由于报名人数不足3名，原定于昨日(12.25)出让的3幅福州城区宗地遂转为挂牌，挂牌截止日期为2008年1月4日。“近段时间，在国家出台一系列的调控政策背景下，福州土地出现集体流拍也是意料之中，它也说明了眼下福州开发商的集体忧虑。”福州房地产专家陈国旺这样评论。

　　无独有偶，前不久刚刚抛出“楼市拐点论”的万科董事局主席王石，前日在央视《经济半小时》中指出：“2008年后，万科绝不拿地王；这个房市有问题，建议三四年后再买房。”对此，福州多名开发商表示，王石说了大实话，但作为国内地产商老大在央视这样的媒体发表这样的言论，对楼市来说意味颇深，需要认真对待。

　　土地市场向来被看作楼市的风向标，这次3幅土地集体流拍，是何原因导致的？是否意味着福州楼市出现拐点？开发商会不会出现大面积抛盘？而王石的观点，又该如何来解读呢？

　　【土地流拍】

　　一下放出数百亩地观望者多参拍者少

　　此次流拍的第一幅编号为宗地2007-22号的地块，位于仓山区南江滨路南侧，港头河以北，分成三地块，主要用于商业金融和居住(兼容商务办公)，总面积为76702平方米，竞买保证金为1.7亿元。据悉，该宗地在10月20日曾因未达拍卖保留价10.35亿元而流拍。

　　而流拍的第二幅编号为宗地2007-27号的地块，位于排尾路以南，也分成三地块，主要用于商业金融和居住(兼容商务办公)，总面积37754平方米，竞买保证金为1亿元。第三幅编号为宗地2007-28号的地块，位于洪湾路西侧、三环路东侧、凤山路南侧，面积为186429平方米，主要用于商业金融和居住(兼容商务办公)，竞买保证金2.5亿。

　　据悉，截至11月底，福州市区今年共计才出让800多亩土地面积，面对有限的土地供给，之前各家开发商还争得头破血流。而此次拍卖会一下子就放出三块总面积达450亩左右的土地，自然引起不少人关注，但是观望的人多，参拍的人少。

　　“之前有人问我，这次土地拍卖会有什么样的结果，我就坦言要么流拍，要么低价成交，不幸言中了。就这一两个月时间，福州土地市场可谓是冰火两重天。原因很显然，由于时下银行银根收紧，不仅影响到开发商的资金链，还影响到消费者的购买力，基于两头紧的考虑，开发商对后市的预期越来越谨慎，眼下不敢轻举妄动也是情理之中。”陈国旺说。

　　【原因探析】

　　流拍关键原因是银行信贷紧缩

　　无论是对后市房价走势的不确定性，还是对利空调控政策的心理预期，造成昨日(12.25)土地流拍的另一个关键原因，即是开发商的资金问题，而地产开发的资金从来都是与银行信贷行情一荣俱荣。

　　事实上，银行信贷资金在房地产开发资金中的比重超半，已是业界公认的现实。一份来自专业机构的研究报告显示，今年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%。

　　然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的70%来自银行贷款；此外，定金和预收款中的30%也来自银行信贷。

　　福州一家银行信贷部门有关人士告诉记者，随着银行房贷规模紧缩，直接造成福州房市成交量的逐月下降，而成交量下降又直接影响到开发商通过卖房子和预收款的资金回笼渠道，“所以土地流拍，很浅显的原因就是银行信贷紧缩。”

　　银行放贷不会爆发性增长

　　除了依靠市场回笼解决资金的渠道，受银行房贷紧缩的行情影响外，开发商另一部分依靠银行贷款用来添置土地的渠道，亦受到打击。

　　据介绍，根据今年9月27日央行和银监会共同发布的“房贷新政”规定：商业银行对房地产开发企业发放的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款，原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

　　“房贷新政”中，监管层要求：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　“土地出让金不让贷款，小开发商怎么买土地，大开发商或许有些钱，但他们没有自己掏钱买地的习惯！”另一家股份制银行人士称，明年该行将控制贷款节奏和规模，个别审批权限甚至会上收总行，对房贷会更加严格，尤其是开发贷。比如，对一手楼要看开发商的资质，对资质差的会放弃不做，要防止烂尾和开发商假按揭套现；对于二手楼则要坐实评估价，对评估公司进行严格副审。

　　值得一提的是，市场人士担心进入2008年，已经克制已久的银行放贷，会不会在新的贷款额度出来后，出现一波爆发性增长，从而激起开发商拿地热情，推动房价进一步上扬。对此，多家银行人士表示，今年的银根紧缩并不会是一时之势，此前监管层已发出种种信号表明，明年的放贷节奏不大可能出现像今年一样前三季度将全年额度放空的现象，而是极有可能按季节性放出额度，因此，爆发性增长的现象几乎不可能。

　　【后市把脉】

　　福州楼市是否已出现拐点

　　据陈国旺统计，福州这几个月楼市成交量在萎缩。9月份成交4000多套，10月份成交2000多套，11月份成交1700多套，而12月份的数据，截止至12月24日仅有1500多套，其中包括400多套经适房。而去年11月份成交量是4000多套，12月份是6000多套。

　　成交量萎缩，3块地整体流拍，种种迹象是否表明福州楼市拐点到来？开发商会不会出现大面积抛盘？

　　对此，陈国旺表示，楼市是区域性很强的市场，对于福州而言，还很难说出现了拐点，目前还没有明显迹象。如果要说迹象，还要等上一段时间，要看新开楼盘的定价是否出现大幅降低。鉴于目前的宏观调控背景，可能会出现微降，但就凭有限的土地供应来看，大幅下降的可能性很小。

　　至于开发商会不会因为扛不住而抛盘，陈国旺说，这种情况一般不会出现，抛盘还是要讲究技术的，乱抛是没人接的。“虽然现在出现土地流拍，但起拍价并未下降。按目前形势，政府完全可通过控制供应来控制地价。”陈国旺指出。

　　而福州海润地产总经理尹欢坦言，由于央行对第二套房的认定是以家庭为单位，这项政策直接导致大量投资客离场。11～12月份市场销量萎缩特别明显。市场需求萎缩，加之现在金融环境这么紧，导致不少开发商处于观望中。

　　王石提法让开发商感觉更“冷”

　　福州楼市是否出现拐点，已引起大家的关注，而王石在央视上提出的观点，更受业界关注。

　　万科董事局主席王石在央视上提出：“房价这样上涨，已经上涨到中产阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的。”“建议三四年之后再买，第一，房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年(钱)还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的。”

　　昨日(12.25)，福州多家开发商向记者表示，眼下开发商正面临寒冬，王石的这些提法有点雪上加霜。“只要把经济链条认真梳理一下，就会得出上述结论。”福州一开发商老总如是说。他称，王石在央视说这番话，是给开发商听的，其潜台词是，实力小的开发商可能要出局。最近可以留意一下这个现象，最近福州八县市的土地拍卖公告开始多起来，由于市区地价越拍越高，实力小的开发商为寻求生存开始进入周边县级市场，这也从某种层面上说明洗牌已经开始。

　　福建正祥集团副总裁江映辉表露出这样的担忧：对于“三四年之后再买房”的提法，许多人会产生这样的误解———三四年之后房价会降，如果这样误解多了，对楼市可不是好影响。其实，王石是在说现在楼市质次价高，三四年之后大家可以买到性价比更高的房子。

　　□相关链接

　　福州周边本月放量供应土地

　　12月11日，长乐市国土资源局发布2007年第二次公开拍卖及每四次挂牌出让国有建设用地使用权的公告，出让3幅经营性商住地块共计170多亩，3幅地块的总建筑面积可达30万平方米。

　　12月中下旬，闽侯县将推出4幅商住用地公开出让。这4幅地块起价共计5.671亿元，出让土地总面积达13.9286万平方米(约合209亩)。

　　12月25日，闽清县国土资源局也将挂牌出让一幅约16亩商业、住宅用地，由于容积率为4，挂牌起始价为7000万元。

　　12月28日，连江县国土资源局将拍卖一幅位于城区的80多亩的地块。据透露，该地块的竞买保证金为3000万元，早在去年底，该地段周边的一幅地块，就拍出了每亩222多万元的当地最高价。

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