(四)房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。2004年我国房地产信托业继续以较高的速度增长，但2005年9月1日中国银监会下发了212号文《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，这给刚刚捡到一根救命稻草的房地产开发商的融资道路上又设置了一道坎。

　　三、信贷新政下我国房地产企业融资策略分析

　　建立规范有序的多元化直接融资机制不仅能化解和分散银行风险，解决企业资金瓶颈，而且可以为市场上的大量闲置资金找到合理、合法的投资出口，实现资本市场与房地产企业的有效对接，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。

　　(一)适度放宽股票融资政策限制。目前，企业想要在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求，绝大多数房地产企业因此无法通过上市途径进行融资。因此，只有适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散金融风险，促进房地产业健康发展。

　　(二)培育和完善房地产债券市场

　　1、放宽长期债券融资条件。目前，我国《公司法》对公司债券发行主体、发行条件的规定非常严格，如果严格按照目前《公司法》规定，那么长期债券融资的大门可以说对我国绝大多数房地产企业来说都是关闭的。因此，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

　　2、以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。自2005年5月24日中国人民银行发布《企业短期融资券管理办法》后，2005年央行共计发行1338亿元短期融资券，而房地产企业并未获得此项业务。2006年5月10日G金融街终于成为《企业短期融资券管理办法》后，首次破冰该融资方式的房地产企业，并拿到了10亿元的流动资金。因此，大型房地产企业应借此短期融资券为契机，改善其债务融资结构。

　　(三)发展市场化直接融资

　　1、大力培育房地产信托融资方式。目前我国房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种。而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因此很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，我国应当一方面建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构；另一方面在加强对房地产信托监管的同时，应当通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为我国房地产业融资的一个主要融资渠道。

　　2、培育房地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化。随着我国住房体制改革的深化和资本市场与国际逐步接轨，发展房地产抵押贷款证券化应提到议事日程上来。但是，由于住房抵押贷款存在巨大风险，规范与操作都有待完善，所以需要谨慎对待。我们应该借鉴国外经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系，除了加强房地产抵押贷款的风险意识、建立担保制度和保险制度、健全程序和评估制度外，还要特别重视发展住房金融的二级市场。当前，可以首先建立房地产债券市场，把高价值量的产权转化为小面额的可流动债权，以有效地分散风险；同时，信托咨询业务的发展、评估机构的创立也有助于建立房地产抵押贷款证券化市场。此外，应当建立房地产拍卖公司，实现抵押物的货币转化。

　　3、培育和发展我国房地产基金，做好与国际房地产基金对接准备。我国至今尚未推出产业投资基金法，无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依，证券投资基金不能直接投资于房地产项目。所以，培育和发展我国房地产基金应尽快出台《产业投资基金法》，并做好与国际房地产基金的对接工作。-

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