11月份房地产市场交易清淡，成交锐减。金融政策的效果是非常直接、明显的，加息、存款准备金和房贷新政对年底楼市产生的影响已经显现。

　　福州大学房地产研究所

　　王阿忠博士　陈剑鸣

　　随着天气的转冷，福州楼市似乎也进入了寒冬，无论是宏观调控上的紧缩银根，还是针对房地产市场秩序的一系列政策，都对房地产市场产生不小影响，总体来说，11月份房地产市场交易清淡，成交锐减。金融政策的效果是非常直接、明显的，加息、存款准备金和房贷新政对年底楼市产生的影响已经显现。

　　【指数分析】

　　福指涨幅放缓

　　根据表一显示，代表福州一手房市场的11月福房指数涨幅明显放缓。从表一可以看到，11月价格指数为135.99，相比上月的135.65增长0.34点，该涨幅与上月增长0.52点相比趋缓。经过了7、8、9月份较大的涨幅之后，10月与11月的涨幅相对平缓，11月月涨幅为0.25%，与平均0.66%的涨幅相比减小不少，与去年同期相比上涨8.72%。总体来说，目前福州房地产市场受到中央政府宏观政策及福州市政府整顿房地产市场秩序的影响，福房指数的涨幅不大，而且，随着时间推移，年底银根紧缩的情况愈加激烈，市场观望气氛浓厚。

　　表一2006年8月～2007年11月福房指数

　　表二2007年11月福房指数变动

　　[1]福房指数

　　【量价分析】

　　交易清淡成交锐减

　　从表三可以看出，11月份成交面积与上月相比有明显下降，均价则上升幅度较大。11月份福州市商品住宅成交面积15.54万平方米，与10月份的29.97万平方米相比，成交量下降了14.43万平方米，降幅达48.15%；与去年同期的45.79万平方米相比，成交量更是下降了30.25万平方米，降幅达66.06%。

　　与成交量低迷不同的是，住宅的均价从上月的6350元/平方米上升到本月的6959元/平方米，上升了609元/平方米。综上，成交面积与上月相比有明显下降，均价则上升幅度较大，产生这种现象的原因主要在于本月成交楼盘中，成交面积比例增加的大多为中高价房，在本月住宅成交量全线萎缩的情况下，中高价房成交面积比例的上升直接使均价上了一个台阶。

　　近四个月来，福州市住宅成交量持续下降，需特别指出的是，11月份下降幅度增大，成交量萎缩了将近一半，这种剧烈的成交萎缩是很少见的。11月份福州楼市交易清淡，成交锐减。首先是由于金融政策起了强烈作用。此外，目前市场上推出的新楼盘售价偏高，购房者持币观望情绪加重。第三是房贷新政效果的累积抑制了部分投机性需求。易名新政11月份的正式实施，使投机性分子在囤积房子方面的政策风险加大，在高利息高月供高风险的压力下，投机需求被压制。

　　表三福州住宅成交量、金额、均价统计结果

　　【产品分析】

　　中高价房成交比例有所上升

　　11月福州市一手房商品住宅成交套数为1470套，较上月少了1424套，成交面积下降了14.43万平方米。数据显示，均价在5000元/平方米以下的成交套数为346套，比上月的631套少了285套，减少幅度高达45.16%；成交面积占总量的24%，与上个月的22%相比，上扬了2个百分点，成交金额占比也由上个月的12%升至本月的13%。

　　在市场低迷的情况下，由于低价楼盘总价低的缘故，加上部分购买对象大多为刚性的消费需求，出手买该价位住宅的消费者受到金融政策的影响小于其他价位消费者，观望比例较少，因此，在总交易套数下降的情况下，成交面积比例和成交金额比例反而有些许上升。本月价位在5000～6000元/平方米区段的成交面积也大幅减少，11月份成交套数为174套，较10月份减少了421套，成交面积占比由上月的23%下降到13%；价位在6000～7000元/平方米区段的成交套数为254套，与10月相比减少385套，成交面积占比由上个月的22%降至本月的17%；价位在7000～8000元/平方米区段的成交套数为266套，较10月份的427套少了161套，成交面积由上个月的14%上升至本月的16%，而成交金额比例为17%，与上月持平；价位在8000元/平方米以上区段的成交套数430套，较10月份的602套少了172套，成交面积占比由上个月的19%上升至本月的30%。

　　综上，本月各价位的住宅成交套数均有所萎缩，除5000～7000元/平方米的成交面积比例缩小外，其他价位的住宅成交面积比例增大。

　　表四2007年11月商品住宅成交价段分析

　　榕楼市交易清淡

　　超大户型一枝独秀

　　在总体成交量上，除180平方米以外，各价位住宅的成交套数全线萎缩，市场成交户型中，150平方米以下占到了87%。本月中小户型成交套数为513套，占总成交套数的35%，成为了本月成交套数占比最高的户型，这表明了在各种相关政策影响下，购房者对房屋总价的承受能力有下降趋势。90～120平方米的商品房成交套数为286套，所占比例为20%，而120～150平方米的商品住宅成交套数为477套，占了总成交套数的32%。150～180平方米的成交147套，所占比例为10%。与其他面积户型不同，本月180平方米以上的超大户型成交套数为47套，比上月的41套上升了6套，成交套数比例由1%上升到3%。总体上看，在各种相关政策的影响下，很大一部分购房者持币观望，部分高收入家庭对价格变动敏感度较低，因此，在超大户型上，成交套数及比例略微上升。

　　在成交金额方面，本月市场总体成交金额锐减了近50%，本月成交金额最高的仍是120～150平方米的住宅，在总成交金额中所占的比例达到39%；同时，90～120平方米区段的成交金额为18539万元。而150～180平方米区段成交金额比例从10月份的12%上升到11月份的17%，180平方米以上的商品住宅成交金额比例为9%，比10月份大幅度上升了5%，在房市低迷情况下，本月180平方米以上的超大户型反而在成交的金额和比例上均有不小的上升。

　　表五2007年11月商品住宅成交面积分析表

　　别墅价量同涨

　　11月别墅成交价格剧增、成交面积大幅上涨。本月别墅均价持续走高，居今年年初以来最高位，首次突破万元，达到了11241元/平方米，相比上月的9365元/平方米大幅增长了1876元/平方米。而在成交面积方面，本月成交5108平方米，相比上月的3684平方米增加1424平方米，成交面积相比上月有大幅的提升，但仍然低与八九月份的成交面积，显示了别墅市场成交热度虽然有所回升，但是与最热时段仍有所差距。

　　表六福州别墅成交情况

　　【楼盘分析】

　　金山蝉联冠军

　　与10月份相同，本月的一手房榜单中，金山的楼盘占有过半的席位，并相对处于榜单前列，金山地区仍是福州楼盘开发热点，新房源储量较足。总体来说，本月榜单，金山包揽前三，相比上月，成交金额及成交面积均大幅下滑，金融紧缩政策的影响之大，在本月表现得淋漓尽致，福州各板块楼市交易冷清。

　　表七2007年11月楼盘成交排行榜

　　【板块分析】

　　11月份福州住宅市场价增量减，各板块的交易量也是十分低迷，但是不同板块在平均销售价格方面升降不一，这与各板块间楼盘的差异性有关。

　　仓山板块：平均销售价格为4240元/平方米，明显低于10月份的5623元/平方米，主要原因是上月交易量占整个板块23.4%的后坂小区二期，本月退出了交易。

　　市中心板块：成交均价为7704元/平方米，与上月的8646元/平方米相比下降了942元/平方米。主要原因是：本板块上月成交量占32.5%，均价为8577元/平方米的汇诚·和源居，本月交易量仅占12.68%。

　　北江滨板块：成交均价为8373元/平方米，高于上月的5743元/平方米，主要原因是：几个均价超过10000元/平方米楼盘的成交占比提高。

　　五四北板块：成交均价为7824元/平方米，均价高于上月的6786元/平方米，主要原因是：本月均价为13678元/平方米的别墅项目翠湖山庄，交易金额占到板块总交易金额的30.8%，拉高了整个板块的均价。

　　金山板块：成交均价为7016元/平方米，高于上月的6296元/平方米。主要原因是均价为7711.55元/平方米的楼盘江南水都四期销售金额占到15.34%，同时，均价在7000元/平方米以上的楼盘交易增多。

　　东区板块：成交均价为5244元/平方米，高于10月份的4076元/平方米，主要原因是，均价为6939元/平方米的大景城销售金额占到整个板块的24.5%。

　　表八各板块交易均价

　　【观点】

　　市场累积风险加大

　　近段时间，政府金融政策频繁出招，加息、存款准备金、房贷新政及年底许多银行贷款额度用完等因素对年底楼市产生的影响已经日趋明显，政策效应的积累日益增加，市场积累的风险开始加大，在银根紧缩、各家银行贷款困难和易名新政本月实施的情况下，无论是由于住房需求刚性成分，或是投资、投机性成分，在本月内买房的意愿均大为降低，市场观望气氛浓厚。

　　相对其他金融工具而言，调整存款准备金是货币紧缩政策的较为猛烈的工具之一，其对整个经济和社会的心理预期会产生显著的影响，因此政府部门应当时刻注意金融政策的影响程度，房地产产业关乎整个社会的安定与繁荣，唯有正确的引导，合适的调控，稳定发展才是科学健康发展之道。

　　在接下来的时间里，低迷的成交量能否复苏？廉租房、经济适用房的持续推出对房市的影响如何？未来国家金融政策如何变化？在市场累积的风险开始加大的情况下，市场诸多变化值得我们关注！

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