观点碰撞

　　“我不认同楼市拐点的说法”

　　“这是一场开发商和买家的博弈。”广州市光大房地产有限公司副总经理陈洪志表示，房价能否下探，究竟会下探到什么程度，关键看市场的承受力。他认为，近期的调价仍属于正常的市场行为，是开发商根据市场变化做出的价格调整。

　　在陈洪志看来，造成广州楼市目前出现降价促销现象的原因是多方面的。这其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括开发商要在年底完成当年的销售任务，因此会采取促销手段。至于非正常因素，陈洪志认为主要是今年多次加息，以及银行调高第二套房贷首付和利率。

　　“我不认同楼市拐点的说法。”陈洪志表示，随着商品房市场的发展，消费者改善居住环境的需求已经被激发出来，这种需求不会因为调控而走回头路。

　　“明年上半年成交量上不去，开发商就难再支撑”

　　经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金认为，消费者目前的观望情绪仍十分浓厚，他估计消费者对高档楼盘的心理承受价位是9000元/平方米，对中低档楼盘的心理承受价位是6000元/平方米。而楼市拐点何时到来取决于消费者观望期的长短。吴定金告诉记者，“目前开发商受前一段时间销售火爆的影响，资金尚不紧张，可以撑一段时间。但如果到明年上半年成交量还上不去的话，开发商就很难再支撑了。”他认为明年“五一”是最后见分晓的时刻。

位于深圳南山区蛇口的半岛城邦，去年初售价为9000元/平米，今年6月涨至4万元/平米。但是11月21日记者发现，该楼盘有很多单位的挂牌价都不足2万元/平米。深圳一些此前炒作热烈的区域，近期的二手房价格明显下跌。

　　深圳大开发商低价倾销新盘

　　个别入市价低于同区域此前新盘2000元/平米；二手房交易量价双跌

　　11月13日，深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，一下子把深圳楼市暴露在聚光灯下。实际上，中天置业的倒下只是冷清的深圳楼市危机的一个集中爆发。

　　7月以来，深圳二手房成交量持续下降，成交价格也缓慢下跌。一手房市场也是成交低迷，新盘入市当日成交普遍只有两三成。临近年底，一些大开发商带头采取了低价入市策略，换取楼盘的快速销售。同时，虽然大开发商的在售项目没有降价，但是出现了中小开发商大幅降价的案例。

　　10月二手房成交量仅为6月的两成

　　二手市场的拐点从今年7月开始出现。导火索是7月3日深圳13部门联手整治房地产市场，提出自8月1日起，实行二手房新版《买卖合同》和《居间合同》，同时透露将按评估价征收二手房个税。其后，7月9日，深圳出台限制港人购房的政策。紧接着，7月17日，深圳市地税局披露，拟在9月底前一揽子出台二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法，通过税收手段调控房价。一系列组合拳立竿见影，让深圳楼市开始由狂热转向冷静，

　　雪上加霜的是，从7月开始，深圳大部分银行对二手房个贷实行紧缩，这种紧缩政策在8月份更加严重，很多二手房买家贷不到款，二手房市场成交急剧下降。9月27日，压垮骆驼的最后一根稻草来临，央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是，深圳二手房成交自10月起完全进入冰河期。

　　来自深圳最大的地产中介深圳中原的数据显示：10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平米。而6月份时，为12100套及101.4万平米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。

　　在此过程中，二手房的持续冷清也传导至一手房市场。7月底开始，深圳一手房销售逐步降温，火爆的开盘场面不复存在，开盘售罄也成为遥远的回忆，售出五成变成好成绩。到了10月份，深圳有14个项目推出，除了个别项目低价开盘销售较好外，大部分项目开盘销售仅为两三成，这种现象迄今仍在延续。

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