创立了首家提供企业金融服务、企业金融顾问的专业化金融服务公司——永安信金融服务机构。2007年，永安信被评为“最佳地产金融服务公司”，这是中国地产界第一次正式评选出的第一个专业的地产金融服务公司。十年之光阴短暂，永安信已如凤凰展翅。

　　《观点》：经过2007年房地产市场的迅猛发展，招拍挂土地成交量及成交价格成“双升”态势，这也使得房地产企业有大量资金被困于土地之上。与此同时，08年政府提出信贷从紧的口号并逐步施行，在您看来，信贷紧缩会给地产企业带来怎样的影响？企业又该如何化解资金方面的问题？

       乔志杰：首先我们要看到，目前的房地产企业不仅仅存在着土地市场的问题，其后还存在着对地产行业的过度炒作；第二是地产市场流动性过剩，信贷投入过大，外国资本集中进入市场过快等一系列的问题，这直接导致了房地产市场出现了价格和供量的过快增长，原因就是这些。

　　我并不认为中国的房价过高，也不认为会出现大幅降价的可能，但是过快的增长速度是有的。在这种状况下，政府开始采取了信贷紧缩、境外资金的阻截、限制上市企业的融资等一系列政策，我个人认为这是对房地产过快增长，或者是房地产流动过剩所采取的措施。手段是否科学我们先不说，但是意图是合理的，是为了让房地产市场更健康地发展。我们可以从几方面来看。中国房地产发展20多年了，地产企业的开发、规划设计、项目管理水平已经达到发达国家的水平。但是我们行业的金融还处于很初级的阶段，为什么这么讲？到今天为止，我们可以看到房地产首先从货币供应渠道来讲，银行信贷所占的比例太大，这是严重不合理。银行整个信贷投资过剩，就不应该成为房地产投资的主角，但是我们却唱了20多年的主角，这个不改变，房地产行业不可能健康。这对双方都是危险，渠道太单一，这个出问题，另一个就要出问题。换一句话讲，银行的利润60%以上来源于地产，调理银行的信贷资金在银行中的比例是必须的。再者，中国还没有出现特别专业的投资机构，中国房地产行业的核心是房地产开发商，但是我们缺乏房地产后资本、房地产的基金，甚至连最应该拥有的独立资产都没有，对地产金融来讲，这是不正常的。

　　我有一个这样的观点，08年将是中国房地产金融真正启动的一年，“寒流”的说法，我认为仅仅是针对一些不适应发展的企业，对于真正房地产金融来讲，08年是好的一年。我相信通过这一次信贷紧缩带来的影响，会促进金融机构、房地产投资机构等专业房地产金融高速发展。从年初以来，在全国各地有大量通过各种方式整合和组合起来的投资联盟，投资机构都开始出现了。

　　信贷紧缩带来的第三个影响就是促使房地产行业走过高度增长期后进入调整期。中国地产走到今天，行业门槛过低，企业量过大，开发的资金、项目的集中度太低，这也是不合理的。如今的状况是必然对整个房地产行业结构进行调整，就是大家提到的行业“洗牌”。

　　《观点》：随着房地产市场的逐渐成熟，其“类金融行业”的特质将会对地产企业的金融运作提出越来越高的要求。在您看来，中国的房地产企业面对一个怎样的金融环境，这种环境在今后有何走向？

　　乔志杰：首先来讲，中国房地产企业面临什么样的金融环境，从这么多年看，中国房地产到现在就没有形成自己独立的专业化的金融环境，甚至是一个很糟糕的金融环境。这个环境里谈及金融就是银行，银行高兴你的环境就好，银行不高兴你的环境就很差。

　　至于地产金融环境的走向，我认为最核心是房地产的专业机构的成熟。如果房地产资金的供应把银行的比例从80%降到50%、40%，资金从哪来，那就是从房地产专业机构来。所以我认为房地产金融环境，最大的走向是专业的地产金融机构开始起步，包括专业投资基金、地产投资基金、项目开发的投资基金、地产信托基金以及信托公司的专业产品，最后形成房地产行业独立自身发展的金融体系。《观点》：可能这需要比较长的过程。

　　乔志杰：我认为08年开始，速度会很快，之前是因为没有发展空间。第一，国家在金融方面的举措和银行这几年的高速发展，自身更加健全，对房地产利润的依赖会减少；第二，从我们整个社会的金融环境来讲，我个人认为，即使今后银行放松紧缩也不会像现在这样了，这是中国整个金融风险防范的问题，可能银行在地产方面的投资比例不会回升到过去这么高，而是一个逐步降低的过程。

　　《观点》：相信这也是一个从依赖到独立，从了解到成熟的过程，永安信是否正是应这一趋势而生？其成功之处在哪？

永安信国际总裁  乔志杰

　　乔志杰：这有一个大的背景。中国房地产行业从启动到现在，已经有20多年，可以分为三个阶段。第一个阶段是以建设为核心的阶段，这个阶段的理解就是能修房子和会修房子是核心，也就是建筑核心，历史的创造者是我们的建筑工。第二个阶段是房地产的市场竞争力阶段，市场的竞争力成为它的核心，所以我们看到营销机构、代理机构、销售机构大幅度增长，这个阶段造就了不少优秀的地产策划公司。第三个阶段，从2000年后开始，明显地感觉到以金融为核心的阶段，中国房地产行业整个核心竞争力是金融、货币竞争力。

　　永安信正是在金融为核心的时代出现，营销策划公司帮助房地产提高策划能力，设计公司帮助他们提高设计能力，而永安信是提高他们的金融能力。我们提出房地产企业的金融体制建设，是最重要的体系建设。比如说我跟房地产企业联合，第一个是开发建设体系，以买地、规划、设计、建筑、包括监控、内部管理控制；第二个是市场体系，包括营销推广等等；第三个是怎么解决资金，这个体系最重要，这个体系强，其他的两个体系就跟着强。

　　我们见过太多的老板，他告诉我们，我是建筑房子的专家，规划设计一看就知道是否有钱赚，营销方面是专家，所有的销售策划都是我做的，但是很难听到一个老板说我是筹钱的专家。对于企业来讲，领导能筹钱，会管人，这个公司一定会做大的。

　　《观点》：永安信首次提出了金融谋划的理论，这一理论在具体实践中是如何体现的？它的服务优势主要有哪些？

　　乔志杰：上面谈到的种种状况导致地产金融的薄弱，房地产金融体系建设的启动迫在眉睫，如何去系统地建设这个金融体系就是我们专业的理论系统，在这一点上，我们服务的不是项目，我们服务的是企业。我们服务的不是某个项目资金的方式，而是一个企业的整体建设。内容包括整个企业的团队建设、战略制定，包括了企业金融平台的搭建，资本通道的打通，也包括了某一个项目的融资方案，甚至包括了资产的重组。当然我们不会停留在这个阶段，其实最后的应该是资源整合的阶段，钱不再是最重要的，因为中国的房地产金融整个体系建设完成之后，初步推算中国房地产基金的管理规模可以达到1千亿以上，到时只要有项目肯定不缺钱。

　　金融谋划讲的是，做任何一个房地产项目，我们应该在启动它之前对它整个金融做一个谋划，相当于对资金的整个组合做一个谋划。所以我们做任何一个项目都有报告，都有计划书。所以谈到我们服务的特色，我认为有四点：第一是我们的专业化，第二是操作众多案例后的经验，第三是团队，第四则是资源。

　　我们是做资源整合的服务，和很多资源机构建立了关系，包括基金和银行等等。同时我们为一些大开发商提供服务，建立了广泛的客户资源，这也是我们的优势。我认为专业技术水平、经验和我们的团队水平构成我们目前的一种服务优势，而资源的优势让我们可以帮助企业完成整个金融战略。

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