回顾2007，对福州的房地产来说，是不平凡的一年。宏观调控频繁出台、楼市变数加大、土地供应量持续减少、金融政策调整、五四北板块重振、住房梯度消费出现等等，都让人有太多的感慨：2007年楼市实在是不平静。

　　伴随着宏观调控的一再出台，今年楼市仍一路挺进，成交看好，然而，随着“二套住宅”等地产金融调控政策的出台，10月份福州楼市来了个“急刹车”，成交量持续下降，楼市观望气氛浓厚，一些经久不见的促销手段在楼盘中出现。楼市瓶颈如何破解？在银根紧缩之下，如何解决融资问题？于是，上市成为今年开发商最热门的事；住房保障体系之下，住房差异化越来越明显，万元房价在福州出现；需求在增加，但土地供应量却持续减少，一场外来大鳄与本地开发商争夺战上演……这一切，都是今年楼市的热点话题。

　　2007即将离去，上一道“年度盘点”菜，品鉴之余，留待各人评说。

　　回顾一

　　成交量震荡起伏

　　从2007年福房指数分析报告来看，今年1月份成交量最高，达55.79万平方米；之后到7月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11月已跌至历史最低水平，只有15.54万平方米。

　　虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到11月份，均价已达6959元/平方米。市场出现了明显的价涨量跌的状态。

　　这与市场的状况息息相关。上半年土地供应量减少，不少开发商在留意新项目地块的同时，采取小放量增加推盘次数的做法，延长开发周期，商品供应量减少；房价稳步上涨，楼盘仍是皇帝的女儿不愁嫁，楼盘打折基本不可能，能买着已是万幸；不少消费者担心再不购买，以后将再难购买，股市里买涨不买跌的心态，在房地产里也通行，因此虽然房价上涨，需求量仍在上涨；股市行情看涨，让一部分资金流向股市，小部分的消费者放缓买房计划。

　　进入8月，成交量上升，福州大学房地产研究所王阿忠博士分析，由于受到股市的影响，开发商看淡六七月份，而压盘推迟销售，然而，深圳等城市房价的上涨却激发我市8月份的成交量在压盘后巨幅反弹；从另一方面看，8月楼市，为“金九银十”的房地产市场做预演，以烘托市场热度；此外，三坊七巷的改造也产生了部分的被动性住房需求，使这一部分群体走向购房市场。

　　然而，随着国家宏观调控力度的加大，央行数次加息，二套住宅增加首付，“9·27”房贷新政等政策的出台，消费者由急于入市购买转成持币观望态度，导致9月后成交量下滑，到11月份成交量创历史新低。下半年，楼市进入一个微妙的阶段。楼市中很久未见的营销手段，例如优惠促销，以刺激销售量，然而，部分开发商采取的这些“救市”措施，只是起到了暂时缓解的作用，楼市成交量仍未明显上升。消费者开始回归理性置业，自住房的需求比例上升。

　　回顾二

　　“地荒”引发抢地

　　12月25日，原本定下来的2007年最后一场土地拍卖，因故临时取消。这对于原来就很紧张的福州土地市场而言，无异于“雪上加霜”。据相关部门的数据显示，2007年，福州土地放量一千三百余亩，与前几年土地每年供应量保持在三千亩左右相比，福州土地市场可以用“地荒”二字来形容。夺地之争异常激烈，小地块当家，地块流拍，天价夺地，福州土地市场波澜起伏。

　　从年初开始，夺地之争就上演了。在3月27日的福州土地拍卖会上，五四北仅8.02亩的地块，就引来7位买家竞相争夺。经过75轮举牌加价，以5000万元的高价拍出，比1600万元的起拍价高出了3倍，单价为623万元/亩。9月11日，在福飞路某地块拍卖中，本土企业不敌外来上市公司万科，未能夺拍，最终被万科以27.2亿元竞得，高出起拍价14.7亿元，业界称之为“9·11事件”。不难看出，在福州2007年土地市场竞争激烈程度大过往年。

　　虽然竞争激烈，但今年土地市场的一个现象却不得不引起关注，那就是小地块的流拍，而时间就在9月以后，大家都对土地市场一片看涨的情况下，出现此种情况出乎许多人的意料。究其原因，始作俑者居然是小地块。细数福州25幅挂牌地块，约有11块地为10亩以内的小地块，占总体供应量的44%。小地块当家是今年土地市场的又一大特征。

　　小地块的推出，让一些开发商颇感郁闷。他们“宁可空手而归，也不愿将就小地块”。因为在开发上，所付出的精力差不多，利润却不能最大化。与大开发商“宁缺毋滥”的心理不同的是，中小开发商往往困于小地块的高单价，想拿又拿不到。

　　应该说，今年福州土地市场遭遇一“尴尬”年。城市规模不断扩大，但新区各种配套措施尚未跟上，因此很难在短期内推出大片土地，土地市场陷入地根紧缩的困局。10月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)，要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。39号令的颁布实施，实际预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，开发商拿地的工作量与成本会放大，土地市场的竞争将更趋激烈。

　　不但拿地难，囤地行为也更加要不得了。省国土资源厅在年末下发通知，要求全省各地要加大闲置土地的处置力度，开展闲置土地的调查摸底工作，加大处置力度并按期保质完成工作。

　　然而，土地是房地产开发的源头，土地供应减少，不得已，众多开发商只好分兵转战异地，甚至周边县市。据悉，包括中庚、海润、金辉、融侨、融汇、开成、名城、仁文等在内的福州数十家地产公司均在异地开辟了新的战场。

　　回顾三

　　住房梯度消费出现

　　2007年是房地产调控政策最频出的一年。而在这些政策中，建设部发展研究中心主任陈淮认为，今年8月国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是最具代表意义的。它把解决城市低收入家庭住房困难“作为政府公共服务的一项重要职责”，明确了住房保障政策，指出了房地产调控的基本方向。

　　这项政策的出台，从某一方面来说，对商品房制度是一种肯定，它明确了开发商和政府各部门各自的责任。今后，住宅的供应必定是以满足中低收入阶层的保障性住房和普通商品房共存的情况，而福州房地产市场未来将逐渐形成“廉租房、经济适用房、限价房、二手房、商品房”的阶梯式住房消费模式。

　　这一趋势已初露端倪。福州市有关部门正在积极推进住房保障体系的完善，今年6月份出台了《福州市经济适用住房销售管理若干规定》。紧接着国家11月发布《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用房管理办法》等政策；12月6日，福建省政府出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》；12月10日，福州市对经济适用房和廉租房供应对象标准重新进行了调整，在保障低收入家庭住房问题上迈出了实质性的一步。

　　中低收入者可以选择保障性住房，普通的工薪阶层可以选择保障性住房或者限价房，有经济能力又想改善住房条件的就可以去选择商品房。从福房指数分析报告来看，虽然成交量低总价高，但是大户型豪宅反而成交量高。不难看出，商品房中，一些高品质高价位的楼盘受到了城市自住需求者的欢迎。2007年下半年，福州已进入万元房时代。融侨·观邸、三迪·香颂枫丹、三迪·凯旋枫丹均价都在万元以上。别墅市场也欣欣向荣，金山、乌龙江，更是别墅项目众多，融汇山水、领域、泰禾红树林、长滩美墅、中天金海岸等一大批高品质别墅项目纷纷亮相，购买的火爆场面也频频在各个售楼处出现。

　　不难看出，住房梯度消费正在形成。

　　回顾四

　　中介冷暖两重天

　　今年二手房市场可谓是冷暖两重天，市场变数颇多。

　　开春以来，大部分品牌房地产中介公司从逐年上升的二手房成交量中看到了市场存在的潜力，纷纷开疆拓土，且收益上佳。

　　上半年，虽然股市红火，房产投资者减少，但自住需求量仍在增加，中大户型日益受到购房者的关注，百万以上的房源成交量日益上涨，而商铺交易的潜力也初见端倪。房产中介市场，为了迎合市场要求，对二手房交易市场进行细分，麦田·豪门、阳光家园豪宅、朝阳·豪宅天下、骊特·名门、双安·尚品豪宅纷纷面世。不少房产中介，在经过2006年的蓄积后，不断增加门店数量。同时，一些房产中介企业，还将触角“伸”向了楼盘的销售代理，一、二手房市场的联动，已经初现端倪，并日渐如火如荼。

　　然而，到了下半年，房地产宏观调控政策频频出台，银贷紧缩，受一手房市场观望情绪浓厚牵连，二手房市场迅速陷入低迷。根据福房·二手房指数的数据分析，自8月以来，二手房交易量已呈现出日趋下滑的趋势。而这种趋势，在刚刚过去的11月，表现得尤为明显。

　　相隔数月境遇如此不同，让许多房产中介始料不及。淡市之下，福州房产中介不甘受限，积极转变思路，或苦练内功，或转变企业经营模式，或另辟蹊径，大力发展原本作为住宅交易补充部分的商铺买卖、租赁业务等，多管齐下，拓展业务。

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