2008年伊始，地产界各种言论和各家观点此消彼涨，别墅市场将面临怎样的变革？

　　“拐点”、观望等声音充斥着整个市场，别墅价值能否突出重围？

　　开发商和置业者的心理战局渐拉序幕，谁将为别墅买单？

　　目标猜想：

　　资源型别墅渐成大势

　　统计数据显示：2005年到2007年，上海别墅可售房源锐减60%。上海佑威房地产研究中心最新数据显示，截至今年1月，上海别墅可售房源仅有99.83万平方米，远远低于2005年初的248.05万平方米。

　　别墅土地限批政策的出台，上海别墅市场三年之内可售房源的急剧锐减，印证了别墅价值的稀缺性。

　　价格、地段、产品，是买房颠覆不破的真理，对于别墅消费同样如此。有专家指出：“真正好别墅的价值在于是否拥有稀缺的自然景观资源。”伴随近年佘山豪宅聚集区的逐渐成势、朱家角资源型别墅的销售领跑，拥有自然景观资源的别墅已经成为市场聚焦的热点。在别墅土地日益珍稀的今天，景观资源型别墅因其对自然资源的独有，愈加突显其市场领导力。

　　一项针对别墅需求的公开调查显示，自然景观是别墅买家下单前首要考虑的因素：27%的人希望别墅拥有大面积林荫，22%的人希望有绿色植被，15%的人希望拥有大面积的水景。而对于绿化的方式，37.5%的人希望有美丽的自然风景园林，30.68%的人希望以多种树木为主。

　　朱家角的“水乡古镇”与“佘山”并称为上海两大稀缺资源，由其引发的城市经济价值也远超乎人们的想象。一座不足百米的城市山体带动了上海最高档的别墅圈，成为上海奢侈生活的代言。与佘山不同的是，朱家角具有明显的经济要素，在长三角联动效应中，“3小时经济圈”、“16城市交通不超过3小时”的交通规划建设，使本身就地处要冲的朱家角更加突现其经济价值。

　　有专家指出，对于朱家角度假经济的开发，关键是要把人留住，只有开发出符合现代人休闲放松的生活模式才能产生各种商业效应。比如朱家角正在规划高级的水上宾馆、尚都里休闲中心等模式正是朝综合度假模式的研发中。在2010年世博会期间，作为上海城市发展的历史见证，必定成为全球各国人们的观光地，因此朱家角将有望成为世界性的度假胜地。

　　2007年，地处朱家角镇的东方庭院几次开盘，连续数月荣膺上海别墅销售冠军。去年在销售现场发现，这一“文化宅邸”以难以想象的人气上演着“千金求买”的热烈场面：开盘当日即售出10余套房源。至今，该现象在同类产品的销售中仍属少见。

　　价格猜想：

　　别墅价格保持升值

　　即便“拐点论”还在流传，市场观望情绪浓重，但是大多数开发商始终对别墅价值看好。部分开发商表示，别墅用地的限批和别墅置业人群的壮大，导致别墅需求增强，因此，别墅价值将持续看涨。

　　以山水景观资源高端别墅板块朱家角为例，近年来，朱家角的良好规划其实还蕴藏着一句潜台词，那就是目前开发商手里的土地几乎都是许多年前储备下来的，这对于用地早已叫停的别墅来说弥足珍贵。去年以来，朱家角的别墅价格直逼佘山，“朱家角别墅板块可媲美佘山的论调也因此而来。”盛高置地执行董事王煦菱表示。

　　由于上海新增开工建设的别墅项目去年上半年来几乎没有，因此，可以预计，2008年，上海豪华别墅市场的供应仍将以少量的现有存量为主。“未来几年，上海的别墅供应都只能依靠目前的土地存量。在这样的状况下，别墅的稀缺性将越发显现，别墅价值也将逐步升高。”

　　人群猜想：

　　谁来为别墅买单？

　　在2007年一年，恒大、富力、雅居乐、苏宁、星河湾、龙湖等外地企业巨头抢滩上海，身后还跟随合景泰富等二线房企。年末，龙湖地产在赵巷高价竞拍拿地；朱家角推出B5、B6两块低密度别墅用地，引来大量顶级开发商竞标。开发商对佘山和朱家角的“抢夺”再次印证了资源型别墅的价值。

　　资源型别墅的市场看好，除了产品本身具有的稀缺价值外，还和其产品属性符合置业人群需求有着密不可分的关系。

　　2007年末，东方庭院在中国指数研究院发布的年度中国城市典型地产指数中，上榜最受关注的“中国十大宜居生态地产”。去年一年东方庭院的热销给了别墅市场很好的启示，除了自然景观资源外，别墅项目还应具有与生活密切相关的居住属性，其中在近年来成为焦点的“宜居”、“人居”概念，成为现代别墅置业者置业时的也会考虑的方面。

　　本报在东方庭院销售现场发现，现代别墅置业者对于择房有着不同以往的想法和认知。“在保证产品品质的基础上，我居住的别墅更应该有人文气息，我希望这能是将生态环境和居住感觉结合的地方，让我喜欢住在这里，而不实简单的偶尔过来渡渡假。”一位在现场签约购房的女士表示。

　　凭借知名的品牌实力和项目品质，东方庭院购买人群汇总分析显示，主要为城市金融、批发零售和制造业的行业精英人群。高端优质的人群力量无疑是高尚社区的典型。而多数东方庭院业主也表示：邻居的素质很重要，看到东方庭院社区的文化氛围和人群构成就感到有认同感。“大家有相似的品位和爱好比较能形成好的生活圈子，甚至以后也能成为好的合作伙伴”

　　对于这种置业现象，王煦菱如此总结，“朱家角良好生态居住功能和文化底蕴积淀了这里的区域价值，而盛高本身也十分专著于精品地产的开发，使住宅开发在千年古镇的基础上融合了现代的时尚文化，符合现代别墅置业人群的心态和需求。”

　　“东方庭院不仅是艺术的社区，更是时尚休闲的场所”。王煦菱表示，盛高希望住在这里的业主能得到融人文、艺术和时尚于一体的精品生活。

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