不论“零地价”交易是否成立,毋庸置疑的是,碧桂园低价圈地的开发模式正遭到越来越多的质疑。
在港上市后风头正劲的碧桂园,正遭遇风光过后的重大考验。
重庆低价囤地的质疑声未落,近日媒体对其在张家界涉嫌“零地价拿地”的报道以及相关的评论,都让这个“大地主”如坐针毡。虽然目前张家界市永定区政府已经发布不存在“零地价”出让土地的声明,碧桂园董事局有关人士也表示将尽快发出澄清公告,但不论“零地价”交易是否成立,毋庸置疑的是,碧桂园低价圈地的开发模式正遭到越来越多的质疑。
与此同时,国土资源部有关负责人在本周召开的“全国土地执法百日行动”督察整改阶段动员电视电话会议上表示,国土部还没有采取措施,因为碧桂园是房地产企业,土地开发有相应的主管部门,国土部只能从土地供应方面来采取些措施。但违法企业必将付出代价,2005年以来,全国共查出违规违法的土地宗数约3.2万宗,违规违法占用土地350万亩左右,而立案查处力度还在加大。本周,我们就与业内人士一起走近“碧桂园模式”。
活动策划:柯鹏李和裕
主持人:李和裕
整理:李和裕
嘉宾:陈晟 中国指数研究院(华东院)副院长
杨红旭 上海易居房地产研究院高级评论员
低价拿地成拿手戏
主持人:所谓的“碧桂园模式”有什么特点?
杨红旭:我在碧桂园今年香港上市之时就写过分析文章,现在所称的“碧桂园模式”,特指上市以前碧桂园的房地产开发模式,同时这也是前些年很多民营房地产企业比较“拿手”的一种经营模式。这一模式存在于全国很多地区,尤其是在房地产市场化启动较早的广东,富力、合生珠江、雅居乐、恒大等华南大开发商都属此道,只不过没有碧桂园那么具有代表性罢了。
我曾把“碧桂园模式”简要地归结为四个特征。一是民营性质,老板多为“草莽英雄”,形成家族企业,如碧桂园的掌门人杨国强搞建筑出身,上市时又把所有股权转让给其二女儿杨惠妍;二是偏安一隅,与地方政府有密切关系,经营多年,最终成为地区性房地产巨头,如碧桂园1992年发家于顺德,项目集中于广东;三是“一条龙”式开发,包揽房地产业链的很多环节,如碧桂园从拿地、规划、设计、施工到装饰、物业管理都由自己搞定;四是低价拿地,圈地甚多,喜欢大盘开发,如碧桂园许多项目占地动辄几千亩,购地成本仅占售楼价的10%左右。
现象背后暴露问题
主持人:“碧桂园模式”的形成有什么原因吗?其中是否也反映出我国房地产市场发展中的一些问题?
陈晟:“碧桂园模式”的产生有多方面的原因。从地方政府来看,一二线城市表现较好,而部分三四线城市为了GDP,在卖地等方面便遏制不住投资冲动,加上一些城市的大片土地出让已经形成“示范效应”。同时,从房地产企业的发展现实看,土地储备的欲望也空前高涨,香港市场有句话叫“股地拉扯”,房地产企业为了发展需要融资,而上市后又有“花钱”的要求,所以又形成“圈地潮”,但这种“拉扯”中形成的泡沫与风险尤其需要注意。
杨红旭:应该说,是1990年代以来中国特有的政治、经济、产业环境,造就了“碧桂园模式”。而在“碧桂园模式”横行的背后,也有太多值得深思的问题,房地产宏观调控也确有需要改进的地方。一方面,是一些房地产企业唯利是图、爱钻空子;另一方面,也是“一个巴掌拍不响”,一些地方为了自己的利益需求,有意地配合、庇护、鼓励。
圈地模式有望打破
主持人:您认为“碧桂园模式”会发生变化吗?中国楼市需不需要或者说需要怎样的“地主”?
陈晟:从今年政府出台的一系列土地政策中可以发现,土地市场存在的问题已经得到高度重视,如明文规定,考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控,要合理控制单宗土地出让规模,以增加土地供应的宗数,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止形成“垄断”。同时,对于土地开发周期、闲置土地处理等问题,政府的动作幅度也开始加大。可见,开发商大面积圈地的行为有望得到遏制。至于“地主”的问题,我觉得是可以允许合理地、符合发展规律地拿地的“地主”存在的,只要他们是出于长期发展而非囤积居奇的目的。需要注意的是,的确要防止一些企业凭借资本实力去圈占土地,也要重视在政府手外有过量的土地落于企业袋中——这很可能会影响日后政府对于市场的调节。
杨红旭:仅从房地产企业发展的角度考量,我国房地产业的集中度目前仍偏低,还需要鼓励优质开发企业的进一步壮大,需要引导行业资源向先进企业聚积。正如碧桂园在上市融资成功之后又大肆买地,房地产企业中的资本巨头冒出许多“地主”也是趋势之一。我觉得企业营利天经地义,没必要只盯着土地储备总量,要看所储备的土地是否取之有道且用得规范。政府也应该进一步健全市场竞争机制,不能再纵容那些非正规手段。我们也应该看到,自2003年以来持续的宏观调控,使房地产行业的许多“基因”突变,旧的体制和机制在风雨激荡中趋于式微,“碧桂园模式”也有望被打破。
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