距南京西路“梅恒泰”商圈仅一街之隔的北京西路，正在酝酿“翻版”沪上其他奢侈品商圈的成功经历，借助特有的洋房商铺，成就北京西路上的顶级时尚。

　　潘石屹：宏观调控对SOHO没影响

　　碧桂园招股创出佳绩，内地另一家房产企业SOHO中国也将“卷土重来”，计划6月在港上市，预期筹资近40亿元。

　　SOHO中国董事长潘石屹两年前放弃住宅市场，改为全力发展受宏观调控影响较轻微的商业和写字楼物业，目前SOHO中国的住宅业务占比不到20%，商厦出租率达到97%，宏调对该公司没有影响。

　　“针对房地产的宏调推出已有两年时间，但宏调主要针对住宅，而对写字楼及商业大厦的政策都是市场化的，例如加息。”潘石屹在博鳌论坛接受采访时，强调两年前SOHO已转型放弃住宅市场。

　　潘石屹表示，旗下部分商厦物业会先售给长线投资者，再替投资者寻觅租客，目前该公司商业物业的出租率逾97%。市场消息传出，SOHO中国这次集资金额将远高于2002年的15.6亿元，达40亿元。潘石屹称，2008奥运有利于北京的房地产发展，政府兴建包括地铁、公园及奥运场馆等大量基建项目，对房价有利，虽然该公司转攻商厦，但部分面积较大的土地或会包括住宅项目，并以高档住宅物业为主。

　　牵手米高梅长风商务区欲建东方“好莱坞”

　　长风生态商务区日前传出消息，美国娱乐业巨头米高梅公司正在与上海天鸿置业商讨合作可能，米高梅公司有意在长风生态商务区2A地块投资，模拟东方的“好莱坞”，建设“长风国际娱乐中心”。

　　据称，米高梅公司将在长风2A地块开发一个10万平方米建面的室内娱乐商业中心，集主题购物、餐饮和体验式互动影视娱乐为一体，模拟东方的“好莱坞”。在欧美，米高梅也曾成功开发过类似影视主题的室内娱乐商业中心，米高梅更期望借此拓展中国主题商业房地产市场。

　　而根据早前的报道，早在两年前的3月25日，美国蓝马克娱乐集团(LandmarkEntertainmentGroup)的高层就曾与天鸿置业的母公司———北京天鸿房地产一起在长风生态商务区2A地块签约仪式中亮相。

　　上海天鸿置业营销有关人士向《东方置业》透露，与蓝马克最终“分手”，事出有因。事实上，双方先前所签署的协议，也只是意向性的，并无实质性的内容。由于双方无法达成一致，最终宣告“散伙”。

　　米高梅接手长风生态商务区2A地块后，会有什么样的规划和动作？天鸿方面以与米高梅签订相关保密协议为由拒绝透露。

　　顶尖的奢侈品品牌、洋房建筑是上海所有顶级消费品商圈形成的共同组合元素。

　　从淮海中路东段的淮国泰，到南京西路的中安广场；从整旧如旧的新天地，到规划中的蓬皮杜商业中心———商业圈借助典型的洋房商铺，成就了经典的奢侈品文化。

　　而今距离南京西路“梅恒泰”商圈仅一街之隔的北京西路，正在酝酿“翻版”沪上其他奢侈品商圈的成功经历，借助商业街内特有的洋房商铺，成就北京西路上的顶级时尚。

　　建成两年未开业

　　零距离接触最核心的商业、商务圈，北京西路沿线向来是上海顶级的居住区，但区域商铺招商方向，却仅是满足日常生活需要的社区商业。

　　但北京西路的“野心”显然不仅在于成为一条普通的居民生活街。早在两年前，北京西路靠近石门一路的一侧就已经建成七栋欧陆经典风格的洋房商铺。

　　这七栋洋房商铺的拥有者属于静安丽都的开发商。从它建成之日起，市场传闻就从未断过。

　　有传言称，它已被某海外基金整体收购，成为基金投资上海房地产的第一站；也有传言称，发展商不打算出售这些物业，准备将它长线持有赢利。

　　传言的真假，没有人能够辨别。唯一为人所知的是，上述七栋商铺大部分还是空的，并没有店家在那经营。

　　定位只卖奢侈品

　　“事实上，去年已经销售了一栋。一个海外的食品行业企业出资5000万元购买了七栋洋房商铺中的一栋。除此之外，还有两个客户证就静安丽都的商铺，与我们公司洽谈。”

　　面对外界的好奇，代理销售静安丽都洋房商铺的上海中瑞房地产有限公司孙经理表示，上述洋房商铺其实并不愁卖，只是因为面积过大、总价过高、停车不方便的原因，销售速度较慢。

　　孙经理透露，尽管销售速度不快，但发展商也并没有通过硬性销售指标来给他们施加压力。

　　事实上，发展商对静安丽都的洋房商铺很有信心。早在面市之初，发展商就为它定下了只向全球顶级奢侈品品牌销售的基调。

　　但是，静安丽都每平方米单价达到5万元，每栋面积在1000平方米左右。高额的总价吓退了不少潜在的买家，不过发展商仍然强调先售后租。

　　地理位置是“硬伤”

　　在上海的商业专家浦祖健看来，北京西路要成为奢侈品集聚的“顶级商业圈”，还有一段距离。

　　“相对南京西路的核心地带‘恒梅泰’，静安丽都所在的北京西路、石门一路位置要偏些，且相互间没有呼应。”

　　浦祖健指出静安丽都洋房商铺的地理位置的“硬伤”。同时，北京西路本身的商业发展不成熟，主要业态还没有定型，且整个商业圈规模小，以目前的商业氛围，要吸引顶级的奢侈品品牌难度不小。

　　据他介绍，顶级的奢侈品品牌更倾向于选址核心位置、商圈成熟、业态档次高的商业中心。但是，南京西路东侧的商业圈，距离上述条件还有一定的距离。

　　即使是鸿翔百货、韩港城等区域等南京西路沿线商业的档次和人气，也不能与核心区位相比。而诸如石门一路、吴江路等支马路，更是差距明显。

　　不过，他也认为，静安丽都的“奢侈圈”建设并非不可能为。商铺的洋房建筑外观，已经打中了各大奢侈品品牌的“靶心”：经典的建筑外观是多数奢侈品品牌培植品牌文化的最爱。

　　而在其他一些专家看来，静安丽都目前以售为主的租售模式，也存在不足：目前进入上海的国际奢侈品品牌数量还不多，很多都是国内的代理公司，规模和实力都不够，更加不可能花高价买商铺专门运营品牌。一般来讲，真正的奢侈品品牌则更习惯租赁商铺，而不是购买。

　　业内人士指出，静安丽都的开发商其实并不真正缺钱，只是希望能引进奢侈品品牌，提高商铺的档次，从而卖个好价钱。

　　佘山板块领衔高端别墅市场

　　在宏观调控政策影响下，2006年上海房地产住宅市场波澜不惊，呈现出“淡季不淡、旺季不旺”特点，“金九银十”也没有找回市场信心。

　　然而，别墅市场势头强劲，经济型别墅表现突出，个别千万级别高端别墅物业持续放量。别墅无疑成为2006年上海地产的逆势英雄。

　　近年来，别墅用地被“严控”，直到去年，国土资源部正式宣布“严禁别墅用地的审批、出让”。也就是说，在相当长一段时间内“断供”的是占地面积大、容积率低的独栋别墅。

　　几年前，1.3亿元的上海紫园别墅将全国目光都聚焦到上海佘山。现在佘山板块已成为高端别墅豪宅的“代名词”。然而佘山的高端别墅走势却参差不齐，从市场中各板块的成交和价格趋势表现可以得出，高端别墅的消费者非常理性，销售情况依据各板块的总体优势及个体产品的好坏有着较大的差距。只有那些具有环境资源优势、建筑风格独特、生活细节与建筑完美融合并将生活价值最大化的高端别墅，才能够真正建立起消费者的信心和关注度。

　　据了解，佘山板块的几处高端别墅楼盘价格均在千万元以上。在紫都·上海晶园，据售楼处的小姐介绍，该楼盘业主六成以上都是境外人士，他们看中的是佘山独特的风景资源，除此之外，交通便利也是不可或缺的因素。该楼盘一期39套别墅在一年多的时间里全部售完，目前正在推出后续的“新晶园历史主义”建筑风格的全新别墅产品。这些新推的别墅占据晶园项目的核心位置，佘山成为每幢别墅窗外的风景。晶园华丽的建筑风格和别具匠心的坡地景观在上海别墅市场中独树一帜，已经引起市场关注。

　　中海瀛台开盘再掀徐汇滨江热潮

　　据悉，中海瀛台一期第四批房源于4月21日开盘，掀起徐汇滨江板块新一轮销售热潮。中海瀛台自去年推出以来就备受关注，历次开盘均出现排队抢购的场面，本次开盘火爆依旧。开盘当天一早便有100多组客户到场，短短两个小时，现场销控表上已满是红点，当天销售量达到102套。

　　本次推出200余套房源，“精装修中央园景楼王”及“多层电梯洋房”概念格外引人瞩目。据了解，中海瀛台本次的两栋精装修高层单位东望黄浦江，北望植物园，南对17000平米中央花园，拥有超过200米的园林间距，是名副其实的“三景楼王”。而首次推出的六层带电梯花园洋房在市区极其稀有，近85%的实用率和可自由间隔的户型设计更是为此户型加分不少。

　　除了先进的产品设计之外，老客户的支持是另一热销原因。当天有不少客户从卢湾区特地赶来参加认购，更有不少购房客户本身就是海悦花园、中海馨园的老业主。据项目负责人介绍，中海瀛台老客户介绍成交比例高达30%以上。

　　随着世博会的临近和滨江规划启动，徐汇滨江板块已聚集了中海、和黄、阳光等多个知名开发商，在未来可能形成高尚滨江住宅聚居区，而这一板块在近期也受到越来越多消费者的关注。

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