2007年政府延续了规范房地产市场和交易秩序，保证市场健康发展的工作思路。主要从调整住房结构入手，加大力度整顿房地产市场秩序，出台了一系列宏观调控政策来规范房地产市场各种投资行为，保障其健康发展。这些政策主要涉及房地产行业制度建设、税收、金融、土地。

　　一、2007年房地产调控政策回顾

　　2007年政府延续了规范房地产市场和交易秩序，保证市场健康发展的工作思路。主要从调整住房结构入手，加大力度整顿房地产市场秩序，出台了一系列宏观调控政策来规范房地产市场各种投资行为，保障其健康发展。这些政策主要涉及房地产行业制度建设、税收、金融、土地。

　　房地产调控领域诸多举措反映了以下特点：

　　1、抑制需求是今年宏观调控的主旋律。具体体现在不断提高房地产交易税费和不断紧缩的房地产金融政策；

　　2、调整住房供应结构，盘活存量土地。增加保障性、中低收入家庭住宅的有效供应；

　　3、耕地保护形势严峻，难以大量增加住房供给。国务院三令五申坚守耕地红线，实行土地招拍挂和最低价标准。

　　二、政策分析

　　1、政府调控房地产的态度——投鼠忌器

　　房地产和建筑业目前同属于我国国民经济的支柱行业，和金融体系休戚相关，房地产开发在固定资产投资中占有很高的比例。房地产行业和钢铁、银行、建筑建材行业的关联度很高，一旦房地产行业景气逆转，上述行业也会一损俱损，同时建筑行业的劳动力需求也会迅速锐减，从而也不利于我国的劳动就业和社会稳定。

　　房地产业只有保持一定的繁荣和增长速度，才会有利于国家整体的安定团结。所以，即使房价超过了某些部分家庭的承受能力，政府投鼠忌器，也难以对房地产业施加重拳。政府多次对房地产业进行调控，实质上也是逐步对住房结构等进行调整，使其更加合理，对其起到纠偏的作用，而不是打击或者打倒房地产市场。

　　2、循序渐进的组合拳政策初见成效

　　上述的调控措施综合运用了金融投资、土地政策、规划管理以及税收等经济手段和行政手段等组合拳，政策力度与执行度逐步升温，目前已经初见成效，调控政策有效地抑制和打击了投资、投机需求。

　　3、政策对深圳房价的影响

　　德思勤观察：自2006年1月-2007年10月深圳商品住宅房价总体趋势保持增长势态，局部有震荡。深圳房价自2006年1月7949.5元/平方米的均价上升到2007年10月14797元/平方米，涨幅达86.14%。而8月的住宅均价达到最高峰17047元/平方米。在近2年的时间里，房价上涨如此之快，德思勤认为，房价上涨的背后蕴藏着极其复杂的因素。我们认为推高房价的四大因素有：成本推动、供应限制、需求拉动、土地垄断。

　　(1)成本推动分析

　　房地产企业的成本，包括土地取得的成本、拆迁补偿费用、建筑安装成本、资金使用的成本和房地产开发税费。

　　土地取得成本日益增高：城市集聚和政府对城市土地基础设施的追加投资拉高了级差地租。招拍挂助推了地价上涨。

　　拆迁补偿费用：《物权法》的颁发强化了居民产权意识，增加了拆迁难度。房价上涨也带动了拆迁标准的提高。

　　资金使用成本的提高：房地产投资资金目前的主要来源是银行贷款。2006年至2007年央行数次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，收紧信贷。2007年9月对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房贷首付比例提高至40%、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。

　　税费提高：政府多次加税，特别是2007年2月，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，提高了房价。

　　(2)供应限制分析

　　供应限制分为：土地供应的限制和房屋供应的限制

　　土地供应的限制：2007年3月国务院、国土资源部实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线，严格控制建设用地总量；政府加强招拍挂管理，土地限量供应；拆迁容易产生社会矛盾，政府控制拆迁的速度；由于地价不断升值，不少开发商刻意增加土地储备，囤积土地资源。

　　房屋供应的限制：房屋供应由于土地环节和开发节奏的减慢，而呈现供应时滞。二手房交易税费负担的增重，导致二手房交易不甚活跃。

　　(3)需求拉动：对商品住宅产品的需求分为：自住的需求、投资需求。

　　自住需求：家庭细分和城市化增加了城镇家庭数量、收入水平增长、拆迁的刚性需求构成了自住需求的主要结构。

　　投资性需求：股市的财富效应、房地产的增值效应、人民币升值、银行实际利率为负，缺乏投资渠道。

　　三、07年深圳住宅房地产市场

　　1、07年1-10月深圳商品住宅销售面积与销售均价分析

　　深圳楼市在今年8月，创出历史新高17047元/平方米。在今年年内的大多数月份，伴随着价格的不断上涨，成交量则逆向运动，不断减少。价升量减，说明市场的追高意向并不强烈。成交量随着价格的逐月上升，相应的成交量却不断萎缩，表明市场后劲乏力，缺乏支撑力量。

　　德思勤认为，观察并预测房地产市场的动向，尤其是地方市场的动向，和政府政策、地方市场特点、和当时微观市场环境、人们的购房心理是密不可分的。市场观望加剧，供应稳定但成交如进一步持续萎缩，将是对市场的严峻考验，如整体市场再持续低迷价格下降将不可避免。

　　2、十月深圳住宅市场分析十月全市总成交1762套，较九月下跌了50%，成交量最大的是龙岗1133套，占月销售量的64.3%。其次是宝安为218套，成交量最小的是盐田，为66套。

　　十月全市商品房成交均价和9月份相比下滑了10%。涨幅最大的是南山，上涨了23%。全市各个区的成交均价也都过万元。

　　德思勤认为，十月新房成交套数的下滑和地产新政的颁布密不可分。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房贷首付比例提高至40%、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍这条政策巧妙的打击了投资需求，使得投资客的炒房成本增大。龙岗作为新房供应的主要市场，推盘量较之前几周有明显的下跌，供给略有萎缩。加上近期新盘纷纷遭受冷遇，也使得开发商在新项目推进上更加谨慎。

　　8月深圳新房成交套数萎缩，是由于均价上扬所致。当月南山豪宅纷纷入市(部分豪宅在7月底入市，故也考虑进对8月市场的影响)。德思勤分析，这些高价豪宅楼盘纷纷选择在8月入市和之前国家八部委6月来深圳调查深圳房价暴涨的原因颇有关联。虽然释放的都是没有具体细则的政策和官方态度，但是对市场的人气打压有较大的影响。所以这些高价盘选择尽早出货，避免因过度捂盘带来可预期的风险损失。

　　9月受政策面影响，深圳本地的银行纷纷收缩房贷，房贷审查严格，主要审批通过的是之前的贷款申请，当月的审批量较少。9月楼市均价下滑，刺激了一部分购房需求，有买家吸纳。随着10月新政的正式出台，市场投资受挫，量价齐跌，市场呈观望状态。

　　3、二手房分析

　　从07年8月1日开始，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》正式启用。深圳市房地产交易市场已形成一整套买卖合同系列，将有效规范深圳市房地产市场交易秩序。与目前使用的合同相比，新版合同在在合同名称、资金管理、佣金收取、违约责任等方面的规定都有所创新和突破，对交易各方权利义务的划分更为清晰和对等，将有效保障交易各方的正当权益，大大减少了由合同本身带来的交易风险，有效促进我市房地产业健康有序发展。

　　十月份全市二手房成交量达到3343套，环比9月跌幅达48.43%，全市各区分别存在不同程度的跌幅。福田、宝安、盐田、大工业四区成交套数降幅在50%左右。7月到10月二手房的成交量连续下滑。10月深圳各区二手房交易量出现大幅下降。由于深圳土地供应有限，新开楼盘不足以支撑房地产市场需求。德思勤观察，7月-10月深圳二手房成交量一直高于新房，说明二手房市场在楼市中处于主导地位，即使是在楼市持续低迷的9月、10月，一二手比例也相差无几。

　　由于存在阴阳合同目前仍存在的缘故，二手房的真实价格不易确定。但据分析，一二手房成交均价呈同方向运动。相对于新房，二手房的价格相对稳定，波动幅度较小，更能反映深圳楼市的供求关系。

　　8月出台的二手房交易规范政策和银行放贷紧缩的双重调控，使得楼市有价无市的行情开始蔓延。由于二手房近几个月的成交量一直高于新房成交量。并且二手房相对于新房而言不存在开发周期，受新政影响的速度更快。德思勤认为：二手房整体市场受新政的影响会大于新房。考虑到二手房价格低于新房价格，中小户型的产品会相对易销。

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