2007年的成都楼市，从温火，到火爆，再到微寒，房价从看涨到回落，地价从飙升到回归，市场开始逐渐走向“平衡”；从开盘时的人潮汹涌到新政后的门可罗雀，成都购房者学会了“观望”；从数次加息到调控政策节节相逼，住宅市场投资者逐渐“退场”，“新特区”、“国际新城南”、“8800”、“加息”、“房贷新政”、“拐点”等新名词代表了整个2007年成都楼市的变化。2007年的成都楼市充满了曲折，同时也带给了2008年的成都楼市更多的悬念。

　　一、市场热点

　　关键词1：“新特区”

　　2007年6月9日，成都市人民政府公布成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区。“新特区”给成都房地产市场赢得了一次全面提升的机会。在“新特区”的推动下，房地产市场的变化首先体现在土地市场上。就在“新特区”政策发布后的“7.20”土地拍卖会上，40余家开发商参与竞价，一天内共有9宗土地顺利成交，77亿外资砸向成都市场，单宗成交金额达41亿，东三环边的楼面地价拔高至4155元/平米，南部新区楼面地价超越7500元/平方米。07年以前，成都三环路外的地价水平最高不超过600万/亩，在“新特区”的推动下，城南、城东和城西土地价格全面突破千万元一亩。

　　“新特区”政策刺激了国内外的实力开发商纷纷涌入成都“掠地”，意图在“新特区”的优惠政策下得到较高的投资回报。“新特区”政策对成都房地产市场尤其是郊区的发展起到了极大的推动作用，“国际城南”、“东方新城”、“成都的华尔街”等等名词都成了2007年楼市的主题词。

　　2007年五城区新增供应量为1353.93万平方米，供应套数达141529套，同比分别增长49.2%和72.9%。“新特区”政策也给成都市场带来了一次供应和成交的高峰。2007年8、9、10三个月，成都房地产市场供应放量显著增加，市场成交异常火爆，像仁和·春天大道、龙湖·三千里、时代豪庭等楼盘都出现了开盘即售罄的火爆场面。而11-12月，五城区商品住宅供应出现小幅回落，但仍处于高位，与1-6月月均供应量84.46万平方米相比，仍高出44.95万平方米。

　　关键词2：“南部新区”

　　2007年的成都房地产市场，“南部新区”是成都楼市出现频率最高的广告词。南部新区全年共出让31宗土地，拍卖成交11宗，挂牌推出20宗，总宗数和总规模居各区域之首。其中9宗二类住宅用地被外来实力开发商拿下，香港嘉里置业拿下3宗，合景泰富拿下3宗，中海地产拿下2宗，厦门建发1宗。除厦门建发外，其余三家均为香港上市地产企业，资本实力雄厚，加上南部新区现有开发商香港新鸿基地产、和记黄埔、华润置地、深长城、香港新世界等地产巨头，南部新区将成为08年成都楼市的绝对主角。

　　关键词3：“加息”

　　2007年的成都楼市传来中国人民银行的“加息声”。全年央行共有6次加息，10次提高商业银行存款准备金率，加息的频率之高成了历年之最。对于07年3月18日以前银行贷款购买住房的人来说，5年以上贷款时所执行的利率标准为6.84%，下浮15%的优惠利率为5.81%。2008年1月1日，对于这部分购房者，银行将执行5年以上商业贷款7.83%的新利率，即使享受下浮15%的优惠利率仍为6.65%，6次加息房贷利率累计提高了0.8415%，一次性加息将近1%。持续加息的累积叠加，让成都市购房者不堪重负，一定程度上减少了投资炒房的比例。

　　然而，对市场更大的冲击则是货币政策从紧的中央政策基调。从紧的货币政策将给房地产行业的供求双方产生巨大影响。对于开发商，银行信贷的收紧将加剧其现金流回转风险，“囤地”、“捂盘”等坐地生财的招数将给自身带来生存危机。而对于购房者而言，信贷紧缩直接压制了其购房需求。从目前国家金融形势来看，08年的成都房地产市场的开发商和购房者都将继续经历“加息”之痛。

　　关键词4：“8800”

　　9月20日上午11时，成都市土地拍卖史上再次诞生新“地王”。九龙仓以8800万元/亩的天价拿下了成百地块。该地块成交价创纪录地达到72.41亿元，楼面地价达到了16499.99元/平方米。该单价也成为国内仅次于上海南京路由苏宁环球竞得的那宗地，屈居亚军。

　　从地块位置看，项目建成后春熙路和红星路两大商业步行街将全面形成，成为一个以春熙路、大慈寺为中心，沿总府路、东大街两条线，融合春熙商圈和大慈寺历史文化保护区的商业、旅游片区，在拥有繁华商业的同时，还兼有历史文化的沉积，地块口岸俱佳；从规划容积率、建筑高度和建筑密度分析，该地块可开发总面积接近50万平米左右。据推算，该地块今后商业部分房价将达42000元/平方米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平方米左右。

　　红星路地块的拍卖结果充分显示出境外开发商对成都市房地产市场未来发展的信心。一个以港、粤资本为主，京派、海派、渝派并进，福建、河南、河北等区域省份合拥，新加坡、印尼、美国等房产企业齐入的整体开发之势中，成都地产市场的资本构成空前多元化，资本竞争在07年全面爆发，成都也自此由国内二线开发市场一跃而成为全国一线开发战场。

　　关键词5：“成交增长39.2%”

　　从全年成交量来看，2007年五城区商品住宅成交量为1202.73万平方米，成交套数为118803套，同比分别增长39.2%和48.7%。

　　9月27日“第二套房首付提高至四成”的房贷政策，严格住房消费贷款管理。在个人贷款利率的提高和贷款门槛的抬高的双重作用下，成都房地产市场进入了“理性观望期”，市场成交量明显下降。9月27日成了07年成都房地产市场的分水岭，当天出台的房贷新政让成都房地产市场瞬间变冷。而12月11日关于第二套房的补充细则出台扩大了新政的影响面，不少购房投资者和购房自住者担心还会有更进一步的调控政策出现，暂缓了购房计划，年底市场成交量继续下滑，12月，五城区商品住宅成交量为74.34万平方米，环比下降33.5%，比1-6月月均成交量仍低8.62万平方米。据此推断成都楼市的低迷还将持续，预计未来1-2个月成交量将继续走低。

　　从成交价格上看，2007年成都市主城区住宅市场成交价格为5422元/平方米，同比增长20.96%。而从单月成交均价看，成交价格的高点滞后于成交量的峰值，11月高端物业成交比例的增大拉高了成交均价。开发商对于成都住宅市场的信心以及“新特区”出台的一系列政策，在一定程度上削弱了“新政”对于成都住宅市场成交价格的影响。

　　关键词6：“拐点”

　　2007年9月27日“新政”发布，在央行提高首付、国家出台一系列政策紧缩“土地”和“银根”，市场成交量显著下降，购房者持续观望，楼市“拐点”论开始在整个房地产界蔓延。

　　国家出台政策的根本目的是为了维护房地产市场健康发展，抑制投资增速，防止房价上涨过快。尽管目前成都住宅市场面临着巨大的考验，但从长期来看，成都市房地产行业向好的因素并没有出现根本性的改变。土地供应的日益紧张和稀缺，居民购买力的提升，“新特区”政策的刺激，不断加快的城市化进程以及目前负利率的环境等都共同推动房地产市场长期发展的因素依旧存在。

　　虽然成都房地产市场目前还处在一片观望中，但随着08年初春交会房地产成交旺季的到来，以及银行信贷政策的松动，市场会逐渐回暖，成都房地产市场将更加理性和健康。

　　总结

　　2007年度的成都房地产市场，足以用波澜壮阔来形容。“新特区”的利好给2007年的成都楼市注入了“强心剂”，三级市场持续火爆，而“房贷新政”的发布令楼市迅速变冷，成交量迅速下降。纵观07年的成都房地产市场，07年的成都涌入了众多的行业巨头，诞生了最具爆炸性的新闻，甚至改变了成都房地产市场在全国的地位。

　　2008年楼市展望

　　展望2008，仍然会是国家宏观调控持续发布和执行的一年。但国家宏观调控的重点将转移到住房保障体系的建设，而不再执着于房价的涨幅。商品房市场的价格机制会更加市场化，在成都土地供应减少、开发商惜售以及国家货币政策的综合作用下，成都房地产市场成交价格将继续稳步上涨。

　　从土地市场来看，国土资源部2008年重点打击囤地的新政，将加快开发商的开发节奏，缩短商品房开发周期，从而在未来一段时间内商品房供应短缺压力将得到缓解。但由于潜在供应总量相对有限，并且从新开工到形成真实有效供应尚需1-2年时间。考虑到目前销售、预售面积远大于竣工面积，存量土地加速进入市场有望在未来逐步缓解供应压力，但尚不足以逆转供求差，造成08年成都房价大幅下跌可能性不大。

　　从货币政策来看，2008年将实行从紧的货币政策，信贷紧缩可能导致在建面积增幅的进一步下降，抑制未来商品房供应市场，此外中国目前的汇率机制和人民币的升值压力，以及因此而来的遏制通货膨胀的需要，二者之间的矛盾和不稳定性，在人民币升值没有到位之前，流动性过剩将持续存在，导致房地产市场的投资热潮难减，08年成都房地产市场价格持续上涨趋势将难以避免。

　　从目前市场来看，虽然因调控政策和交易下降带来的观望情绪仍在持续，由于拿地的困难、对利润的追逐等因素，捂盘惜售仍将是大部分开发商的共同举动，这可能也将刺激房价的上涨。

　　整体而言，2008年成都“新特区”带来巨大的发展空间将继续吸引大批国内外的资本进入，这一趋势将持续相当长的时期。随着区域间的经济联系日渐紧密、城市化水平的提高、大型产业的导入，就业机会增多、人才流动加大，成都房地产市场的刚性需求也将继续增加。2008年，随着投机需求的被抑制，成都房地产市场在刚性需求的强力支撑下，将继续健康稳定的发展。

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