楼面地价持续走高，房价继续上涨，但市场交易量却并不乐观。楼市风云变幻，难以捉摸。

　　2007年的大幕已缓缓落下，这一年，有许多的不寻常影响着福州房地产市场，紧锣密鼓的调控政策在影响整体宏观经济发展的背景下对行业产生重大影响。楼面地价持续走高，房价继续上涨，但市场交易量却并不乐观。楼市风云变幻，难以捉摸。但我们秉着“以昨天之史鉴明日之路”的客观态度，大胆预测，小心求证，但求为2008年的福州房地产画出一个轮廓。

　　业内人士称，此前福州的城市地位和经济辐射能力是被低估了，伴随福温铁路的通车，福州将成为两大商圈的中心点，加上海西经济区的建设，未来福州城市地位会得到极大的提高，城市辐射能力大大增强，加上原来福州房价被整体低估，房地产升值空间还是有的。而大福州概念的提出更是为未来福州的发展特别是房地产的发展带来了活力。

　　我们在探讨，2008年的福州房地产将何去何从？

　　□供应量可能增大

　　福州双安房产代理有限公司总经理郑爱新告诉记者，相比于2007年相对紧缩的供应，2008年福州房地产市场的供应量将会加大。据统计数据看，2007年新建商品房成交面积与去年相比下降58%。这一方面由于2007年一系列的金融政策和福州的“9.11”事件后，卖方(包括开发商)对后市的预期加大，很多的盘源都没有进入市面上流通。从2007年的冬季住交会的冷清场面上，就可窥见一斑。“2007年前9个月，福州商品房新开工面积同比增长58.78%，其中，住宅新开工面积同比增长56.17%，而商品房竣工量却同比减少47.35%，其中，住宅竣工量同比减少46.83%。据说是开发商因受批准施工许可宗数和许可面积均出现较大降幅影响。这些房源很可能会在2008年开启，当新楼盘的入市，一定会带来供应量的回大，这其中也会带来存量房盘源的释放。”

　　在郑爱新看来，新出台的土地政策，也会促使2008年市场供应量加大。“福州的土地越来越少的情况下，很多的开发商在拖延土地的开发时间，拍下的地并没有马上上马，导致2007年新盘整体的放量减少。”他告诉记者，根据目前的土地政策，土地开发的最后期限在两年内，并且2007年拍卖的地块比往年少了许多，这就使得开发商必定要把以往的土地“存货”拿出来救急。

　　□需求短期下挫

　　当前的房地产市场上，需求主要有四种，投机需求、投资需求、恐慌性购买需求和正常买房。本刊专栏作者杨少锋分析说：“在福州楼市，这四种需求都占据一定比例，四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。

　　据杨少锋的分析，投机需求的对政策是最敏感的，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求。其次是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。第三个是恐慌性需求，在杨少锋看来，恐慌性需求是导致目前房价上涨的最根本的原因。“这些人本来它可以不着急买，但是因为担心未来更买不到房而不得不买。”

　　“当前主流专家学者所宣扬的‘人人有房论’是哗众取宠、是缺乏责任感的言论，即便经济发达如美国、英国，也没有做到人人有房，中国房地产的需求更是需要花数十年去解决，所以更需要房价的稳定。”

　　应该说，支撑近年来福州楼市最重要的是投资需求和恐慌性购买需求，所以福州的需求在整体市场低迷的时候预计会大幅降低。但是我们还应当看到，一个城市房地产的繁荣与否，还同这个城市在区域经济中所处的地位有极大关系。一个城市经济辐射力越强，外来人口就越多，房地产升值空间也就越大。因此，福州的需求会短期下挫，但不会长期低迷。□市场将逐渐归于理性

　　2007年居高不下的拍地价格，让不少人心里打起了鼓。不够“理性”的地价，会带来理性的市场吗？地价不仅对商品房成本的提高有直接影响，而且还会间接影响开发商和消费者对房价上涨空间的预期。

　　正是这些，让不少人对“市场将回归理性”的言论半信半疑。

　　对于此，业内人士分析说，商品的价格是同时由价值和供求关系决定的，决定房价的除了成本，还有供求关系，而且不同的企业的土地成本有很大的区别。2007年拍得土地的开发商成本高，可是市场上有大量的开发商成本并不是按2007年的拍卖成本来核算地价，因而底价决定成本的说法是不正确的，地价决定的只是开发商的利润预期。在低迷的市场背景下，较早以较低价格获得土地的开发商，就可以以较低的价格出售。

　　但福州这样的城市，房地产需求还是比较旺盛，因而在楼盘促销、降价的情况下，会有新的消费者进入市场。加上上诉利好的影响，需求会较快回升。“因而我认为福州的市场，会逐渐归于理性，也就是开发商理性开发，消费者理性消费。”

　　□二手市场将更规范

　　根据统计，到2007年10月份，福州二手住宅的成交量为21885套，预计到年底总成交量应该在3.1万套左右。到2007年10月份为止，福州新建商品房的成交量为311.56万平米，按每套113平方来计的话应该是27571套，预到年底应该会在31586套左右。郑爱新说：“按这个比例来计的话，2007年福州二手房与新建商品房的成交比为4.9：5.1，预计2008年的二手房成交量会超过50%。”

　　但2007年年底曝光的“中天事件”，二手房中介面临着“诚信危机”。杨少锋说，从事二手房产中介业的盈利主要来自服务的佣金，但这只对形成规模的大型连锁中介有效。相比之下，一些中小门店仅靠佣金难以维持生计，很多时候，他们的现金流非常紧张。北京不少中介每个月平均只有几单生意，有的门店完全没有，房租、水电、员工薪水等均无法保障。正因为如此，不少中介公司是以通过吃占客户资金去低价收房、高价抛出等方式来获取更多的收益。所以一旦发生市场波动，很容易发生“中天”事件。“因此，08年预计国家会出台更多的政策规范二手市场。”

　　□房价上涨压力很大

　　“2007年频繁的金融和交易政策真正的效果还没有释放出来，这些调控的效果要经历一个时间段后才会呈现出来，但不论是哪条政策来看，其实质的目的都是要稳定房价，不要让它过快增长。所以2008年的房价一定是稳中上升的。”郑爱新这样告诉记者。

　　2007年中央经济工作会议明确表示，今年年我国经济发展的基调是：以防经济增长偏快转向过热、防物价全面上涨和防资产泡沫的“三防”为主轴，而货币政策主基调定为“从紧”。“据此判断，今年我国房地产形势发展并非乐观。”业内人士林文说：“2008年福州房价上涨的压力依然很大。据预测，2008年福州商品房均价可能会突破8500元／平方米，同比增长21%。”

　　当前房地产价格已经走到十字路口，支撑房价持续上涨的因素在我们城市正逐步为市场所消化，而近年来房价的过快上涨也使一些购房者望而却步，未来房价涨幅有望趋缓。林文说：“在年终成交旺季出现一些成交量的萎缩的现象，表明市场供求出现了‘强制平衡’，但这并不意味着市场已经满足了真实需求，而是市场观望气氛浓厚的表现。但是在未来的时间里即使有‘有价无市’现象，房价上涨的趋势还是不可避免，但在速度上则可能有所放缓。”

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