与碧桂园采取相似拿地模式的部分民营房企在土地调控愈演愈烈的背景下，这种曾经为之带来巨额财富的模式将走向何方？

　　接连曝出拿地丑闻的“廉价土地之王”碧桂园(2007.HK)正经受着舆论前所未有的质疑。以其为代表的“碧桂园模式”曾因规模化造城运动以及低成本的拿地方式，获得资本市场的普遍追捧。然而时值今日，其天量的土地储备不仅要面临舆论的道德责难，更为重要的是，未来这类模式或许还将面对更为严厉的监管考验。

　　事实上，自全国土地执法百日行动开始以来，共查出违规违法用地宗数约3.2万件，违规违法占用土地的面积350万亩左右。

　　与碧桂园采取相似拿地模式的部分民营房企在土地调控愈演愈烈的背景下，这种曾经为之带来巨额财富的模式将走向何方？

　　可协议分配政府卖地收入？

　　根据碧桂园中报显示，2007年上半年碧桂园土地成本占平均销售价格大约7.4%,而2004年时,这个数据为9.2%。

　　但是在土地增值税实施的背景下，碧桂园2007年上半年土地增值税约缴纳3亿元，并为此拨备约9亿元左右。相比其从土地溢价所获得的收入，其实仍有较高利润可图。

　　在土地调控日渐收紧的今天，碧桂园不但土地成本日渐下降，而且随着其全国化规模的扩张，其拿地规模也日渐扩大。目前遭政府有关部门调查的碧桂园在重庆长寿湖土地已经签订出让框架性协议的项目，占地6300亩土地。而碧桂园掌门人杨国强今年三季度曾在香港某公开场合表示，碧桂园在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩。

　　而昔日碧桂园在广东地区经营10年，所取得的最大地块也只有增城碧桂园凤凰城，占地近万亩。其他重点楼盘如华南碧桂园、广州碧桂园、佛山碧桂花城等，占地大多在2000~3000亩之间。

　　碧桂园挟资本实力向全国扩张的过程中，不但获得了比在广佛大本营更低廉的价格以及更大的用地规模，也由于其上市公司的身份，获得了不少中小城市政府的优惠招商条件。

　　今年5月底，碧桂园宣布在汕尾以10亿元拿下占地300万平方米的项目。而记者查阅其相关资料发现，该协议是由碧桂园全资子公司增城碧桂园公司与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，合作安排汕尾地块的初步开发工程。该地块位于汕尾市区东涌片环品清湖东北岸一个占地约300万平方米(约4500亩)的地块。双方约定于汕尾地块初步开发完成后,通过公开拍卖分段出售汕尾地块的土地使用权。

　　其中，增城碧桂园公司同意与汕尾合作方联手开发汕尾地块,提供约人民币10亿元作为初步开发汕尾地块的资金。增城碧桂园公司将按汕尾地块使用资金的进度,以分期方式支付根据合作协议应提供的资金，资金将应用于取得汕尾地块的成本(包括征地手续费及应缴税项),拆迁及安置补偿,以及由增城碧桂园公司进行的汕尾地块的填土及土地平整工作以使其适合于发展设计及为汕尾地块建设各种设备设施。汕尾合作方则负责将汕尾地块规划为住宅及商业用途,取得徵用汕尾地块的批准，安排拆迁及安置，办理土地使用权的申请手续，以及促成通过土地交易机构公开拍卖汕尾地块。

　　根据合作协议，汕尾地块将会实行分段拍卖，其出售时间表见表。由此可见，如此一块巨幅土地将通过四年时间分批落入碧桂园的囊中。

　　值得注意的是，这份协议还出现了一个非常优惠的条款。

　　项目一级开发完成后,增城碧桂园公司可从每一阶段拍卖出售汕尾地块所得款项获返还其投资金额。

　　同时增城碧桂园公司获偿还其投资金额后，在议定售价高于已投入的投资金额的情况下,拍卖出售所得款项余额可根据合作协议按增城碧桂园公司与汕尾合作方所协定的比例予以分派，倘拍卖出售汕尾地块的协定时间表遭到延迟达90天，汕尾合作方将促使增城碧桂园公司获退还其注入的投资金额连同利息。

　　根据目前市况，碧桂园董事会认为，汕尾地块拍卖不能达成销售的机会很低。

　　而汕尾市政府对于这幅地块的开发以及拍卖工作，并不愿意做任何评论。碧桂园方面则在此前回应媒体报道时指出，公司的土地采购均通过合法途径取得，凡涉及政府方面事宜，应以政府正式公告为准，公司不予置评。

　　从2006年起，广东省规划投入粤东的重点项目拉力巨大。粤东4个市，每个市平均可获投资675亿元，按照1∶4的投资拉动系数计算，省里投入的项目可以拉动两三千亿元的产出，这些项目的建成投产，不仅将极大改变汕尾发展基础薄弱的局面，而且将有力支撑汕尾经济社会跨越式发展，加上珠三角产业转移的趋势，汕尾步上发展“快车道”以及土地升值，乃是意料中事。

　　碧桂园的这份协议，进可在汕尾开发大型居住区，退可获得土地拍卖收益，堪称有收益无风险的买卖。

　　提升城市形象？

　　“一年一个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢的一句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“一年一个”的目标，而且因着中国首富以及上市公司的光环，更担负起为当地政府“提升城市品牌”的重任。

　　地价仅百元左右、在建的韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城项目也宣称，将建造五星级标准的酒店及相应商业配套。在韶关这样经济不算十分发达的中等城市里，10公里内由同一家集团开发两座五星级酒店的做法，从投资回报角度看是否合理姑且不论，当地政府应该是乐见其成的。

　　韶关政府曾称这有助于提高城市形象，以吸引其他外来投资。

　　在碧桂园目前已开发项目中，规模最大的碧桂园凤凰城坐落于增城。未经证实的消息曾称，凤凰城地价仅每亩3万元。在碧桂园落户增城后，增城市曾经将这个项目作为招商引资的成果之一进行宣传：“凤凰山下，原来是闲置多年的大片荒地，欠农民征地款和银行贷款10多亿元。”碧桂园“老总杨国强，大手笔建设了凤凰城。社区内建有五星级的凤凰城酒店和专为外商服务的别墅区，仅酒店年纳税额就达3000多万元”。同时，碧桂园也曾捐资5000万元建设增城城市广场作为新地标。

　　而在碧桂园圈下大幅地块的广东清远、惠阳、四川等地，其捐款金额也相当可观。包括在清远捐款1000万元，在四川为扶贫预计4年捐献2亿元等等。

　　然而与这些捐助或是纳税额相对应的是碧桂园从上述地区获得的更为巨大的土地增值收益。

　　碧桂园今年上半年房屋销售面积仅90多万平方米，如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久而且其地价成本即使经过招拍挂也依然能逐年降低，胜出其他对手，不能不使业界产生对于土地调控的迷惑。

　　在“碧桂园模式”盛行的背后，有太多值得深思的问题。

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