投资者面临的主要风险

　　投资于房地产业的主要风险如下：

　　“监管环境多变。

　　“发展战略过于激进，且财务管理缺乏自律性。

　　“竞争加剧。

　　“公司治理和内部控制做法不当。

　　监管环境：多变要求企业具有较高的适应性

　　在地产业运营或投资所面临的最大风险是不断变化的监管环境。中国监管机构近期所出台或强调多项政策，其中包括紧缩房地产开发贷款和按揭贷款，征收土地闲置费及限制海外资金流入。这些政策将继续对地产商的整体营运环境造成挑战，特别是竞争力较弱及小型企业。

　　财务管理：自律性日益重要

　　大部分获评级中资地产商的资产负债和财务灵活性状况较国内未获评级同行要好，但管理层是否具备自制力将决定每家企业能否适应日益严峻的市场状况。

　　市场竞争：激烈程度前所未有，竞争对手范围日益扩大

　　越来越多的国际地产商将市场目前的回调视为加速进入中国市场的良机，特别是在中高端市场。这些跨国地产商包括香港新鸿基地产发展有限公司(A/稳定/--)和九龙仓集团有限公司(BBB/稳定/--)，它们历史悠久且财务状况稳健。中国政府加大经济适用住宅的建设力度，保证满足低收入人群的住房需求，这将令中端地产商的潜在目标客户流失，从而加剧这一市场的竞争。各个地产商争夺的对象涉及土地储备、融资渠道及人才。很多未获评级的中资地产商将面临日益严峻的营运环境，甚至将威胁到自身的生存，并可能将被整合。经过激烈的竞争，地产商将出现强者愈强，弱者愈弱的局面，从而加剧行业的两极分化趋势。

　　公司治理：需要紧密关注

　　很多获评级地产商尚未建立起结构化的管理模式或公司治理措施，其中持续的关联交易(例如上海证大房地产与控股股东之间持续的关联交易以及合生创展与相关企业之间的关联交易)就是这样的例子。更为重要的是，随着资金的快速积累，很多新近上市的地产商继续快速扩张，从小型地区性公司一跃成为大型全国性公司。这种扩张速度令其内部控制面临重大挑战。举例来说，我们在2008年2月1日将中新地产集团(控股)有限公司的”B+“评级列入负面信用观察名单，部分原因就是其内部控制措施不力。

　　短期阵痛，但长期获益

　　我们预计2008年获评级地产商将感受到短期阵痛。中国政府今年将继续强化调控措施，限制投机行为，引导行业有序发展。但只要地产商做到保持强劲的现金流、多元化的营业区域和产品组合、良好的财务灵活性、较强的财务管理自律性以及稳健的经常项目利润，我们认为就可能将成为行业整合的领导者，并最终成为赢家。

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