2007年房地产市场的火热已逐步由一线城市转向二线城市，土地、税收、信贷等环节的新政并对贵阳的房地产业影响并不明显，外地购房团的进入助推了贵阳市场的火爆。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务

　　引言：

　　贵阳是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城市，面积8034平方公里，常住人口351万，它地处西南地区的重要交通枢纽，是贵州省的政治、经济、科技、教育、文化中心，紧邻珠江三角洲，这些优势使得今年贵阳市的经济得到了快速发展。

　　贵阳2006年房地产开发投资金额108.54亿元，受国家政府调控力度逐渐加大的影响，2007年房地产市场的火热已逐步由一线城市转向二线城市，土地、税收、信贷等环节的新政并对贵阳的房地产业影响并不明显，外地购房团的进入助推了贵阳市场的火爆。商品住宅需求量逐步放大，商品住宅价格稳中有升，贵阳迎来了新一轮的房地产热。

　　房地产开发投资稳步增长

　　受国家宏观调控政策的影响，二线城市逐渐被看好，2007年上半年，贵阳城镇房地产开发投资金额为53.32亿元，较去年同期增长23.3%。省内外开发商、投资客看好贵阳市场的发展潜力，保利地产、新世界地产等品牌开发商纷纷在贵阳置地开发。

　　第三季成交量显著增长

　　2007年1-8月，商品住宅成交面积近240万平方米(见表1)，已达去年整体成交总量的85%，市场整体销售情况趋好。据贵阳市住宅与房地产信息网数据统计显示，贵阳市普通住宅成交市场除受2月春节影响，处于销售淡季外，其它各月的成交量均保持稳定增长，自3月以来，每月成交量增幅基本保持在10-15%之间，7月，大量外地购房团进入贵阳，纷纷购置房产，从而带动了楼盘的销售进程及销售量，导致7月商品住宅成交量相比6月出现了近25%的增长。伴随着成交量的不断上涨，商品住宅成交均价也出现了不同程度的增长，8月成交均价相比1月增长了近30%。

　　9月底央行推出“第二套住房”首付四成的信贷政策，由于贵阳的经济适用房多，加之购房者首次置业即付30%，新政暂时对开发商及买家影响不大，但对炒房者和盲目投资的投资者，尤其是经济实力不是很强的投资者来说，会有影响。

　　两城区成交量占半壁江山

　　2007年1-8月，贵阳市共成交套数为20201套，其中两城区成交12658套，占贵阳市总成交套数的63%(见表2)，这与贵阳市购房者的购房需求有着一定的关系。从客户调查中发现，大部分置业者购房时，考虑到交通、治安等客观因素，主要还是选择两城区，如复式精品项目万象国际因地处南明区交通便利、商贸繁荣的遵义路，因而受到众多购房者的关注。值得一提的是，金阳新区作为政府重点打造的区域越来越受到了投资客的关注，片区热点逐渐升温，住宅成交量快速增长，特别是新世界项目的入市，使得金阳新区普通住宅的购买量首次超过经济适用房的购买量，也验证了购房者对金阳新区的认可度。

　　两城区自4月起，随着成交量的上升成交均价也出现了快速增长，特别是8月商品住宅成交均价为4246元/平方米，环比上月增长了14%(见表3)，其中南明区在售楼盘均价已达到4500元/平方米以上，个别楼盘最高成交价达到8000元/平方米以上。如恒丰一品，开盘均价已高达6100元/平方米，价格偏高的原因主要在于项目的销售进度较好。

　　成交价格增长迅速

　　据贵阳市住宅与房地产信息网公布的数据显示，1-8月均价3598元/平方米，2007年8月贵阳房价达3561元/平方米。上半年房价走势较平稳，直至到7月中旬价格才出现增长，主要是因为贵阳市地貌独特，可供土地资源较少，而贵阳人均可支配收入在不断提升，房价仍相对较低，存在合理增长空间。由此可看出，贵阳市房地产火爆的市场还将持续时日。

　　从各片区成交均价统计可以看出，贵阳市受部分高档项目入市的影响，如乌当保利新城、金阳新世界项目等大楼盘，带动了片区房价的上涨，热点片区主要集中在两城区、金阳新区、小河区和乌当区(见表5)，其它片区由于受供应量、楼盘品质相对不高等因素影响，并不能形成整体价格的上涨。

　　2007年1-8月，贵阳市经济适用房均价出现了较大的增长，成交均价为1961元/平方米，相比2006年全年1600元/平方米的均价，涨幅高达22.56%。而主导经济适用房均价上涨的是金阳新区，受政府的规划影响，金阳新区前景逐渐明朗，选择到此置业的群体也将日渐壮大。

　　外地来黔投资客将持续增多

　　随着贵阳“避暑节宜居旅游”系列活动的开展，不少外地投资客逐渐进入贵阳市场，主要以重庆、广州和深圳购房者为主，通过推介会纷纷组成购房团到黔城调研、投资。而粤黔高速公路的修建也拉近了贵阳与珠三角洲间的距离，将会令贵阳成为西南投资置业的首站。之所以能吸引大量外地购房者，除了贵阳相比一线城市具有偏低的房价优势之外，其独特的气候也吸引了购房团的购房热情。

　　商品住宅市场将走向市场化

　　在实际调查中发现，贵阳市当地购房者越来越注重楼盘的品质，品质感较好的楼盘虽然价格相比其他楼盘较高，但销售进度则比质感较差的楼盘好，可看出，楼盘的品质档次已逐渐成为贵阳购房者选房的主要硬件指标之一。

　　受宏观调控政策影响，预计未来贵阳市商品住宅将真正走向市场化。经济适用房占据住宅供应面积的32%相当比例，占有相当份量，是贵阳市场的一大特点，以往供应的经济适用房均具有地段好、户型大、价格低等优势，在一定程度上影响着商品住宅的价格和发展。目前已经有部分新开发楼盘受新政的影响，开发套型面积90平方米以下的户型占整体70%。政府为了平衡房地产市场，也规定了经济适用房的套型面积控制在60平方米以下，使此部分住宅真正面对中低收入家庭。而占30%的大户型开发将尽量让步给商品房，商品房将走向真正的市场化。

　　营销注重省外客户推广

　　部分开发商借着贵阳政府部门打造“宜居城市”之势将购房目标群体扩大，着眼于省外客户的拓展。一般通过省外媒体组织看房团，举办楼盘推介会和看楼专车接送的营销手法，在第三季度取得了较好的效果，如“山水黔城”到上海、深圳等沿海城市参展，展开了跨地域推广。此外，保利地产在项目营销推广时则注重于项目本身产品和理念的营造，例如“圆明园国宝贵阳特展”“中秋音乐盛宴”等活动，打造高档次的项目品牌。

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