观点：您觉得现在深圳高档的大型Shopping Mall在招商上有困难吗?

　　伍德才：2000年-2005年这个时间招商是比较困难的，当时Shopping Mall的概念还比较新，很多项目都不习惯进到Shopping Mall，特别是国内的一些商家。而当时Shopping Mall有不少都失败了，无法给予商家信心，所以大家都不愿意进去。但是通过这五年，Shopping Mall开始成熟了，也有一些成功的案例，例如深圳的万象城，广州的天河城。现在商家对Shopping Mall的信心增加，整个招商环境也比两三年前好很多。

　　观点：对商业地产而言，商圈的形成是很重要的，但是现在商圈的流动性相当大，您怎么看待这个问题？

　　伍德才：这个是很正常，当时新鸿基在开发地产的时候，做了一个很大的Shopping Mall，叫新城市广场。那时我还在读中学，很多商家都不愿意进去，比如八佰伴。当时招商很困难，香港商圈通过20、30年的发展就慢慢成熟了，现在新鸿基投资非常重要的物业，租金很高，香港最高租金就是旺仔和铜锣湾，租金是5000-8000元/㎡。

　　观点：对于品牌商、开发商来说，他们的目光是比较短视的，他们不会去考虑长期的商圈形成。

         伍德才：现在面临这种拐点，开发商不能不考虑现金流的问题。以前很简单就是卖楼，如果你看香港的上市公司，它们的运作则有三种，营运，投资，融资。如果三边都可以平衡的话，就可以做得很好。新鸿基之所以做这么大，就是三边平衡，所以现在很多开发商都在想一个问题，如果卖楼卖不好，怎么营运，支撑这个公司维持下去，必须要增加一些收租物业。你看到深圳的星河所有的优质物业都不卖，因为它想开拓这部分，在深圳比较成熟的招商区，就有不少出租物业的。现在很多中小型开发商都要考虑这个问题，房地产是有周期的，如果你没有收租物业很难撑过这个周期。

　　观点：现在广州有些开发商做写字楼、酒店、商场、Shopping Mall的时候，他们更多是看中短期的利益。

　　伍德才：现在开发商比较矛盾。他们想做投机性的物业，但是遇到一些问题：第一，他们要想这段时间究竟可不可以投资，可能投两三年就亏本了，他们如何支撑下去就是第一个问题；第二个问题是，公司有没有系统软件，就是人和系统的问题，他没有客户资源，没有配套的东西就很难做。现在很多开发商都想搞Shopping Mall，但是成功的案例是少之又少，可能连10%都没有，就是因为他们没有这种配套。

　　观点：国内开发商不具备做长期实用物业的能力，主要是体现在哪一方面呢？

　　伍德才：除了经营管理跟不上，还有物业管理。其实住宅类的物业管理跟做商业地产的管理是不同的。商业地产说白了就是营运的概念，住宅地产就是能卖就可以了，比较简单，没有长期营运的概念。商业地产跟写字楼、酒店有营运的概念，房地产开发商、中介公司、顾问公司，都请不到商业地产的人来做，因为项目多。突然间多了这么多项目，国家也没有专门的课程去培养，中国跟美国不同。在美国可以去读这样的专业课程，在国内房地产课程就比较少了，更不要说针对商业地产的，基本上没有，很多人都不懂。很多是从做百货做起，他们就是用百货的模式来操作商业地产，感觉做来做去还是带百货的味道，其实Shopping Mall和百货公司的概念差别是很远的，还好经过很多惨痛的教训后，现在已经改善很多，只要他不卖，一平方米都没有卖就还可以改，但是如果卖了，哪怕只卖了10%，就不可以改了。

　　商业地产做不好风险是很大的，又没有租金收，物业管理费用每个月是很高的，如果商家不缴租，不交管理费，开发商每个月要贴很多钱，一个Shopping Mall改动成本是很高的，所以成功运作Shopping Mall也不是很容易。

　　观点：现在内地一些没有运作Shopping Mall经验的公司就选择和外资有经验的公司合作，比如富力直接和新鸿基合作开发猎德村的项目，这是否可以成为内地商业项目发展的一个方式？

　　伍德才：这个也是一种方法，引入一些不单纯是有钱的伙伴，最重要是有操作经验的。新鸿基做了几个比较出名的项目，在香港做了一个中环高端的Shopping Mall，在观塘做了一个APM，就是针对年轻人的Shopping Mall。不同定位的Shopping Mall他们也做，做得也很成功，其实做商业地产的品牌更重要，商家就是看着你的品牌走的。他可能对这个位置没有感觉，但是你来做我对你就有信心，香港就几个大的开发商，举手就很多人跟着他们。第一个就是太古，还有新鸿基、合和、恒隆等等大的开发商，基本上他们去哪里都有人跟着，他们第一个是客户资源，第二个就是品牌。品牌是很好的，如果我是合和或新鸿基，和租客谈，可以收20、30%，如果不知名的开发商跟他们谈，就可以压价，现在很多开发商都遇到这个问题，为什么合和租给这个客户300元/㎡，为什么给我150元/㎡呢？这些差别就是地段的差别，商业地产是营运的概念多于地产概念，地产概念就是地产，所以考虑物业的价值不单纯是位置，还要考虑经营管理好不好，软件是很重要的，对新鸿基，太古有信心，所以我给多一倍没有问题，因为有生意可以做。

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