上半年东莞房地产报告

　　一、2007年上半年东莞房地产市场分析

　　1、开发投资——房地产开发投资保持持续增长态势

　　根据东莞市统计局公布的数据，2007年1-6月，全市完成房地产开发投资额比去年同比增长四分之一强。

　　2、供应情况——施工面积大增，竣工面积极低

　　东莞市房地产协会公布数据显示：今年上半年，东莞市批准施工面积超过万㎡，但竣工面积仅有却不到百万㎡，比去年同期有所萎缩，竣工面积尚不足施工面积零头，施工面积超出竣工面积达13倍之多。由此，下半年尚有千万㎡左右的商品房面积竣工待售，后市将面临着较大的消化压力。

　　3、供求关系——销售面积与空置面积双高

　　今年上半年，东莞市房地产市场持续升温，上半年商品房销售面积近两百万㎡，同比增长近三分之一，城区镇区“三七分”。

　　4、价格走势——价格一路高涨，上半年全市成交均价5723元/㎡

　　东城、南城两区以及长安、道滘等4个镇的住宅套内成交均价超过6000元/㎡，其中，长安镇的住宅成交价格最高，比名列第二的南城区住宅套内均价高出795元。

　　5、供求结构——住宅、写字楼较受欢迎，商铺低迷

　　住宅市场在2007年上半年仍然被高度看好，投资资金空前集中到了住宅市场，投入到住宅的资金占了整体绝大部分的份额。写字楼的空置再次大幅下降，说明东莞的写字楼正受到越来越多买家的认可，连“箩底橙”都开始快速消化。商业市场低迷不振，消化量有限。

　　6、成交热点——市中心、常平、虎门三大核心区域

　　东莞市现阶段地产主要集中在三个地区：以东莞市中心为核心的中心区；以东莞铁路枢纽常平镇为中心，包括樟木头东部地区；以虎门镇为中心，包括长安、厚街地区。

　　7、土地市场——地价节节高，四大地王鱼贯出

　　2007年1月18日，虎门地王，3.06亿，楼面地价3513元/㎡。

　　2007年4月27日，南城水濂山地王，14.12亿，楼面地价3772.3元/㎡。

　　2007年6月12日，万江地王，3.13亿，楼面地价2930元/㎡。

　　2007年7月12日，塘厦地王，36.8亿，楼面地价15243元/㎡。

　　8、深圳因素——深圳开发商、深圳客户、深圳市场

　　深圳地产商东莞大规模拿地，他们都在不断争取获得新地块，进行滚动开发。

　　9、楼市政策——土地、金融、税收等政策，调控力度加大

　　关键词：“70/90政策执行”、“清算土地增值税”、“加息”、“上调存款准备金率”、“禁止内部认筹”、“领取商品房预售许可证之前不得发布商品房预售广告”、“未领取预售证不得以任何形式收取房款和销售”、“取得预售许可证后，应当在10日内全部公开销售”、“二套以上住房首付四成，利率上调”。

　　二、东莞房地产发展趋势判断

　　1、城市价值决定房地产价值，东莞潜力待挖

　　东莞，粤港深经济走廊枢纽、IT制造业世界工厂、中国十大最具活力城市、经济社会双转型、整个社会仍然处于住宅消费的黄金周期、东莞地产价值依然被看好。

　　2、土地成本上升，推高房价预期

　　地王的不断涌现，土地成本的上升，提高市场未来房价预期，从来带动房价上涨。

　　3、投资需求的大幅增加，楼市受捧

　　人民币升值、外汇储备快速增加，流动性过剩问题突出，加上低利率、通胀加快，因此资金的投资性需求强烈，房地产成为投资的首选。

　　4、楼市政策风险，考验投资客信心

　　下半年土地、税收和金融三大政策体系针对房地产出台新的调控政策。银行加息和控制放贷政策、抬高首付等将在一定程度上打击投资客户的积极性。

　　三、东莞市场分析结论

　　1、东莞房地产突飞猛进，发展潜力巨大

　　2007年上半年，东莞土地市场、房产市场的销售额及价格标杆的不断刷新，更让东莞地产市场洋溢着比肩广、深主流地产市场的激情。

　　2、东莞作为华南经济重镇，地产市场正处于快速发展阶段

　　东莞的经济发展基本和深圳九十年代相似，而人均可支配收入已经和深圳并驾齐驱，甚至超越。这两项指标是地产市场发展阶段的直观分析基础。从这两项指标目前处于的水平来看，东莞地产市场正处于快速发展阶段。

　　3、东莞地产将呈现平稳上升-增速加快-逐步稳定增长等若干阶段

　　在东莞大的宏观经济背景下，东莞主流财富阶层从改革开发初期追求机会为导向的主流趋势，逐步转向于在经济稳定繁荣时期以稳健增值为导向，房市、股市及其他投资产品或者保值品就是代表。

　　4、房地产的高位运行，价格的飞涨、空置面积的积增、宏观调控的打压也给楼市带来了一定的风险。

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