新建写字楼物业素质整体升高，并朝生态环保、人性化方向发展，建筑平面较为方正，以实用为主；

　　从2000年以来，深圳写字楼市场逐步走向成熟，写字楼物业的整体档次也不断提升。大多数房地产商在积累了相当的写字楼物业开发经验之后，开始与国际写字楼的发展趋势和硬件配置相看齐，新近建成的写字楼物业大部分开始将生态环保理念应用于写字楼物业之中。目前深圳高端写字楼物业一般均采用低辐射玻璃幕墙，楼体内部也专门设置空中花园以提供更亲近自然的办公环境，办公环境有了很大的提升。在建筑平面上，深圳写字楼市场的大多数产品在考虑使用率、建造成本之后，均采用较为方正的平面布局，以实用为主。

　　政策及资金层面上控制日趋严格，对写字楼市场有一定影响

　　07年以来，国家及深圳市政府出台了多项影响房地产市场发展的措施，同时央行也通过不断调高利率和准备金率、控制贷款等措施以规范和限制资金流入房地产市场。

　　2007年2月，政府出台了针对房地产开发企业的土地增殖税清算政策，重点打击房地产市场的投机和炒房行为，对抑制深圳的高房价和房地产暴利产生了积极的影响。

　　4月，深圳银监局公布了《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，深圳商业银行开始自发收缩房贷放款，严格房地产开发贷款的准入条件，加强个人住房贷款的管理，以防范房地产金融风险。

　　7月份，深圳市公布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，规范了境外个人、机构在深圳购买商品房的各种条件，严格限制外资炒房。这也是07年对写字楼市场影响最大的一个措施。

　　9月出台的359号文对商业房地产信贷管理作出明文限定，明确提出提高购买第二套住房的贷款首付比例；12月又出台了该文的补充通知，显示出政府在抑止房地产投资、投机方面的决心。

　　上述各项政策文件对07至08年的房地产市场产生了明显的影响，显示出政府调控房地产市场的决心，但除了7月份的限外够房通知外，其余文件都较少涉及写字楼市场，对市场的影响较小。

　　三、深圳写字楼市场展望

　　2008年，是中国奥运年，也是深圳写字楼物业逐渐走向成熟的一年，我们可以预计：

　　写字楼后市持续放量供应，远期规划体量庞大，市场仍有巨大的发展空间；

　　福田中心区作为深圳CBD所在，未来3-5年供应量仍将持续放大，预计新增供应量将达到200万平方米左右。其中，深圳“华尔街”将在未来3年内全部落成，成为中心区最引人注目的金融建筑群，为市场带来超过57万平方米的写字楼供应；南山区新增供应集中在高新区及南山商业文化中心区，5年内可见供应体量达250万平方米以上，从明年起到2010年将进入一个供应量的高峰；宝安中心区市场启动迅速，自2006年拍出数块写字楼用地之后，2008年区域内即有三栋写字楼物业入伙，成为片区物业的领头羊，为宝安区写字楼市场的发展提速。

　　远期来看，南山商业文化中心区填海区写字楼建设尚未启动，前海中心区仍将有数百万平方米潜在写字楼物业供应，这两个区域在未来十年内将是关注的焦点，写字楼市场仍有巨大的发展空间。

　　多栋200米以上超高层物业散布市区，城市天际线升高，将带领市场进入新的发展空间；

　　2008-2012年之间，深圳将有多个200米以上超高层项目供应市场，其中包括平安IFC(高度超过450米)、京基金融中心(高度439米)、长城地产项目(高度约300米)、深圳中航城(高度约280米)等，随着这些项目的入市，深圳城市天际线将完全改变，为市场带来新的局面。从上述项目的体量、档次及开发商质素来看，这些超高层物业的入市将对深圳现有的写字楼市场产生强烈影响，甚至左右市场的发展方向。

　　轨道交通网建立，城市地面交通改善，各区域时空距离缩短，福田中心区与各次级中心共同发展的格局日趋明显；

　　到2011年，深圳将建起完善的轨道交通网络，地铁1-5号线全面竣工，地铁路线达到177公里，将整个深圳市区以及宝安、龙岗两区串连起来，并可便捷接驳空港、码头、铁路及各大交通转换枢纽。深圳各商务区域时空距离缩短，联系将更加紧密。受便捷交通连接的带动，各商务区域的辐射范围都将极大增强。

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