近日，标准普尔对中资房地产商和市场情况发布了一份研究报告，里面对13家房企进行了评级。发布报告后，观点网随即联系了该报告的主笔，标普的分析师符蓓，请她谈了谈对里面几家企业和现在市场的看法。

　　观点网：我们看到日前标准普尔对中资房企出了一份研究报告，对13家中资房企和内地的房地产市场都做起分析。在这13家企业里面中海得到了最高的评级和评价。那么您对这些企业业务风险的评定标准是什么呢？

　　符蓓：当然首先是对整个行业会有一个风险考虑，这对每个地产商都是一样的。别的包括发展商的市场地位，比如中海、或像我们没有评级的万科，比起中国几千家的房地产公司或我们没有评级的企业，他们在行内的地位都是领先的，他们的品牌，他们在全国的地理跨度，到城市之间的多元化的风险分散，都是处于领先的。

　　除了市场地位，还有多元化。比如中海，是一个全国性的发展商，不是只在一两个城市，也不是说只发展一线城市，而是分得比较广，在全国十几个城市都有项目，而且这几年很多类似刚从广州面向全国的发展商，都是刚起步。他们不光是多元化，而是建立了过往记录的一个多元化发展商。

　　另外我们会看公司的运作。像基本的卖房、建造、是否延期完工、是否超出成本、这些都是我们要考量的。还有比较重要的是看领导层的质量和公司的发展策略、公司的利润率等等，都是比较硬性的考量指标。

　　观点网：在报告中，您对13家房企受环境影响的情况也做了比较，其中，绿城是受环境影响最大的企业。那么您判断的依据是什么？

　　符蓓：在评级的过程中，我们和这13家公司的领导层有一个直接的接触。绿城就我们看来虽然市场地位和过往记录都是不错的，但是领导层的发展是比较激进的，发展速度很快，比如去年他们拿了一些很贵的土地，我们认为他们的发展太冒进。

　　观点网：但是这13家企业里面碧桂园在去年的扩张也是非常快的，特别是土地，去年碧桂园的土地储备量翻升，速度惊人。应该说碧桂园的发展也是比较激进的，但是您并未认为他们抗风险的能力最差，这是为什么呢？

　　符蓓：看一个企业的发展是否过于激进还要看他们本身的财务状况，那么碧桂园的财务状况就要比绿城稳健，而且他们虽然拿了很多地，但是都不是高价拿地，都是很便宜的土地，这对他们财务的压力不是像其他公司一样是和买地成同样的倍数。所以碧桂园虽然评级也比较高，但是在业务方面的风险我们认为就没有中海稳健，也就是平均水平。

　　虽然他们的过往记录在广州这十年还是不错，在广东省内发展还是能增加别人信心，但是他毕竟发展还是比较激进，另外他们在省外的发展记录也不是很多，这些是我们都需要继续关注的。

　　观点网：刚才您提到了万科，那么最近万科在全国各地房价频频打折，您是否会认为万科的打折是中国房地产市场价格战的预示？

　　符蓓：这我们的确也注意了，但是我们认为从目前万科打折的规模来讲，我们还不想把他定义为价格战，我们认为这还是一个正常价格的调整。如果这是一个价格战的开始的话，那么我们也只能拭目以待。因为这里面包括监管的力度，包括很多难以预测的因素。像今年我们的看法就是比较审慎，而且我们认为这个行业波动性比较大，也是因为里面不确定因素还是很多的。

　　观点网：那么您认为什么样的情况可以称之为价格战开始了？

　　符蓓：我觉得如果一两家企业或一两个城市这么做，那我们就会集中在这一两个城市或公司进行特别关注。但是真正使得我们对整个行业都改变看法，是要更大范围、更大程度的超乎价格的调整。现在万科的打折还是相对理性的做法，是为了推动销售速度，但如果最后波及到一些中小型发展商，就是卖不出去就要倒闭的这些，大概30%-40%，然后带动整个市场，都有这种趋势了，我们才会真正开始担心。如果只是一两个城市和地产商，或者5%-10%，甚至更多一点的调整，都不是。中国地产商在过去一两年的利润率还是很高的，现在可能不像过去那么强，但是规模稍微大一些，融资渠道稍微畅通一些的地产商还是可以承受的。

　　研究报告

　　2008年中资地产商将面临严峻的挑战

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