2007年以来的市场变化

　　我们认为，由于2007年前三个季度获评级中资地产商的表现非常强劲，因此去年全年业绩不会受到冲击。2007年前9个月，地产商销售及预售的强劲表现导致其现金流保持较高水平，加之融资渠道非常畅通，进一步推动其流动性异常充裕，这也增强了发展商加速扩张的野心，从而积极扩大土地储备规模，延伸业务地域版图。但这种市场状况已经发生逆转。

　　2007年第四季度以来，随着监管机构不断出台更为严厉的调控措施，包括提高向二次购房者发放抵押贷款、收紧房地产开发银行贷款、加强对企业土地储备的清理以及加大经济适用住宅的建设力度，房地产销售开始下滑，融资环境的挑战性上升。

　　市场气氛转弱

　　2007年10月以来，部分中国一线城市的房地产交易量以及平均售价下降，特别是在珠江三角洲地区。举例来说，根据中原(中国)地产研究中心提供的数据，2007年10月，深圳市房屋销售价格和销量较9月份分别下降16%和45%。一些二线城市，比如成都和重庆，也受到一定程度的影响。但对于大部分二线城市而言，特别是此前增长较为理性的城市，其销量和售价均保持稳健增势。根据国家发改委发布的数据，2007年第四季度70个主要城市房屋平均售价上涨10.2%。因此我们认为，包括中国海外发展在内的项目地域范围更为广泛的开发商所受影响将较小。

　　融资难度加大

　　2007年上半年，地产商能够以十分优越的价格在股票市场和债券市场融资。但是，2007年第四季度以来，下述融资渠道即使没有关闭，也出现收紧迹象：

　　内部筹资-预售和销售款

　　过去地产商能够将预售款用于收购新项目的资金来源。但由于目前销售情况大不如前，地产商很难依赖自有资金。而且随着中国政府加强对银行体系的调控力度，从而可能要求强化对使用预售款帐户的监管，因此地产商依赖预售款进行扩张的难度将越来越大。

　　国内股票市场发行

　　有报道称，为了缓解投资过热现象，中国政府有意推迟一些企业的A股上市审批时间，特别是针对房地产企业。

　　国内银行贷款

　　中国监管机构禁止房地产企业使用国内银行贷款支付地价款。而开发贷款方面，地产商不仅越来越难取得信贷额度，而且融资成本也在上升。由于银行收紧信贷，因此它们对于放贷更具选择性，通常只有信用状况较强的企业才能获得银行贷款。

　　海外融资

　　与一年前相比，海外债市和股市投资者对中资地产商海外融资的谨慎情绪急剧升温，这意味着新股与债券发行的难度日益增大。与此同时，随着监管措施的不断出台，2007年中期以来，中国国家外汇管理局明显放慢海外资金汇回国内的审批步伐。因此，即便新地产商能够成功地在国际市场融资，将资金由海外市场转移至国内也是一个挑战。有报道称，绿城中国控股就曾在将海外融资汇回国内支持本地项目开发时遇到困难。

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